致辭暨卓越指數·2023物業服務年度卓越表現報告發布

陳詩濤（觀點機構、博鰲房地産論壇創始人）：尊敬的各位來賓，下午好！

2023年開局，我們國家經濟已經開始發力。雖然目前全球金融行業可謂天雷滾滾，但是，我還是認同一種說法：目前比的就是誰的狀态更加穩定，無論是國家，還是企業、個人，過去一年多，在房地産開發行業進入歷史低谷時期的時候，物業是少數依然有溫度的行業，可見的現金流是企業可以發展的一個重要支撐，而無論是傳統意義上的物業服務，還是外延不斷擴大的服務邊界，都在尋找着更多可持續的價值！

那麼，經濟與社會各種價值是什麼？物業的未來究竟在哪里？

我想，請允許我用《卓越指數·2023物業服務年度卓越表現報告》的發布來回答所有物業行業探索者們的思考！

由于時間原因，我花非常短的時間給在座各位做一個匯報，請看大屏幕。

去年雖然說我們也在講是一個歷史上最低谷的經濟或者房地産時期，目前看到一切都還是在恢復的階段。

這個報告有8個繫列，時間關繫我就簡單做一個匯報。今天我們給整個物管行業做了一個關鍵詞：卷舒開合，這樣能感到我們的從容和自在，也是我們的希望。

卓越指數50家企業我們用了運營指標、财務、管理、品牌和創新這5個指標來評價。我們經過認真的調研和各個指標的打分體繫，評選出了年度卓越50家最優秀的物業企業，包括無碧桂園、萬科、保利、華潤萬象、融創、龍湖、雅生活、綠城服務、中海、金地物業排在前10，前面20家的分子相差不大，具體的指標體繫和得分，大家稍後可以在PDF的完整版中詳細的了解。

簡單總結，物業行業的增長空間是廣闊的，非傳統賽道持續擴充。大家可以看到左邊這份報表，在去年在房地産寒冬的情況下，物業受到的關聯影響比較大，上半年物管企業的在管面積增速相比2021年下降了接近17個百分點，其中我們看到華潤萬象的面積增速是比較高的，達到29.4%。物業管理合約的穩定性較高，只是目前我們看到單體公司最大的市場占有率、集中度還是不高，最大的市占率也只有3%，所以我們認為頭部的物管企業未來仍然有較大的發展空間。我們也會看到物管與商業運營的綁定越來越緊密，我們列了四家公司在這個表里，大家可以看一下。

社區增值服務在去年的增速是在收窄的，特别可以看到樣本的社區服務以前是比較高，在樣本公司中目前服務的毛利率平均為48.97%，從上半年的數據來看，目前社區增值服務的絕對規模是上升的，但增速是收窄的，可能是去年有疫情的原因，房地産經濟、到家、裝修等方面受到疫情的影響，不過現在物業風口也在平息，我們認為未來社區增值服務的投資和實際業務開展方向将向專業而非廣泛化的方向發展。同時我們看到物業社區養老的有8家比較優秀的企業。

非業主增值服務的收縮還在持續，樣本平均占收從18.8%下降5個點到13.8%，比較高占比的是雅生活、世茂服務和濱江服務，詳細的有十幾家企業的比較。

财務管理方面，目前有一個普遍現象是增收不增利，大家的财務數據也是在做一些減值準備，做一個财務數據的洗澡。同時利潤率的水平向中間值靠攏，費用管理目前是比較有成效的，新交付的樓盤和管理費定價的維護成本，這里做了一些分析，大家稍後看一下，上市物企毛利率的變動情況，我們也列舉了十幾家樣本企業，從碧桂園到越秀服務，對比2021和2022年的毛利。

同時應收款高企，現金流還需要改善。雖然相比開發企業，物管企業能做到80%多到90%的現金回流，但是應收款高企還是要重視的問題，主要是受到疫情，以及母公司地産業務的影響，還有地方财政壓力的影響。

並購的熱度漸漸低了，股權堅持在去年也是比較頻繁的，特别是受母公司地産開發的影響，大家會看到去年頻頻出售了一些物業公司，去年大股東的堅持，我們這里列了7家公司。

物業的IPO基本上是接近尾聲，分拆上市大部分完成。我們看到去年總共有6家企業順利IPO，總募集資金只有12.3億元，是熱度比較低的，目前港股的物業闆塊比較擁擠，稀缺性已經過去了，從2018到2022年5年間上市物企的募資總量和上市企業數量在右邊這個表中列出來了。

二級市場估值反復，地産屬性仍然強烈。大家可以看市盈率的變化，國資和民企的比較，右邊列了20家物企的漲跌幅，大家稍後可以全面看一看。

第二章節是服務力表現。服務力最重要是管理、創新和品牌，我們甄選了30家卓越表現企業，包括萬物雲、龍湖、融創、碧桂園、綠城、雅生活、華潤萬象、合景悠活、中海、金地等等。

服務力是物業最根本的能力，我們對幾家企業做了一些點評，其中我們看到萬物雲得冠軍的原因，以及對龍湖的分析。萬物雲最重要是借助科技能力，建立了非常好的核心繫統，包括效率、流程的提升，龍湖是各個航道的互動比較好。

第三章節是财務表現，這是大家比較關心的，我們在運營指標里面加了一個資金結構，我們這里面有很多詳細的指標。我們選了20家财務表現比較好的，包括有碧桂園服務、華潤萬象、雅生活、融創、中海等等，這20家也綜合了規模和十幾個詳細的财務指標，以及品牌管理方面的指標。

在去年我們看到碧桂園有一個動作，對不良資産進行及時處理，對當期有負面影響的項目及時減去，資産的健康度提高。

第四部分，資本市場的表現，這也是各位非常關注的。大家會看到資本市場的指標，我們用了市場影響力，包括市值、市盈率、區間内日均換手率、漲跌幅、配股、增資、增發股本等等。這里列了20家表現優秀的企業，包括華潤萬象、中海、保利、招商基余、綠城、碧桂園、萬物雲、濱江、越秀、金茂、建發物業等等。

華潤萬象拔得頭籌，中海物業、保利物業居三甲。華潤萬象目前在資本市場是市值王，有800多億港元，是行業第一，估值水平也比較突出，它的PE到了40。保利在去年的日均換手率到了1.02，整體來說投資熱潮過後，關聯方的穩定非常重要，也是估值保證之一。當前物業公司在資本市場要回歸一個自身的服務品質比較重要。

第五部分，城市服務。我們剛才講到城市服務是我們常規的物業服務未來外延的延伸，這里的運營指標就是對城市布局、城市營收、毛利進行統計，後面還有管理指標、品牌指標、創新指標。我們選擇了10家，包括華潤萬象、碧桂園、萬物雲、龍湖、保利等等，我們對這10家企業都有詳細的評價。

我們看到城市服務最重要的就是城市生态圈的運營，我們列舉華潤萬象、碧桂園的五大業态，萬物雲在城市服務方面各種繫統思維，對各個業務闆塊重構，這三家都是非常有代表性的。

第六部分，品牌價值。這是普通消費者最看重的，我們在環境、社會和公司治理，甚至行業影響力方面都做了一些評論，這里的冠軍是龍湖，其後是萬物雲、華潤萬象、融創服務、碧桂園、中海等等，我們評選出了20家。

龍湖獲得冠軍，跟它的集團化、市場化和專業化是有關繫的。

第七部分，管理能力。管理最優秀的20家，有碧桂園、萬物雲、綠城、龍湖、融創、華潤萬象、中海、保利、金地、雅生活等等。其中管理是從社區管理滿意度、增值服務、人才建設和效率方面屬于我們比較關注的，這里面又講到碧桂園服務，去年做了一些大規模的項目整合，在效率和管理能力上是比較強的，萬物雲的執行效率和各種科技的合作也很強，還有就是綠城服務排在第三，它是比較早獨立于綠城的一個體繫。

第八，創新能力。創新指標方面我們加了資本運作與融資、産品及業務創新、科技創新，前面20家包括有萬物雲、龍湖、華潤萬象、碧桂園服務、雅生活等等。去年也是萬物雲在這一項獲得冠軍，今年繼續衛冕，這里我就不再做詳細的點評。

因為時間原因，我講得比較簡單，稍後大家可以到觀點網和觀點的微信公衆号下載我們的PDF查看全文，如果有不足之處，請大家批評指導。

主持人：再次感謝陳詩濤女士為我們帶來的致辭及發布。