醫藥倉儲REITs問世 | 2023年3月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 復工復産資金面緊張，倉儲業債券發行利率有所上升：3月份，倉儲業主要的幾個公司發行債券，利率已經超過2022年下半年的水平。觀點指數認為，一季度為企業復工復産的高峰期，融資需求也比較大，所以市場面的資金供給緊張。

倉儲業並購和挂牌數量銳減，首起倉儲地塊被征用：並購事件數量較1-2月份大大下滑，另外觀點指數第一次收錄了一起倉儲土地被征收事件。在並購方面，嘉里物流收購的天津環捷物流，内含一宗75畝土地和2.2萬平方米的化工倉庫。該公司以化學危險品倉儲、運輸等為主業，收購加強了嘉里物流在工業化學品和消費化學品方面的布局。

首單細分倉儲REITs申請上市，資産證券化管理人擴大至保險資管公司：九州通拟發行30億元醫藥物流REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲REITs。待REITs上市後，有望進一步提高其總資産收益率。另外，深交所發布政策文件，将資産證券化管理人的範圍擴大至符合條件的保險資産管理公司。

倉儲業相關數據2月回暖，政策要求完善物流統計監測：據中國物流與采購聯合會公布的數據，中國倉儲業指數為56.3%，較上月回升13.1個百分點。同時，發改委和統計局發文促使中國物流與采購聯合會優化其景氣指數。

復工復産資金面緊張，倉儲業債券發行利率有所上升

3月份，觀點指數收錄的倉儲業融資事件總金額約64.64億元，其中債權融資4起，涉及金額16億元；權益融資2起，涉及金額26.64億元。

報告期内，債權融資事件的總金額不及1-2月的一半，主要涉及債券融資以及授信擔保。其中，順豐泰森控股完成5億元的超短債發行。其為順豐豐泰産業園的母公司，自2022年9月份發行一只公司債後便無錄得公開發行信息。

回顧往年發行歷史，2019年至2022年，順豐泰森控股均是于1-9月份發債，預計今年也會保持一樣的融資節奏。單從超短債品種來看，利率較2022年下半年有所上升，大約增加了0.7個百分點。

另外，重慶國際物流樞紐園區建設有限責任公司發行的公司債，詢價利率5%，高于2022年全年的水平。同時，寶灣物流發行5億元中票也是如此，3.63%利率高于2022年全年水平。

可以看到，幾個倉儲企業的發債利率較往年均有所上升。觀點指數認為，一季度為企業復工復産的高峰期，融資需求也比較大，所以市場面的資金供給緊張，2023年3月份的DR007的30日均價超出2022年下半年水平，這也使得觀點指數收錄的倉儲業債券發行利率較2022年下半年有所提高。

另外，3月份也是普洛斯中國償付利息的高峰期，共有4只債券要償付利息，總額約2.77億元。而且，今年亦無看到有債券發行的動作。

權益融資方面，美庫集團聯合主權基金等投資人設立美庫機會基金三期，規模25.82億元，将投資于中國一二線城市的高標冷鍊基礎設施。

美庫目前在全國各大城市擁有17個項目，規劃總建築面積超過129萬平方米，機會基金的成立，有助于其在更多城市進行擴張。

倉儲業並購和挂牌數量銳減，首起倉儲地塊被征用

報告期内，觀點指數收錄了2起並購事件，3起項目交付類事件，1 起挂牌拍賣事件，1起土地征收事件。其中，並購事件數量較1-2月份大大下滑；另外，第一次收錄了一起倉儲土地被征收事件。

並購方面，嘉里物流收購的天津環捷物流，内含一宗75畝土地和2.2萬平方米的化工倉庫。地塊位于天津市南港工業區，區内聚集着中石化、中海油等許多知名的化工企業。該公司以化學危險品倉儲、運輸等為主業，對其收購加強了嘉里物流在工業化學品和消費化學品方面的布局。

資産挂牌方面，北京建設挂牌出讓天津港北建通成國際物流50%的股權，底價為1.46億元。該公司位于天津東疆保稅港區，占地17.6萬平米，主要用于建設冷庫。截至2023年1月31日，挂牌企業總資産約6.62億元。該項目處于京津冀核心區域，為優質資産。據北京建設2022年6月份财報數據，經營性現金流淨額為負數，同時現金及現金等價物余額僅為7.47億元，無法覆蓋14.82億元的短期負債。此次出售資産，若能交易成功，将緩解償債壓力。

剛剛交付的嘉里廣州物流中心，占地約5.8萬平米，建面約9.7萬平方米。嘉里物流将聯合灣區主要城市的港口及航空資源，整合其在華南地區分散的各類業務。鑒于灣區經濟發展強勁，若嘉里物流能加強整合其在華南地區的資源，将大大增強在灣區的物流倉儲實力。

期内，中儲股份地塊被征收。回顧2022年11月的倉儲用地拍賣數據，即使在上海、廣州等核心地帶，所拍出的倉儲用地價格，每平方米在1200元-1800元之間。而中儲股份被征收的倉儲用地，折合每平方米5827元。據悉，該地塊周邊有較多的住宅小區，而且靠近西安站，屬于城區，用于做倉庫，實屬是殺雞用牛刀。

首單細分倉儲REITs申請上市，資産證券化管理人擴大至保險資管公司

3月份，九州通、ESR這兩個企業正在積極推動其倉儲資産進行REITs上市。而銷聲匿迹接近半年的中金普洛斯擴募項目，也終于有所反饋。另外，深交所還發布了重要文件支持REITs的發展。

其中，九州通拟發行30億元醫藥物流REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲REITs。據悉，九州通已在全國擁有141個高標準醫藥物流倉儲設施，擁有近440萬平方土地，建面超過420萬平方米。其中，符合國家GSP標準的倉儲設施有268萬平方米，包含519個總容積為10.5萬立方米的冷庫。

據2022年三季度财報顯示，固定資産的賬面價值為71.8億元，考慮累計的折舊，以及資産在REITs二級市場的溢價，待上市後，九州通或将獲得大額的資産增益。

對比大參林，九州通模式主要是租用倉儲來支撐自身業務的發展，有較多的使用權資産，優勢是總資産收益率較高，上市後，該指標有望進一步提高。

此外，據深交所發布的政策文件，拓展了ABS和REITs的業務主體，将資産證券化管理人的範圍擴大至符合條件的保險資産管理公司，這有助于向市場輸送保險資産管理公司豐富的投資和運營管理經驗。

目前有大量的險資進入Pre-REITs基金領域，若其能擔任REITs的業務主體，将對潛在可進行REITs上市的項目起到較大的影響。REITs一二級市場的聯動将減少大量的信息不對稱，有助于提高運營管理效率。

倉儲業相關數據2月回暖，政策要求完善物流統計監測

據國家郵政局數據，2023年2月中國快遞發展指數為254.8，同比提升11.1%。據中國物流與采購聯合會公布的數據，2023年2月份中國物流業景氣指數為50.1%，較上月回升5.4個百分點；中國倉儲業指數為56.3%，較上月回升13.1個百分點。

觀點指數認為，2月份企業開始復工復産，帶動整體需求回升；疊加1月受疫情影響，基數較低，所以才有如此大幅度的環比增長。

政策方面，國家發展改革委辦公廳、國家統計局辦公室發布了《關于加強物流統計監測工作的通知》，其中提及，要加強冷鍊物流統計監測。要在“十四五”期間，于全國組織一次冷鍊物流行業調查，不僅要了解行業的基本情況，更要觸及更深層次的問題。

文件還強調，鼓勵各地區積極開展物流景氣調查。特别是中國物流與采購聯合會，其要優化物流景氣指標，擴大樣本範圍，調查工作的開展提供業務指導和技術支持。