企穩回溫 | 2023一季度上海房地産市場報告

觀點指數 2022年，上海市新增建設籌措保障性租賃住房18萬套（間），提前超額完成年初确定的17.3萬套（間）的目標任務，全市已累計建設籌措保障性租賃住房38.5萬套（間）。

觀點指數認為，租賃住房在金融領域已有REITs提供資金通道，加上“租購並舉”的熱度，未來租房與個人住房政策條件會愈發成熟，住房市場的選擇也會更加多元化。

2月10日，上海發布2023年度第一批住宅用地拟出讓地塊詳細清單，共19宗，總面積94.42公頃。對比2022年首批集中供地，本批次涉宅集中供地減少了21宗，出讓面積減少了121.24公頃。減少的主要原因是2022年首批集中供地因上海疫情停擺幾個月，供應批次和宗數堆積到6月才進行，而今年土地供應則恢復正常。

一季度上海推出2023年第一批次集中供應樓盤。和2022年第一批次集中供應新盤相比，本次供應面積同比下降42.48%。新房供應結構性分化，外環項目供應比重大。

根據1月、2月一手房銷售戶型來看，70平方米以下戶型環比漲幅最多，其中内外環間漲幅三倍有余。70-90平方米内外環套數冷熱差距大。90-120平方米與180-210平方米内外環戶型雙雙環比下降。

保障性租賃住房增加，推動多元化住房供給

2023年1月16日，人民銀行上海總部表示着力做好房地産金融工作。

其中，包括要推動落實房地産金融十六條等政策措施，支持房地産企業合理融資需求；落實好差别化住房信貸政策，保障剛性和改善性個人住房貸款需求；加大住房租賃金融支持力度。

觀點指數認為，租賃住房在金融領域已有REITs提供資金通道，随着租房與個人住房政策條件愈發成熟，住房市場的選擇會更加多元化。

市場需要良好的秩序維護住房者和出租者的合理利益，2023年2月初，《上海市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，並對群租房、二房東等住房租賃市場較為突出的問題提出了明确的管理規範。

當然，為了緩解租賃住房的需求壓力，上海也在加大租賃供給。2023年1月11日，上海市市長龔正在作《政府工作報告》指出，過去五年，上海為既有多層住宅加裝電梯4343台，建設籌措24.8萬套（間）保障性租賃住房。

據上海市房管局公示，截至2022年上海市新增建設籌措保障性租賃住房18萬套（間），提前超額完成年初确定的17.3萬套（間）的目標任務，全市已累計建設籌措保障性租賃住房38.5萬套（間）。

觀點指數認為，保障性租賃住房可以緩解租賃需求壓力，對保持穩定健康的租房市場有積極意義，但是迎面而來的是要考慮如何解決分配的問題。

首批供地清單出爐，計劃完成12萬平米零星舊改

2月10日，上海土地市場網發布2023年度第一批住宅用地拟出讓地塊詳細清單，共19宗，總面積94.42公頃。

這19宗地塊分布于浦東新區（2宗）、徐匯區（1宗）、靜安區（1宗）、普陀區（1宗）、闵行區（3宗）、寶山區（1宗）、嘉定區（3宗）、松江區（1宗）、青浦區（3宗）、奉賢區（2宗）、金山區（1宗）。

其中，青浦區盈浦街道竹盈路南側出讓地塊為此次面積最大的一宗地，出讓面積15.59公頃，為普通商品房、商辦用地，容積率2.2-3。

相比于2022年首批集中供地，本批次涉宅集中供地減少了21宗，出讓面積減少了121.24公頃。

觀點指數認為，減少的主要原因是2022年首批集中供地因上海疫情停擺幾個月，供應批次和宗數堆積到6月才進行。而今年土地供應恢復正常，並且可以按照正常的時間點進行規劃，拍出土地。

土拍規則方面，《關于進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》(以下簡稱《通知》)中，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。自然資源部回應，該份文件是對地方住宅用地供應工作進行的指導文件。

據文件顯示，市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃分批次公開未來一定時間段内拟出讓地塊的詳細清單，清單應包括拟出讓地塊的面積、用途、具體位置、主要規劃條件、供應方式等信息。每次公開詳細清單對應的拟出讓時間段原則上不少于3個月。

觀點指數認為，土拍時間間隔的調整，可給予市場主體充足的時間做投資預判，提高土拍成交率。基于上海2月推出土地清單，挂牌成交的時間估計在4月-5月。

一季度除了增量土地市場外，各區城市更新也增加了一批住房用地。

其中，1月29日，徐匯區召開了2023年城市更新攻堅戰推進大會，預計今年将推進小梁薄闆房屋成套改造超15萬平方米，新開工住房修繕300萬平方米。

3月1日，在浦東新區舉行的2023年“兩舊一村”改造動員部署會暨項目啟動儀式上，将分類啟動“兩舊一村”城中村項目超500個，涉及政府性資金投資約258億元。

總體而言，上海計劃今年完成中心城區零星舊改12萬平方米，實施舊住房成套改造28萬平方米，啟動城中村改造項目10個，持續改善居民居住條件。

觀點指數認為，城市更新提速，一方面會改善老舊住房的居住環境，延長剛需住房時間。一方面重新規劃的土地用途、承擔的功能等方面的改進，會提高土地效率、擴充活化建築的空間。

70平米以下新房成交環比漲幅超300%，二手房成交近兩萬套

一季度上海推出2023年第一批次集中供應樓盤，共涉及25個項目，總建築面積約74.2萬平方米，共計6958套，分布在浦東、楊浦、闵行、寶山、嘉定、奉賢、松江、青浦、臨港9個區域。

其中，楊浦區新房供應均價最高，僅供應一宗。浦東供應面積為274760平方米，為本批次供應最多的區域，均價為74796元/平方米。

據觀點指數監測，和2022年第一批次集中供應新盤相比，本次供應面積同比下降42.48%。新房供應結構性分化，外環項目供應比重大。

新房供應區域結構變化同樣反映在月度環間的新房銷售。

據觀點指數統計，1月内環新房銷售套數為1100套，環比上升1030套。内環銷售套數幾乎接近2022年7月的數值。而2月内環銷售僅73套，環比變化較大。觀點指數認為，主要是新房供應出現結構性分化，内環與外環供應不一。

一季度獲得市場較大關注的3個項目分别為保利江匯銘庭、古美華邸和馨嘉雅苑（佩瑪山丘）。江匯銘庭和古美華邸均為首次開盤銷售。

其中，位于楊浦區的保利江匯銘庭首推340套公寓房源，戶型83-102平方米，均價115000元/平方米，入圍比2.5。

保利發展和越秀在2022年第二批次中以47.75億元競得該地塊，樓面價56000元/平方米。項目開盤時間為3月14日，拿地到開盤7.5個月左右。

位于闵行區的古美華邸首推295套公寓房源，戶型92-109平方米，均價82500元/平方米，入圍比2.0。

華發也是在同期批次通過一次性報價，以29.06億元競得該地塊，樓面價50653元/平方米，溢價率為8.68%。于2023年3月11日開盤，開盤首日叫号至360号售罄，棄号率18%。

觀點指數認為，這兩個熱盤項目均為剛需戶型面積，並處在較熱門區位，去化銷售不錯。

從1月、2月一手房銷售戶型來看，70平方米以下戶型環比漲幅最多，其中内外環間漲幅三倍有余。70-90平方米内外環套數冷熱差距大。90-120平方米與180-210平方米内外環戶型雙雙環比下降。

國家統計局數據顯示，2月份一線城市商品住宅銷售價格繼續回暖，同比上漲4.4%。70個大中城市中，二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落。

從2月份價格指數來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，上海價格漲幅與全國漲幅一致。

觀點指數認為，上海新建住房房價預期企穩，但是市場交易活動走向活躍需要一定時間。

二手房方面，市場數據顯示上海二手房2月成交量接近兩萬套，這是自去年7月來上海二手房市場月度成交最好的成績。

2月份，北京、上海、廣州和深圳二手住宅銷售價格分别上漲0.7%、0.9%、0.6%和-0.2%。上海價格漲幅在一線城市中屬于領漲，二手房市場量價齊升。