長坡薄雪 | ESR三國志

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2023-03-01 20:54

  • 2022年的ESR,一步步走出了更完整的商業版圖。

    編者按:每個時代,每個行業,都會有一條正确的坡道。

    2022年,中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰,出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整,尋找重啟與複蘇的道路。

    為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業,他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里?

    與此同時,我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家,從他們的角度,解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

    觀點網 ESR帶着“新裝備”闖進了“新戰場”。

    在當今中國物流地産“三國争雄”般的格局下,普洛斯等巨頭割據一方,搶占市場,而ESR作為後起之秀,要奮起直追。

    于是,完成收購ARA後,ESR一躍成為由新經濟驅動的亞太區最大不動産管理公司以及全球第三大上市地産投資管理公司,商業觸角正在延伸至更多領域。

    另一面,背後的資本力量也在催促着ESR占領高地,發展軌迹不斷超越最初預想的程度。

    但從高地放眼望去,這片戰場是青青草地還是伏兵四起?

    底線與天花闆

    2022年的ESR,一步步走出了更完整的商業版圖。

    1月20日,ESR正式披露公告,以52億美元完成收購房地産資管公司ARA,完成收購後的ESR集團,轉變為由新經濟驅動的亞太區最大的不動産管理公司以及全球第三大上市地産投資管理公司,總資産管理規模也上升到了1400億美元。

    提起ARA 這家公司,除了知曉投資軌迹遍布亞洲之外,更多的人會将關注點集中到創辦者——李嘉誠與林惠璋。

    2002年,剛剛離開美國私募GRA的林惠璋與李嘉誠旗下長江實業一起出資,成立了一家名為ARA Asset Management資産管理公司。彼時,林惠璋為ARA第一大股東,控股36.45%;而長江實業持股ARA13.87%,為第二大股東,長實執行董事趙國雄為ARA董事長。

    經過數次融資,2007年11月,ARA于在新加坡交易所主闆完成上市,2013年10月,Straits Trading Co Ltd又以2.38億美元從林惠璋和長江實業手中購買了總計20.1%ARA的股權。

    來到2016年年底,華平投資、中航信托與其他投資者參與的财團正式提出拟收購ARA的要約。半年後,ARA完成私有化,並宣布從新加坡交易所主闆退市。

    這筆交易對ARA的股權估值達到了17.8億新元,而私有化和退市的完成,意味着華平投資以30.7%股份占比,晉升為ARA最大股東。

    不過當時誰也沒有預料到,華平投資入場也為日後ESR收購這家手握大量亞洲物業的資管公司埋下了伏筆。

    時間回到12年前,現任ESR聯合創始人兼聯席首席執行官的沈晉初拉上孫冬平,與華平投資一起共同創辦了益商集團,之後又改名為易商。

    2016年,易商合並了亞洲現代物流設施投資企業紅木集團,交易完成之後,易商紅木正式開啟了並購之路。

    創立之初的2011年,ESR管理規模僅有5萬平方米,而截至2022年6月30日,營運中及開發中的建築面積已逾3800萬平方米,還包括可供日後開發的逾440萬平方米土地儲備。

    擴張速度如此之快,華平投資功不可沒。

    作為知名國際私募投資機構之一,華平投資自成立以來已累計募集21支私募股權基金和2支地産基金;這些基金累計在40余個國家投資了超過1000家企業,投資總額逾1070億美元。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    在國内,華平投資涉獵領域主要聚焦于醫療健康、工業科技、大消費、科技、金融服務和地産。ESR作為華平投資2011年便給予關注的物流地産平台,于2019年成功IPO,獲得的協助不在少數。

    對于華平投資來說,ESR也成就了在私募股權領域的樣闆項目,但投資不是請客吃飯。

    2021年1月中旬,華平投資以每股25.6億港元的價格出售6540萬ESR股份,占已發行股本2.1%。這次股權出售,華平投資成功套現16.7億港元。

    後來,沈晉初也在觀點新媒體曾經的采訪中提起:“因為我們吸收合並ARA采用的是增發方式,所以增發後華平又變成了ESR的股東。”

    但這場收購的重點,是ARA旗下物流及新經濟房地産平台LOGOS。

    ESR公布的ARA收購計劃中,特别指出收購包括ARA旗下物流及亞太地區第二大專業新經濟房地産平台LOGOS。從收購方案公布起,ESR開始将物流及數據中心統稱為新經濟。

    收購事項結束後,ESR管理層也在2021年度業績會上表示,于收購時,ESR集中所有資源,並利用所有額外資本合作夥伴的關繫,得以完成收購。通過完成ARA收購,ESR加上LOGOS成為更多面、廣泛的平台。

    ESR借此一步躍升為亞太區最大的由新經濟驅動的不動産資管平台,同時成為全球第三大上市地産投資管理公司。此外,還将擁有超過1200兆瓦負載量的數據中心合並項目儲備,得以鞏固590億美元的新經濟地産平台。

    ESR中國首席運營官周波也在2022博鰲房地産論壇上講述了收購背後的緣由:“下面有底線,上面有天花闆,這是一個賺不賺錢的問題,所以ESR當前面臨的挑戰其實有很多。”

    作為旗下擁有21支基金的資管平台,ESR已經設置了收益率的底線,而完成收購ARA,既能夠擴張物流地産、數據中心的存量規模,也有機會将一部分重心轉向傳統地産領域。

    A面與B面

    完成收購ARA的好處,率先體現在了ESR近期報表數據上。

    于2022年上半年,ESR淨利潤達到了4.2億美元,同比增長了82.6%,歸母淨利數據也較2021年中期提升至3.81億美元;利潤總額則由2021年年末4.88億美元提升至5.19億美元。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    這也正面佐證ESR當前的盈利能力得到了階段性提升。

    于2022上半年,ESR銷售毛利率由2021年末的86.66%躍至97.85%,而銷售淨利率也進一步升高接近3個百分點,達到97.23%。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    另一邊,ESR歸屬于母公司股東權益在2022上半年達到了82.98億美元,對比2021年年終上升約了44億美元,未分配利潤也進一步提升至133.87億元,

    引人注意的是,ESR收購ARA後主要三大業務更集中在投資、基金管理和新經濟開發三個領域,從披露的數據來看,2022年上半年利潤增長最快的是基金管理業務,其次是新經濟資管業務,最後則為投資業務。

    三項業務合並加起來的利潤總額,也較2021年中期上升了75%。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    除去數據中的體現,成功收購及整合ARA使得ESR資産管理規模按年增長14%至1490億美元。在“新經濟”闆塊中,資産管理規模增長23%至670億美元,出租率升至96%,開發項目達到120億美元。

    此外,ESR還通過15個新設基金及授權籌集合共39億美元,其中包括新成立的泛亞全權委托公司及集團首個10億美元的亞太區數據中心基金。

    于2022年7月,ESR宣布為數據中心首次完成超過10億美元集資,折合約67.6億元人民币。截至目前,ESR數據中心組合主要集中在亞洲,擴散至香港、大阪、東京、首爾、悉尼、孟買等城市。

    此外,收購ARA也為ESR帶來了一批隐性優勢。

    除了合營公司權益達到26.75億美元,比年初翻了一番外,在ESR官網上,領導層頁面也悄然發生了變化。

    收購ARA之後,大批新晉高管進入了ESR領導圈層,其中包括曾經的LOGOS Property Group Limited和ARA Asset Management Limited的首席财務官Ivan Lim;ARA資産管理有限公司的總法律顧問Mark Hwang,以及ARA私人基金的首席投資官David Blight等12位新任高層,占到總領導人數的43%。

    縱觀ESR近一年來的突飛猛進,與華平投資有着分不開的聯繫。

    自90年代正式進軍中國後,華平投資愈來愈注重物流地産的發展步調。雖然在投資ESR之後還布局了安能物流、中通快遞等企業,但就發展期望來看,ESR才是華平投資手中的王牌。

    早在2017年初,華平投資就借助ESR完成收購劍橋工業信托管理公司80%股權,以及信托物業管理人的100%間接權益。收購後,ESR旗下管理資産總額達到65億美元,與普洛斯中國的差距進一步減小。

    不過對于華平投資來說,這筆收購的達成,也意味着物流地産版圖延伸至東南亞。

    “華平在ESR海外擴張中提供了很多非常有價值的建議,當機會突然出現的時候,華平的ready程度很高,能夠非常迅速地出手。”沈晉初一語道破。

    從這筆收購來看,ESR在第一層面獲得了華平投資強大資本力量的加持,第二層面則作為華平投資在物流地産領域的前鋒軍。

    不過,正如每枚硬币都有A面與B面,ESR在華平以及其他資本力量下取得長足發展背後,有隐患更有身不由己的壓力。

    收購ARA之前,ESR的商譽為5.43億美元,完成收購總價為51.92億美元的ARA之後,商譽升至34.55美元,提高了29.12億美元。

    但從長期角度看,商譽短期增長過後,若面臨相關資産利潤下滑的情況,就會出現商譽減值,如果商譽及無形資産減值導致虧損,ESR的業績盈利情況也會随之波動。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    此外,于2022年上半年,ESR長期借款余額由年初29.4億美元增加至43.06億美元。據了解,這部分長期借款實際利率在1.8%-4.85%之間。如此一來,ESR融資成本同比上升了超20%。

    與此同時,ESR流動負債也由2021年15.81億美元增加至19.02億就美元,在這之中,應付稅項同比增長了123.42%,達到8374萬美元。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    “不同資産的增量,包括開發,背後都是資本的力量。”于2022年12月13日,ESR還宣布将江蘇三大物流項目打包成REIT在上交所上市,旗下資産增加退出途徑。

    資料顯示,拟發行公募REITs的資産為江蘇富萊德倉儲有限公司1-3期,其中第1期建築面積13.50萬平方米,2054年到期;第2期建築面積8.56萬平方米,2056年到期;第3期建築面積20.64萬平方米,2056年到期。

    建成後,項目将引進以米格國際等為代表的零售類電商企業、易果生鮮以及香港佳德集團等為代表的冷鍊貿易類企業。

    從長周期看,不論是ARA收購或是将物流項目組團打包上市,與ESR管理團隊和平台價值的挖掘過程息息相關,但更多體現的是資本夥伴們快馬加鞭下的業務擴張計劃。

    如此“施壓”,一方面是為了通過ESR這樣的平台去擴充自己的版圖,另一方面也從側面協助ESR更高效地追逐資管長坡中的對手。

    信徒與對手

    一家有能力進入物流地産領域參與角逐的企業,都具備自己獨特的砝碼和標簽,ESR也不例外。在長年累月的商場積累中也逐漸形成了自己的路線,甚至有人以“GP式活法”、“基金型玩法”、“國際化路線”作為重點標簽。

    不過在此之前,ESR還有一個名号——普洛斯信徒。

    ESR創立之初,易商時期的“沈孫組合”兩人就與普洛斯有着千絲萬縷的聯繫。沈晉初曾在普洛斯擔任華東區總經理和中華區第一副總裁,孫冬平則在倉儲地産項目中與普洛斯有過相關合作經驗。

    此外,紅木集團創始人StuartGibson和CharlesdePortes也在普洛斯有過任職經歷,幾位領導層過往的工作經驗,為ESR打下了堅實地基。

    在中國物流地産市場中,普洛斯屬于先分到羹的那一批先行者,早年以遍布全球的規模化物流網絡吸引多個第三方物流公司進行合作,並提供供應鍊整合服務,吸引大型集團開拓市場是普洛斯布局中國前的戰術整合,而理清國内供應鍊與物流背後的投資邏輯,則是普洛斯進軍中國的先行号角。

    那麼如何打開中國市場呢?

    普洛斯的方法是以資本運用作為推手,通過在境外發行REITs的方式募集資金,加速撬杠杆。據了解,當一個項目進入穩定運營狀态,出租率達到90%以上,租金回報率達到7%以上時,普洛斯便會将成熟物業裝入物流地産基金中,完成資本閉環。

    值得注意的是,ESR早期也采用了相似的業務模式。招股說明書顯示,ESR單個項目從拿地、設計、建設到租賃的全發展周期耗時約12-24個月。經專業管理、穩健運營之後,将這些資産出售給管理核心增益基金及投資公司或不動産投資信托基金,利潤兌現後繼續進入循環。

    于2017年7月14日,由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成财團宣布對普洛斯進行私有化收購,交易總價116億美元,其中厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

    2018年1月22日,普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市,私有化進程正式完成。

    完成私有化後,這頭叱咤物流地産多年的“巨象”開始謀求轉身,逐步強調從單方面經營物流不動産延伸至多元化資産類别。

    “今天的普洛斯,早就不單是物流基礎設施的提供商和運營商了。”普洛斯中國區常務副董事長諸葛文靜此前曾坦言,從資産管理類别上來說,普洛斯已經從物流不動産延伸到了智慧制造産業園區、研發辦公的創新園區、新能源以及數據中心等新基建的資産類别。

    目前,普洛斯在中國70個地區市場投資、開發和管理着450多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施,資産管理規模達720億美元。

    但從最新業績數據來看,普洛斯近況並不算太積極。

    2022年11月30日,普洛斯中國披露了前三季度業績,期内營業收入8.96億美元,同比下降2.4%,營業利潤12.86億美元,同比下降6.88%,淨利潤12.52億美元,同比增長37.4%。此外,期末擁有總資産359.58億美元,淨資産189.37億美元。

    不得不說,與過去兩年相比,普洛斯進駐中國的積極性似乎有在放緩,從2022年上半年度新開工建築面積來看,相較于2020年、2021年差距過大;另一方面,出租率數據也呈現上下浮動的狀态。

    數據來源:企業公告、觀點指數

    作為競争對手,完成收購ARA並實現三項業務轉型的ESR打起了更大算盤。

    2022年11月11日,國務院總理李克強在第二十五次中國-東盟領導人會議上發表講話時宣布,中方正式設立運營中國東盟投資合作基金二期,支持東盟基礎設施、能源資源等領域重大項目。據了解,東盟基金二期由進出口銀行作為主發起人,啟動規模10億美元,将重點投資東盟國家基礎設施、能源資源、信息通信等領域的重大投資合作項目。

    講話發表十天後,ESR正式公開宣布,旗下全資子公司ARA與中國進出口銀行完成了10億美元規模基礎設施投資基金-中國-東盟投資合作基金二期的設立。同時,ARA私募基金基礎設施投資團隊ARA Infrastructure被基金的主要發起人中國進出口銀行任命為投資顧問。

    這是繼布局生命科學産業園項目之後,ESR拓展出的一項全新領域。

    大舉進入基礎設施這一領域,與基礎設施資産近年來投資熱度上升有關,沈晉初及Stuart Gibson也表示,基礎設施領域将進一步為資本合作夥伴及客戶提供完全一體化、一站式解決方案的競争力。

    東盟基金作為類主權基金,含金量毋庸置疑,此次入局為ESR接下來的擴張帶來了更多可能。

    長坡薄雪 | 在冬天,如何找到濕雪和一條很長的坡道?

    撰文:趙焓璐    

    審校:劉滿桃



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