萬緯物流的冷鍊霸業 這一次拉上了“網紅房企”建發

觀點網 萬科寄予厚望的物流闆塊萬緯物流再次擴大了自己的“朋友圈”。

日前，萬緯物流與建發股份官微均發布消息稱，雙方舉行戰略合作協議簽約儀式，

根據協議，雙方将圍繞倉儲物流運營管理、供應鍊數智化優化、物流資産運作等方面開展密切合作。萬緯物流将通過全國倉儲物流網絡全面滿足建發股份全溫層倉配需求，協助完成降本增效，並通過萬緯物流科技能力協助建發股份搭建供應鍊管理平台，提升供應鍊運營效率，打造以科技驅動的一體化供應鍊運營體繫。

此外，建發股份亦提到雙方還将在物流資産投資和運營等方面共同探索創新合作方式，以及拟攜手並進共同開拓海外市場等。

冷鍊合作

近幾年，在房地産下行周期中，正荣、陽光城等一批較為“激進”的闵繫房企撞上南牆，但同為闵繫房企的建發繫、象嶼等具有國資背景的開發商卻逆勢而起。

據觀點指數統計，2022年1-12月建發房産權益銷售1207億元，位列十二名；全口徑銷售額則達到1700.2億元，首次擠入行業前十，可謂風頭大盛。

不過，本次萬緯物流與建發股份合作重點是後者另一項主業--供應鍊業務。

作為國内大宗商品供應鍊領域巨頭，2022年上半年建發股份經營的黑色、有色金屬、礦産品、農産品、漿紙、能化産品等主要大宗商品經營貨量高達8800萬噸。

其中，農林産品業務是建發供應鍊運營業務四大核心之一，報告期内實現營收846.44億元，同比增長28.22%，占供應鍊運營業務收入比重達到24.92%，其經營貨量同比增速超20%。

另外，建發供應鍊涉及産品還包括酒類、乳制品、食品、美妝個護等多個品類，初步實現大宗商品至消費品的多品類的全球化布局。

諸如肉禽蛋、水果等鮮活品，以及乳制品等加工食品種種，在運輸上都屬冷鍊運輸範疇，從公告提到的“滿足全溫層倉配需求”看，這也是萬緯物流與建發合作的主要内容。

公司官網顯示，萬緯物流全國運營管理47個專業冷鍊物流園，鍊接1500+家企業，可為客戶提供高標準倉儲設施及多元冷鍊物流服務。

從2017年開始切入冷鍊賽道，並在2018年收購太古冷鍊物流資産包，目前，萬緯物流冷鍊倉儲規模已位居全國第一。

就萬緯物流及冷鍊業務的發展問題，在去年8月31日萬科中期業績會上，萬科執行副總裁劉肖直言，對冷鍊的未來非常看好。

萬緯冷鍊物流總經理陳君城亦曾對觀點新媒體表示，一方面随着消費升級，尤其對生鮮的需求比例越來越高，國内冷鍊服務滲透率随之提升；另一方面，新增冷庫規模逐年增長，但不同區域發展有不平衡現象，例如沿海或一線城市供應較少，高標冷庫更為緊缺。

同時，基于對市場的認知，萬緯物流在設立之前曾考察美國物流市場及冷鍊供應巨頭美冷集團，意識到國内缺乏高資本投入強度、高專業化程度及高信息化的冷鍊玩家。行業效率低、門檻高，而這也代表着機會。

回到建發來看，截至2021年末，建發自有倉庫和自管倉庫共計78個，總面積超226萬平方米，其中期貨交割庫共計6個。

盡管自己擁有一些倉儲資産，但建發更多倉儲物流需求依靠供應商滿足，同期簽約物流供應商達1600余家，合作倉庫達3500余個。

有業内人士表示，随着行業分工細化，倉儲物流環節外包是大勢所趨，這将為降本增效提供空間。

數據顯示，國内物流總費用占GDP比重由2010年17.4%下降至2020年14.7%，2021年，這一數據進一步降至14.6%。

橫向對比來看，歐美發達國家物流總費用占GDP比重僅8%-9%左右，說明中國物流效率仍有進一步提升空間，第三方專業物流服務供應商仍大有可為。

2022年12月，國内現代物流領域第一份國家級五年規劃《“十四五”現代物流發展規劃》

要求，到2025年，社會物流總費用與國内生産總值的比率較2020年下降2個百分點左右，大宗商品儲備設施、農村物流、冷鍊物流、應急物流、航空物流、國際寄遞物流等重點領域補短闆取得明顯成效。

運營轉型

上述合作協議還談及，萬緯物流将通過科技能力協助建發股份搭建供應鍊管理平台，提升供應鍊運營效率。

2021年，萬緯物流曾發布戰略公式：萬緯=基本盤×服務^科技，将科技作為物流服務的底層支撐。2022年，萬緯物流董事長張旭再次強調，科技化支撐的運營服務是物流行業未來核心競争力，萬緯将持續打造全鍊路數字化解決方案，為企業客戶降本增效、創造價值。

可以看出，萬緯物流在此次與建發的合作里一再凸顯運營服務提供方的角色。

據悉，物流地産企業按照功能、服務深度可以分為四類，從功能來看，可以分為倉儲型、流通型兩大類園區/標的；從服務深度來看，可以分為空間租賃和運營兩類。

此前，萬緯、普洛斯等的主要業務是基礎空間租賃，拿地開發、建倉（或檔口），然後把標品轉租或交易給客戶。除了基礎的園區運營管理工作，不額外提供增值服務。

但受拿地政策要求拔高、市場標的缺乏等因素影響，萬緯物流擴張速度變緩，輕資産模式成為新的走向之一。

2019年-2021年，萬緯物流新增物流項目個數分别為21個、10個及3個，其中2021年新增總建面21.13萬平方米創七年新低。

截至目前， 萬緯物流共進駐城市47個，倉儲規模達1200 萬平方米以上，倉儲項目164個，與2021年末相比增加12個。

增速回升的一個原因就是萬緯物流與國企之間合作在去年有所增加。

如2022年6月下旬，萬緯物流宣布與甯波商貿集團就甯波梅山國際冷鍊樞紐港項目達成合作，項目總投資約30億元；7月份，由融通地産與萬緯物流合資打造的天津融萬低碳冷鍊物流園項目開倉；之後，萬緯物流又與山東港口物流集團簽訂戰略合作協議，探索高標倉儲及冷鍊溫控物流園區方面的深度合作。

這些與國企的合作重點基本都是圍繞冷鍊，萬緯物流相關負責人對觀點新媒體表示，有了冷鍊部分之後，萬緯物流整體業務已開始從注重資産向注重運營服務方向轉型。對萬緯物流而言，其可通過向擁有優質標的資産的國企提供專業團隊及服務，從而達到擴張目的。

在規模層面，萬緯物流曾制定“100個冷鍊園區”的三年目標，尤其要強調加大核心城市投資濃度。但截至目前，萬緯物流旗下的冷鍊園區數量還不到目標數的一半。

對這家已經走到國内冷鍊倉儲規模第一，但距離美國美冷、Lineage等巨頭仍有很遠一段路要走的年輕公司而言，保持增速将會是未來很長時間里的重要任務。

在陳君城看來，與國企的合作雖取得良好進展，但終究只是整體大戰略的補充部分，萬緯物流更希望掌握一些重資産。這意味着要攻克土地資源獲取的難題，例如滿足地方政府投資強度，達到産業導入的標準要求等。