長坡薄雪 | 保利置身事内

編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正确的坡道。

2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業，他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

觀點網 宋廣菊退休一年之後，她一直未競的保利發展“重返前三”目標，在2022年的行業凜冬下反而達成了。

2022年1月，保利發展在廣州召開2022年度工作會議，接任董事長一職的劉平作了題為《守正創新謀發展，堅定信心向前行》的總結發言，提出“進三争一”新階段目標。

2022年，房地産行業銷售下滑明顯，樓市增長乏力，但在行業下行的大背景中，頭部房企的銷售景氣程度高于其他企業，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

保利發展在2022年的銷售表現，雖難抵下行趨勢，但增速仍優于同行。

根據觀點指數發布的2022年度房地産企業銷售表現，該公司全口徑銷售金額為4573億元，對應銷售面積為2747.6萬平方米，兩項數據雖分别同比下降14.5%、17.56%，但在銷售排名上升至行業第二。

追溯過往，保利發展是在2012年邁入千億門檻，彼時銷售排名第三，僅次于萬科、綠地。

此後多年，随着碧桂園、恒大、融創等企業輪番崛起，保利發展掉出了前三，常年維持在第五左右的位置。

2022年，保利逆勢開啟了塵封已久的排名“欲望”，並在“前三”基礎上提出“争一”的新階段目標。

登頂在望，後有追兵

2021年退休的宋廣菊，曾多次表明保利重返前三的信心，該公司銷售規模也逐年增長，但始終未進前三。

當年，保利銷售排名上升一位至行業第四，離“前三”僅一步之遙。

2022年，根據觀點指數發布的“年度房地産企業銷售表現”，保利發展以4573億銷售額，僅次于碧桂園的4643億，排名第二，甚至“争一”目標也已觸手可及。

數據來源：企業資訊、觀點指數整理

2022年4月份，保利發展召開2021年業績說明會，也是劉平接棒宋廣菊後的首場業績會。

對于市場關注的“進三争一”新目標，劉平表示，不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

事實上，受經濟下行與市場調整影響，2022年全行業整體銷售都處于低迷狀态。

國家統計局數據顯示，1-11月全國商品房累計銷售額118648億元，同比下降26.6%；累計商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%。

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頭部房企銷售金額增速也全線下滑，往年業績相對堅挺的大型房企均出現乏力狀況，說明企業在銷售和項目布局方面都面臨很大壓力。

觀察前五企業，華潤置地2022年銷售增速超過其他房企，但在上半年同樣呈現下滑趨勢，到下半年才開始發力，單月最高銷售增速達38.8%，最高下滑幅度則是54.6%。

目前銷售榜第一的碧桂園是在4月錄得最大單月銷售降幅，為57.14%，截至目前單月銷售均較2021年下滑；保利則僅有6月及9月銷售錄得同比增長，單月銷售最大增速為6.59%，其他月份基本處于同比下滑狀态。

TOP100房企銷售金額幾近腰斬，保利需要想辦法“獨善己身”。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據顯示，2022年上半年保利發展完成簽約金額2102.2億元，占全年銷售比例為52.53%。其中，核心城市貢獻度獲得2個百分點的提升，銷售貢獻為79%。

面對困難和挑戰，保利同樣采用了高管下沉督導銷售，強化數字化營銷能力等舉措，對沖銷售下滑趨勢。

截至目前，保利發展的排名終于來到了第二的位置，“重返前三”目標在行業凜冬的當下達成了，登頂也並非遙不可及。

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據觀點指數發布的2022年度房地産企業銷售表現，目前房企頭部格局已經逐步穩定，由“碧保萬中”取代了曾經的“碧萬恒融”。

在“進三”達成，沖擊“争一”的目標指引下，保利下半年繼續加大促銷力度。

國慶期間，保利于廣州羅蘭國際項目推出了特價房，降幅區間在2000-4000元/平方米；另外，位于長沙的光塵樾項目同樣降價20%。而且，在多個城市項目相繼開展了開盤返場優惠，精裝改毛坯等促銷方式，沖擊銷售。

不僅是保利，中海地産、華潤置地、萬科等多家頭部房企也都開啟了年終促銷。

從權益銷售上看，2022年保利發展（3068億元）與碧桂園（3457億元）還有一定差距，緊随其後的萬科（2731.5億元）也在虎視眈眈。

“進三争一”的目標，不僅是沖陣，同時也是守灘。

盈利普跌，開辟新線

供需雙弱、融資收窄是近年房地産市場的大背景，此外受房地産行業周期性調整影響下，保利的盈利能力與衆多房企一樣，承受着壓力。

2022年上半年，保利發展實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.10%；實現淨利潤149.24億元，同比增長1.60%；歸母淨利潤108.26億元，同比增長5.11%。

來到2022年前三季度，營收雖同比增長12.97%，但歸母淨利潤錄得3.6個百分點的下滑，增速較上半年有所回落。

一方面，疫情及行業景氣度恢復不及預期，實實在在影響着保利的盈利能力；另一方面，行業規模增速放緩、企業銷售去化壓力較大，不少企業通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，進一步導致了盈利承壓。

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2022年上半年及三季度的數據表現均顯示，保利收入保持平穩，但毛利率呈下行趨勢，綜合毛利至三季度末約為24.51%，分别較年初及上半年下滑2.04個點、1.04個點，與行業下行趨勢一致。

從2022年房企毛利率走勢來看，招商、萬科、華潤置地、中海等頭部房企都同樣出現了毛利率下降的情況。

另外，保利的房地産銷售毛利率在2018-2020年之間保持較高水平，這三年分别為37.48%、35.38%和33.48%，優于同行；到了2021年，該項數據跌出30%，至27.13%；2022年中進一步下降。

毛利率下滑主要是因為近年來所銷售的産品中，地價占比有所上升。

據觀點新媒體觀察，2022年3季度，保利發展新增土地均價占同期銷售均價的比例為96%,往年該項數據均保持着45%上下的水平。這項數據的快速上升，也與新增土儲集中在一二線城市有關，未來将對企業盈利優化有較大影響。

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“三費”方面，保利發展上半年銷售和管理費均出現同比略降的情況下，财務費用大增55.97%，從13.13億元增加到20.48億元，增加7.35億元，該司對财費的變動歸咎于匯兌損失增加。

對比2021年，保利發展彼時财務費用增幅只有7.38%，為33.86億元，好在該項數據在2022年第三季度得到修復。三季度财報中，保利财費增速由半年報近56%修復至6.24%，至30.29億元。

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受2022年上半年财費大漲影響，保利發展淨利增速則由2021年同期的10.25%降至1.6%，三季度該項數據進一步降低，錄得同比下降2.71%。

可見，上半年若是财費增長區間控制合理，能夠使得保利發展淨利保持同期水平。

在行業整體已進入低利潤時代的背景下，盈利瓶頸已然成為房企不得不面對的“困局”。除了緊抓成本管控、平衡财務杠杆之外，尋求“第二增長曲線”成為未來房企發力的另一關鍵。

2018年，保利地産在更名“保利發展”時，就将“一主兩翼”發展戰略升級為“以不動産投資開發為主、以綜合服務與不動産金融為翼”，拟尋求地産為主、綜合服務及不動産金融共同發展的道路。

2022年上半年，保利成立産業管理中心，加強對産業經營及布局的有效管理，與地産主業形成良性互動協同。

2021年末的數據顯示，不動産金融方面，該公司基金累計管理規模超1700億元；此外，保利發展還加大對租賃租房市場的布局，在營長租公寓項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

保利物業方面，2022年上半年實現營業收入64.49億元，同比增長25.16%；淨利潤6.4億元，同比增長25.8%；毛利率方面較去年同期微升0.2個百分點，至20.23%

公建業态是保利物業的重要布局版圖，上半年在大型公服標杆項目繼續發力，報告期内新增長沙軌道6号線、廣州海珠湖國家濕地公園、嘉興南北湖風景區等項目。

截至2022年6月末，保利物業管理面積增加至5.23億平方米，合同面積7.32億平方米。雖然同比增長速度較快，但物業闆塊營收僅占總營收的5.82%，對集團的盈利改善作用相對較小，未來仍有較大的提升空間。 

可預見的擴張

面對行業持續承壓的盈利以及銷售同比下滑的表現，並沒有影響保利逆勢擴張的步伐。為了早日實現行業第一的目標，保利發展拿地的熱情也相對積極。

在2022年中期業績會，保利發展董事長劉平談及公司2022年投資預算時曾指，公司整體的拓展邏輯還是質量重于數量，保障股東投資回報，全年投資計劃是3650億元。

資料顯示，保利發展2021年适度增加了對核心城市群内的潛力三線城市布局力度，受此影響，期内拓展投資均價為5833元/平方米。而2022年同期，市場投資收縮背景下，該公司投資風向更加聚焦于一二線城市。

據觀點新媒體統計，2022年上半年，保利發展在一二線城市、38個核心城市拓展金額占比分别為85%和90%，分别同比提升16、14個百分點，共年拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元，擴展投資均價較2021年增加60.40%，為14733元每平方米。

進入2022年三季度，保利發展繼續加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

根據觀察，保利發展三季度投資保持重點聚焦長三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及區位，38個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。

12月的廣州四批供地中，保利95.81億元競得該輪土拍中總價、單價最高的中鐵物流園地塊，溢價率0.21%；回顧廣州整個2022年集中供地市場，保利在二批次斥資48.81億拿下荔灣、黃埔、南沙3宗地塊，又在三批次供地中競得溢價率最高地塊，花費13.56億元，溢價率11.51%。

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事實上，房地産行業發展放緩背景下,房企投資普遍較為謹慎。目前民企資金壓力尚未得到實質性緩解，土地市場“隐身”，積極拿地的央國企拿地投資節奏較2021年同期也大幅放緩。

2022年前三季度，保利發展拿地力度同比也有所放緩，其中新拓展項目同比減少43個，新增建築面積減少64.69%，總拓展成本為1235億元，同比減少13.87%。按公告口徑計算，截止于2022年12月10日，保利發展共新拓展項目83個，新增容積率面積943.77萬平方米，總拓展成本1421.14億元。

另外，根據觀點指數發布的2022年房地産企業新增土地儲備報告，在權益拿地金額中，2022年前11月土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為967.6億元，新增權益土儲671.3萬平方米，新增可售貨值1545.6億元。

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回顧保利發展2022年前三季度的拿地歷程，分别在北京、南京、廣州、佛山、合肥、南昌、廈門、福州、東莞、等城市均有落子。

截至2022年三季度末，保利土地儲備共計2.05億平方米，較2021年同期減少近1500平方米，目前在建拟建項目795個，在建面積約1.39億平方米，待開發面積6605萬平方米，預計可滿足未來3年内的開發需求。

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在積極擴儲的同時，市場低迷态勢尚未得到有效扭轉，保利發展也在放緩自身開工面積，緊抓去庫存。

2022年三季報顯示，保利開工低于預期，同比下滑52.28%，竣工也較2021年同期微調下滑4.96%。新開工面積大幅下滑前提下，竣工面積受影響較少的原因，一方面因為新開工項目集中在疫情爆發城市，另一方保利有意在放緩開工，抓項目去化。

另外，新竣工面積超過新開工面積為近三年首次出現。 

融資冬與春

融資渠道的暢通也助力着保利的逆勢擴張。

2022年三季度，保利發展資産負債率為77.91%，扣除預收賬款後資産負債率為66.35%，财務保持穩健。

随着11月份“三箭齊發”，房企融資環境趨寬松,面臨的信用風險多發态勢有望逐步緩和，預計房企債券、股權及信托融資業務也将逐漸活躍。

雖然目前房企與銀行簽訂的戰略合作協議屬于意向性授信，最終落地情況還有待商榷，但具備導向性意義，對項目後續開發貸款、並購貸款等落地均有積極作用。

“三支箭”目的是改善房企融資環境，解決房企生存問題，這好比一場“及時雨”，需要看到“雨”背後的針對性，而救活企業的本質仍是促進“造血回血”功能的恢復，銷售便是“回血”的重要組成部分。

保利發展作為2022年銷售最高的央企，好于同行的銷售成績讓其獲得了評級機構不錯的評級。如2022年12月，標普确認了保利發展的評級為“BBB”，展望“穩定”。

標普預計，保利的銷售復蘇速度将超過同行，在高線城市的優質土地儲備将為其财務杠杆穩定提供支撐，而融資渠道暢通是緩解周期性行業風險的重要支撐因素。

從融資成本上看，2015年至2020年保利發展發行的公司債利率在3.0%-4.19%之間，2021年該項數據下滑至3.17%-3.98%，平均融資成本在2022年進一步降低。

截至2022年9月末，保利發展累計發行5期公司債，累計發行金額為98億元，債券單筆最低利率為2.80%，最高為3.59%，平均融資成本進一步降至3.04%。中期票據則發行共5期，累計發行金額100億元，債券單筆最低及最高利率分别為2.75%、3.51%。

2022年第三季度，保利繼續積極開展融資額度儲備，已分别向上海證券交易所、中國銀行間市場交易商協會提交注冊發行99億元公司債券、100億元債務融資工具的申請。

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逆勢擴張的行為，也使得保利的有息負債由2021年底2968.03億元增加至三季末的3701.44億元，增長約24%。

截至2022年三季度末，保利發展儲備貨币資金1303.47億元，相當于短期借款及一年内到期非流動負債的1.93倍，2021年同期則是2.32倍。

此外，在2022年疫情多點反復的大背景下，市場恢復不及預期且行業信心持續受挫，房企銷售回款也面臨較大壓力。

數據顯示，保利發展2022年上半年銷售回籠率為94.90%，為近三年最高值；同年三季度該項數據回落至91.80%，回籠資金2939億元，仍好于2021年同期2.3個百分點。

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相對寬松的現金流狀态下，保利發展還在積極進行騰挪調整，篩選手頭部分項目以換取緩解資金及債務壓力的空間。

例如2022年12月29日，保利旗下保利灣區投資發展有限公司拟轉讓三家公司的51%股權，三家公司均繫與碧桂園合作的項目公司。

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