信托與擔保 中交地産質押股權融資6.5億的籌錢模式

觀點網 一日内兩則公告，中交地産憑借自身信用籌措逾12億元資金。

11月22日，中交地産股份有限公司發布關于以控股子公司股權質押申請信托融資的公告。

由于經營需要，中交地産向廈門國際信托有限公司申請6.5億元信托融資，可分期提款，各期期限不超過12個月，年利率不超過公司年度融資計劃中融資成本範圍。

業内人士透露，相較于其他融資方式，信托融資最大優勢就是期限靈活，籌集資金速度更快，一般而言，信托公司方面同意投資即可。

但相應的，前期也會圍繞企業信用度、資質、自有資金情況、償還能力等多方面進行較長時間的針對性調查，最後綜合考慮。同時，利率也會高于銀行融資成本。

觀點新媒體了解到，2021年12月，中交地産第八屆董事會第七十七次會議審議通過了《關于2022年度融資計劃的議案》。

根據該議案，中交地産及控股子公司2022年度融資方式包括但不限于商業銀行貸款、銀行委托貸款、信托、銀行間市場短融、權益性融資、中期票據等方式。

融資額度方面，根據中交地産各項目公司實際經營情況以及預計現有及新增項目公司在2022年度對資金的需求，中交地産及控股子公司計劃2022年度融資額度為357億元。結合近期融資的成本及預期融資成本的趨勢，此次計劃融資成本不超過10%，融資主體申請融資可以以其自有資産提供抵押擔保。

也就是說，此次向廈門國際信托申請的6.5億元信托融資，年利率最高為10%。

事實上，觀點指數此前發布的2022十月房地産企業融資能力表現報告顯示，在過去10個月，樣本房企境内融資債券共計發行437筆，較去年同期減少92筆；發行規模共計約3490億元，同比減少31.25%。

2022年1-10月，房企單月融資量均出現不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度較高，下降幅度均超50%。融資總量萎縮之後，企業間融資成本差距有所縮小，境内融資成本自6月起持續小幅回落，下降趨勢已經延續4個月。

另據相關市場數據表明，今年9月房企信托融資平均利率僅為7.76%。

此前披露的2022年度半年報顯示，中交地産融資途徑主要為銀行貸款、債券、信托融資及其他途徑，其中，信托融資成本區間為6.00-8.50%。

期限結構方面，截至今年6月末，中交地産1年内信托融資金額約為98.65億元，1-2年的信托融資金額為33.85億元，分别占對應期限總融資金額的38.6%、12.48%。

據悉，本次向廈門國際信托有限公司申請的6.5億元信托融資，将由中交地産持有的控股子公司中交地産（蘇州）有限公司部分股權提供質押。

中交地産（蘇州）有限公司成立于2013年5月10日，注冊資本9.5億元，該公司由中交地産持股70%，中國路橋工程有限責任公司持股30%。從企業信譽度和資質來看，顯然無可挑剔。

在财務指標方面，數據顯示，2022年1-9月，中交蘇州公司總資産約62.1億元，總負債36.98億元，淨資産25.12億元，營業收入18.89億元，利潤總額6208萬元，淨利潤4656萬元。

中交地産認為，以持有蘇州公司的部分股權作為質押擔保，有利于保障中交地産順利獲取融資，符合公司整體利益。本次以控股子公司股權質押申請信托融資不會給公司帶來重大财務風險，不會對公司的生産經營産生重大影響。

但值得注意的是，就在發布申請6.5億元信托融資公告的當天，中交地産另發一則公告表示，拟為參股項目公司提供不超過5.76億元擔保。

具體而言，參股項目公司廈門保潤房地産開發有限公司由于經營需要，拟向中國建設銀行股份有限公司廈門市分行、中國銀行股份有限公司廈門湖里支行、中國農業銀行股份有限公司廈門市分行、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司廈門集美區支行及興業銀行股份有限公司廈門分行申請聯合貸款共計30億元。

該筆貸款由廈門保潤各合作方按權益比例提供擔保。其中，中交地産持有廈門保潤19.2%權益比例，拟提供不超過5.76億元擔保，同時廈門保潤向其出具相應金額的反擔保函。

廈門保潤由廈門悅墾企業咨詢有限公司持股60%，廈門中玮房地産開發有限公司持股40%。廈門市人民政府國有資産監督管理委員會為廈門保潤實際控制人。企業信譽和資質方面，同樣無可挑剔。

今年中期報告中，中交地産表示，接下來将優化融資結構，以多元渠道突破瓶頸，增加以自身信用融資方式為主的比重。控制有息負債規模的增長速度，加強資金統一管理，做好資金動态監測，提升資金使用效率。

11月22日的兩則公告，先是以控股子公司股權作為質押擔保融資6.5億，又為項目公司的5.76億元銀行借貸提供擔保，一來一往，中交地産憑借自身信用已融得12.26億元資金。

據悉，廈門保潤正在對廈門市湖里區五緣灣片區高林北路與金寶路交叉口西南側2021P07号地塊進行開發建設，占地面積79,404.543平方米，總建築面積374,210.85平方米，成交總價99.6億元。

該地塊于2021年12月取得，2022年3月開工，截至2022年10月末項目尚未竣工，項目預計總投資135億元，累計已投資金額106億元。

今年上半年，中交地産期内錄得營業收入約為124.4億元，同比增長151.39%，彼時，公司認為營收增長主要因報告期交房結轉收入項目增加。

此次廈門保潤向銀行申請聯合貸款共計30億元，也将用于自身經營，如無意外，将足以覆蓋廈門湖里區項目接下來開發建設所需。