險資入局 | 2022十一月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，融資事件集中在基金募集、股票定增和債權融資上，其中基金募集的規模較大，如普洛斯宣布将參與設立的珠海普航，有一些國内保險機構參與。而作為國企的重慶國際物流樞紐園區，上半年持續進行債券融資，優勢比較明顯。

報告期内，華中、華南以及華東地區均有倉儲用地出讓成交。深圳、廣州和上海這些一線城市的出讓均價較高，而鄭州和海南的較低。其中，深圳和廣州的出讓地塊有特殊用途，前者用于電子商務集群的打造，後者用于大型物流樞紐基地的建設。

此外要關注到，期内物流項目持續投産，涉及到機場冷鍊布局以及城市生鮮食品冷鍊集群。而在資産拍賣交易方面，涉及到一些财務困難的中小物流倉儲企業的債權拍賣，其中還包含一些位于一線城市的優質物流資産，行業的並購機會初顯。

報告期内，受疫情影響，社會消費品零售總額、快遞業務量下滑，倉儲指數也在下滑。但網上零售額在持續增長，這為倉儲企業帶來了一定的需求量。

險資入局，國企倉儲業公開債融資優勢凸顯

本月融資事件方式較為多元，包含基金募集、股票定增和債權融資。其中，以基金募集方式融得的資金規模較大，且險資也參與其中。民營企業選擇定增來募集資金的動作較少，但該方式可有效降低資産負債率。另外，國有企業在債券發行方面動作不斷，具有一定優勢。

基金募集方面，11月7日，普洛斯宣布将設立中國收益基金VI，投資人為國内的保險機構以及普洛斯現有的投資夥伴，而普洛斯将擔任基金管理人及資産管理人，該基金将投資于20處物流園區。

同日，蘇甯物流公告，蘇甯物流、普洛斯、大家人壽、中銀三星人壽、北大方正人壽參投珠海普航股權投資基金合夥企業（有限合夥），分别出資7.35億元、14.75億元、9.9億元、3億元、1億元，共計36億元，拟收購並持有珠海普易物流産業投資合夥企業（有限合夥）的全部有限合夥份額。

據企查查數據顯示，珠海普易控股了多個蘇甯物流公司。觀點指數認為，這兩起融資事件關聯度較大，意味着國内險資正與專業物流倉儲資産管理機構合作，參與物流倉儲領域的投資。

股票定增方面，東百基金将定增不超過10億元的股票。截至9月30日，東百集團的現金及現金等價物水平只有2.35億元，為9年來的最低水平；同時，一年内需要償還的銀行借款余額為21.75億元；經營性現金流淨額已無法覆蓋分配股利、利潤或償付利息支付的現金；總的來說，東百集團面臨着一定的資金壓力。目前，物流資産仍有較高的投資熱度，東百集團的定增行為，一方面可以減少負債水平，另一方面可以加大物流倉儲資産的投資。

債權融資，重慶國際物流樞紐園區拟募資12.4億元的私募債。今年以來，該公司已成功發行10只債券，規模約65.26億元，包含1只境外債和2只超短期融資券，這也體現出國企在公開債市場的融資優勢。

截至9月30日，重慶國際物流樞紐園區取得借款所收到的現金為105.86億元，償還債務所支付的現金為76.29億元，淨融資額為29.57億元，較往年有所上升；同時，經營性現金流淨額為3.67億元，同比下滑91%；投資活動現金流淨額為-10.87億元，雖然較上年同期腰斬，但仍保持着一定的投資強度。

總的來看，重慶國際物流樞紐園區加強了債權融資的力度，並保持了一定的投資強度。但其經營性現金流淨額大幅度下滑，對其償債能力産生一定影響。

倉儲用地出讓均價差距較大，一線城市地塊出讓含特殊用途

當月，在倉儲用地出讓方面，華中、華南以及華東地區均有倉儲用地出讓成交。其中，深圳、廣州和上海的土地出讓均價較高；鄭州區域在相近地理位置上的土地出讓單價出現較大分化。深圳和廣州的地塊出讓具有特殊的用途，将用作電商産業集群以及大型物流樞紐的建設。

華中區域的鄭州市場近來較為活躍，在中牟和鄭州經開區均有土地挂牌出讓以及成交。其中，中牟地塊的成交均價只接近鄭州經開區的一半。

據物聯雲倉數據，8月份，中牟縣通用倉的平均租金為24.22元/平方米/月，空置率為11.39%；鄭州經開區通用倉的平均租金為25.34元/平方米/月，空置率為9.83%。經開區和中牟縣的地理位置較為靠近，租金水平相當，但倉儲用地平均價格相差較多。

觀點指數認為，中牟縣将會是經開區的主要替代區域。

在華南區域，深圳寶安區出讓兩宗倉儲用地，總出讓金額為1.22億元，均由京東摘得。一地塊将建設為大灣區智能電商運營物流結算中心項目，包括貿易結算、倉儲物流、信息處理、配套服務等功能。這将有利于深圳做大電子商務集群，為當地的零售業做貢獻。

另一地塊将建設寶安智慧供應鍊産業園，包括智能分撥轉運中心、城市智慧配送中心、國際冷鍊供應鍊儲運中心等配套設施。深圳作為全國的科技中心，在寶安建設智慧供應鍊産業園，一來有利于成熟科技落地，應用于實際物流業務中；二來有利于提高物流服務效率，降低運營成本。

廣州軌道交通裝備産業園AB0102053地塊，由廣州白雲高速陸港有限公司摘得，拟建設廣州白雲神山物流樞紐項目（一期），這是全國首宗高速陸港樞紐項目，計劃投資5億元，将由普洛斯和廣州白雲産業投資集團有限公司一起開發建設。該項目的特色之一是将實現重型卡車不下高速，減少物流對地方交通的影響。

這是《廣州市交通物流融合發展第十四個五年規劃》中規劃建設的10個大型交通物流樞紐之一，另外還規劃了5個特大型交通物流樞紐。對普洛斯來講，與國企一起參與超大型省會物流大項目，有利于其向項目端輸送資金、建設技術及管理理念。

在華東區域，上海中谷物流股份有限公司拿下上海臨港新片區倉儲用地，将用于建設中谷（臨港）國際集裝箱供應鍊倉儲物流基地項目。

冷鍊項目持續布局投産，倉儲行業並購機會初顯

在物流資産投産方面，11月份的項目建設動态中，涉及到冷鍊物流的較多，包括機場冷鍊布局以及城市生鮮食品冷鍊集群。

其中，西北臨空産業園的投産，一方面将與東航物流西安咸陽機場貨站形成互補，将東航物流在該節點把控的貨運流量導入到東航物流内；另一方面，東航物流的機場貨站擁有國内少有的、可滿足特殊性質貨品倉儲需求的機場内溫控貨物倉庫，有利于将特種要求的冷鍊貨運需求流量導入到西北臨空産業園中。

繼盒馬武漢供應鍊中心投産後，其在杭州的供應鍊中心也相繼投産。其供應鍊中心的特色就是将冷鍊倉儲、加工、央廚、分撥等功能集于一體，相較于分布式合作而言，這種模式将大大減少商品在途流轉的時間，提高産品從源頭到消費者之間的配送效率。盒馬在成都的供應鍊中心，在此次的成都疫情中也得到了考驗，未來，這種供應鍊中心也将成為盒馬的主流。

中馳車福-維龍華南電商産業園項目的合作模式，發揮了維龍的資金、建造上的優勢，其為中馳車福量身打造了在華南的基地，有利于運營擴展其在廣州的汽配供應鍊業務。

在物流資産交易方面，當月有2宗債權資産拍賣，涉及到一些财務困難的中小物流倉儲企業，其中不乏一些優質資産。另外，黑石在中國的資管平台龍地，也于大灣區收購了一些物流資産。

對于龍地收購大灣區物流資産來說，就如黑石高級董事總經理、大中華區房地産主管韋增鵬曾經在接受觀點機構采訪時所說的，一線城市依舊是黑石瞄準的重心。黑石在中國的房地産投資組合約70%集中于内地一線城市，接下來，依舊會将目光投向上海周邊以及大灣區。

據廣東統計局數據，前三季度，廣東社會消費品零售總額為3.26萬億元，同比增長13.6%，兩年平均增長1.5%。其中，商品零售同比增長12.4%。另外，大灣區擁有5個萬億工業大市，外貿總額也位居全國首位。黑石繼續押注大灣區物流行業，或許意在大灣區雙循環戰略帶來的紅利機遇。

而在債權資産拍賣方面，深圳福田保稅倉迪辰倉儲大廈的債權人與競拍得人，均為寶能旗下的深圳嘉盛德投資有限公司。

此次深圳嘉盛德拍下倉儲大廈，是為了其8.4億元本金及利息。深圳嘉盛德只需繳納1.24億的稅款用于過戶後，便可取得倉儲大廈的控制權。事後寶能回應，正為該資産尋找買方。 

另外，錦程國際物流集團等12戶11.61億的債權目前也正在挂牌中。物流倉儲行業為重資本行業，中小民營物流倉儲企業在無強勁的資金募集實力的情況下，債權融資是比較好的融資方式。但受到疫情沖擊，成本繼續攀升，經營情況下滑，無法進行再融資導致債務無法償還而被進行拍賣，似乎也不是什麼新鮮事。

觀點指數認為，國家政策在給予中小物流倉儲企業大量優惠支持，這有助于其走出困境。另外，這也是行業並購潮起，大魚吃小魚的好時機。像上述提到的迪辰倉儲大廈，處于深圳的核心區域，以成交價4.07億元、總建面2.41萬平方米計算，每平方米建面為1.68萬元。

零售數據、快遞數據和倉儲指數均受疫情影響有所下滑

據國家統計局數據，2022年10月份社會消費品零售總額約4.03萬億元，同比下降0.5%，其中，除汽車以外的消費品零售額約為3.66萬億元，下滑0.9%。其中，商品零售3.62萬億元，同比增長0.5%；餐飲收入4099億元，下滑8.1%。1-10月份，社會消費品零售總額約36.06萬億元，同比增長0.6%。其中，除汽車以外的消費品零售額約32.37萬億元，增長0.5%。其中，商品零售32.52萬億元，同比增長1.2%。 

可以看到，受疫情影響，10月單月的社會消費品零售總額同比有所下降，主要是餐飲方面數據受影響，但商品零售仍保持增長。反觀網上零售數據，1-10月份，全國網上零售額約10.95萬億元，同比增長4.9%。網上零售的增長速度大大高于整體的社會消費品零售總額增速，意味着疫情繼續刺激着電子商務的發展。

在快遞郵政方面，據國家郵政局數據，10月份，郵政行業寄遞業務量完成122.1億件，同比下降0.7%。其中，快遞業務量完成98.6億件，同比下降0.9%；郵政寄遞服務業務量完成23.5億件，同比增長0.1%。1-10月，郵政行業寄遞業務量累計完成1135.2億件，同比增長4.5%。其中，快遞業務量累計完成898.7億件，同比增長3.6%；郵政寄遞服務業務量累計完成236.5億件，同比增長8.1%。

從數據中可以看到，當月，快遞業務也受到一定的影響，同比有所下滑。不過，郵政業務仍保持小幅度增長，意味着郵政作為公共産品，在疫情期間充當着兜底的作用。

在物流倉儲方面，據中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的數據顯示，2022年10月份中國倉儲指數為46.7%，低于荣枯線，較上月下降5.3個百分點。觀點指數認為，受疫影響市場供需兩端均在收縮，使得倉儲業務量有所下滑。