博鰲産業科技大會 | 葛培健:科創時代的産業地産底層邏輯

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2022-08-09 16:11

  • “我們已經進入科創時代,或者說産投時代,這是一個很大的變化。”

    葛培健(金地威新産業研究院院長):非常高興第一次參加博鰲論壇,非常有感慨,昨天下午參加閉門會,今天一早參加早餐會,上午是全體大會,全程讨論的是房地産的主題,我非常有感受。

    今天我給大家匯報的題目是“科創時代産業地産的底層邏輯和商業模式”,我為什麼講科創時代?它相對應的是什麼時代呢?為什麼叫科創時代?我感覺到科創時代是相當于或者說相對于我們原來城投時代,用形象的語言就是鐵公基時代。

    這個科創時代的標志是什麼呢?我個人的學習體會,感覺到可能是去年的十九屆五中全會,之後形成的一個轉變。

    十九屆五中全會是一個重要的標志,我感覺到一定是我黨一次重大的理論飛躍,十九屆五中全會就是讨論十四五規劃的,園區經濟正在全面進入科創時代,這是對園區經濟進入新發展階段的重要判斷。

    我從十大維度證明現在已經進入科創時代,一是戰略規劃指引,十四五規劃明确把科技創新放在核心地位,把科技自立自強作為國家發展戰略的支撐,擺在各項任務的首位,也就是戰略規劃的指引。

    第二個是國家頂層設計,總書記2014年5月23号到張江來,當時我是張江的老總,我幫總書記推薦了一批新經濟企業,比如說喜馬拉雅等等,總書記一個都沒去,他到張江來,就到大飛機。現在的工信部部長,當時是大飛機的總經理,就陪他看大飛機,然後到上海臨港看榮威汽車,然後去看了一家醫療設備企業,一家新經濟企業他都沒去。他對張江提出要打造全球有影響力的科創中心,這是在2014年的時候,當時還沒有中美貿易戰。

    第三是強調科創首位,我們以前叫産學研用,但是這幾個主體的價值取向不一致,所以這次明确創新要放在穩中求進的首位。

    第四,中美脫鈎倒逼,這個創新也是解決卡脖子問題的,現在有300多個卡脖子項目,要求長三角要解決100多個,所以這是倒逼。

    第五是科學中心引領,實際上就是四個國家綜合性科創中心,上海張江、安徽濱湖、北京懷柔、廣東松山湖科技城和光明科技城聯合打造粵港澳大灣區,這就表明國家對參與原始創新競争的主戰場就在這四個地方。

    第六是央企考核賦能,央企當年淨利潤的投入視同當年的利潤考核。所以我有的時候也感慨,為什麼央企里面出現不了華為?華為一年的研發投入1400多億人民币,相當于全上海全社會研發投入的88%。

    第七是資本市場助推,上海科創闆特别是集成電路企業,現在從申報到上市的中位數是121天,中芯國際用了19天募資了200億,還一股難求。這也是中國的優勢,全國人民的血汗錢在支持科創闆。

    第八,專精特新成為國家戰略,工信部要求今年通過抓3000多家國家級專精特新企業,帶動全國5萬多家企業發展。第九,國家資本引領,我把科創闆企業做了大數據分析,前71個大股東全是國有資本、國有基金,也就是說以前政府,包括政府的平台公司都是投資BOT、PPP,現在全投在科創,所以這也是科創時代的重要標志。

    第十,頂級人才匯聚,我們在打造世界頂級科學家的社區,在上海浦東臨港,拿出2.5平方公里,把全世界圖靈獎,所有的諾貝爾獎科學家全部集中,每年召開一次論壇。這些都表明我們已經進入科創時代,或者說産投時代,這是一個很大的變化。

    産業地産行業正呈現八大變化趨勢。産業地産的邏輯都發生根本性的變化,一是園區的新入局者增多,加劇行業競争。我以前專門做産業基金投資,比如高瓴資本、康橋資本,現在他們也做園區了,像康橋資本第四個基金,8.5億美金,就是專門投資園區的。

    第二是傳統的房企搶灘産業地産進入新階段,這是人才結構決定業務結構的,原來是從事房地産的,房地産曾經是暴利的,當然現在走下坡路了,而産業地産是久久為功的。第三是國資加持民企成為産業地産新趨勢。

    最近上海搞了四個模式,不僅叫國民共建産業園區,還有國集共建産業園區,就是農村的土地跟國有的搞合作,這個叫國民共建、國集共建,形成地權+股權,實際上可能是鄉村振興的一個重要的切入點,讓農民有可持續的收入。

    第四,産業基金紛紛介入産業地産。第五是資本大佬競相並購園區資産,第六是輕資産業務進入春秋時代,第七是産業園區開發主體IPO成為重要選擇。2017年國務院15号文明确園區開發主體可以優先IPO,前面第一個標志是中新發展,就是中國和新加坡合資的,後來兩家文旅的産業園區也上市了。第八是持有型園區資産探索公募REITs試點,這一塊比較熱,這里我簡單自我推介一下,全國第一單ABS是我做的,2006年發行,當時是私募基金+ABS。

    去年6月21号,張江光大做的也是全國第一單,也是我做的,當時我是跟光大控股的老總在香港搞了一個私募基金+ABS,正好符合這樣一個條件。私募基金+ABS和公募基金+ABS我都是第一單。

    産業地産行業迎來了底層商業邏輯的變革,怎麼轉型?我提出來轉型科技投行,打造第二增長曲線新趨勢。實際上就是回答剛剛黃立平董事長的問題,也就是要追求租金以外的收入。

    産業地産是空間提供商+時間合夥人,空間提供商就是房東,時間合夥人就是股東,房東+股東,股東赢房東,這個不是講講而已,最後你的利潤結構、投資收益、股東的收益要超過房東,甚至是超過50%,這個我已經做到了。這種模式已經全國複制了,比如說東湖高新、中新發展、聯東U谷、東久新宜、浙江傳化他們都有這方面的一些動作。

    金地威新是全國房地産30強里面真心實意轉型為産業地産的公司之一,它做的是全品類、全周期、全自持的項目,這跟淩克董事長的個人偏好也有關,他實際上不是這個行業的人,剛剛高力的嘉賓講生物醫藥,我對這個領域太熟了,金地的董事長淩克在美國搞了4個生物醫藥的孵化器,聘請了一些海外的華人科學家,去年他就投了中國的生物醫藥基金16億人民币,他是真心實意的真正投資産業地産。

    金地威新的頂層設計上是産業園區資管運營專家,也就是資管和運營體現對産業園區全生命周期的堅持,運營體現金地威新産業賦能的價值,“專家”表明金地威新打造行業標杆的願景。

    這樣一個産業園區的資管運營專家,也就是回答了我們是誰。在核心競争力上它有7個方面,一個是項目策劃能力,它在上海投資了一個達闼機器人3000萬美金,跟他們成立合資公司,在上海打造一個機器人産業園,243畝土地,市委書記6次批示支持這件事。這個公司的創始人就是小靈通的創始人。

    第二個是精品化的建造能力,這是金地的強項,第三是集團化的整合能力,集團要求各區的房地産公司一定要協同,因為各區域的房地産公司跟政府的關繫比較鐵,由他們來提供園區,然後一起弄。這個事情不是随便說說,還要考核,一票否決制,每個地方的房地産公司都要為金地威新的産業地産提供項目。第四是協同化政企能力,也就是政府主導,企業主體,第五是持有化産服能力,現在最缺的人才是生物醫藥的産服人才,全國的生物醫藥園區已經有100多個,張江的生物醫藥園區的價格每天每平方是7塊到8塊。

    第六是多元化營收能力,這里面我認為就是商業模式,除了租金收入以外,現在大家除了租金收入、物業收入,金地威新還在探索能源管理收入,這也是董事長親自挂帥,要搞標準廠房上的光伏,然後搞儲能。

    還有一個是PE投資收入,現在最難的是産業服務收入,也就是說需要專業化的人才,這一塊現在是薄弱環節,也就是說未來可能産業地産不僅僅是租金收入、物業服務收入,還有能源管理收入,包括PE投資收入,還有最重要的可能要突破的,就是産業服務、增值服務收入。第七是證券化運作能力。國家發改委給金地威新也開了視頻會,金地威新申報了5個園區,現在已經進入了項目庫,緊鑼密鼓在打造,最近上交所、深交所都發布了擴目指引,公募REITs将是這個行業颠覆性的變革。

    撰文:葛培健    

    審校:勞蓉蓉



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