博鰲地産發展大會 | 邵宇：未來出路在哪里？

邵宇（東方證券總裁助理、首席經濟學家）：大家好，我是邵宇，來博鰲房地産論壇也蠻多屆了，在座大多數都是職業經理人，職業經理人還在努力的騰挪，想憑自己的技藝能夠再赢得世界，再借15年博一下，也挺好的。

我們怎麼看一個重大的變化？我們談的是地産，但是從我們宏觀的視角看起來可能看到的東西是有所不同的。我覺得還是要首先看我們面臨的劇烈世界的變化。

大家知道青春沒幾年，疫情就三年。其實這次疫情全方位塑造了未來宏觀、行業、企業、地緣政治跟心理方方面面的趨勢，其實每一次疫情都是改變人類命運趨勢的，不管是黑死病，還是天花，西班牙大流感，這次也不會例外。

2020年我們做了13點預判，地緣風險會上升，大家看到的就是一個結果，一個表現。再看看大家的心理，我在上海封閉全程參與，沉浸式的體驗了，我的心里多多少少有點PTSD，大家知道什麼叫PTSD，就是什麼事情我都提不起精神來，覺得有一種無力感，我相信整個世界都在經歷這樣一個無力感，並且試圖轉移這種心理壓力。

跟我們在座各位相關的，不管是做投資的、地産的，實際控制人還是意見領袖，我們最為相關的是這兩個領域，一個是經濟體内部，我們叫社會經濟、民生。另外一個就是全球，如果這兩個換成傳統的話語大家可能會聽得更加明白。

什麼叫社會經濟，什麼叫民生？我們傳統的說法叫做江山，在中國江山並不是指特定的江、特定的山，江山就是人民，人民就是江山。請注意，疫情之後的世界最大的特征是什麼？是一個超級分化的世界，也就是今天早上我在主持的時候，中國的經濟不是L型号的，也不是V型的，也不是LV型的，而是K型的。

整個世界都是K型，強者越強，弱者越弱，富者越富，貧者越貧。如果你是一個決策者，面對這樣一個分化世界你會怎麼樣思考或者怎麼樣采取政策舉動？這可能就是一些底層邏輯的來源，我們先放在這里，這是第一個講的江山。

另外一個就是全球化，全球化是一個西式的術語，按照中國的說法叫做“天下”。天下講的是在疫後的世界，我們的判斷是一個日益大國競争劇烈、白熱化、冷戰化，甚至不排出熱戰化的世界。

中國這樣一種文明、這樣一種體質如何安身立命？如何自處或者跟世界形成更為良性的互動？這就是所謂的天下。這里頭涉及到什麼？就是人生三觀兩個方面，從内談的是價值觀，價值觀只有三個選項，或者簡單說就是三個方向，一個是效率優先，往哪一邊偏，或者是公平優先，也可能是在偏中間的位置。

整個全球化就是效率優先，但是在K型劇烈分化的情況下，可能整個天平會慢慢擺在左邊，大家應該可以感受得到。

天下方面也一樣，它也是三個坐標或者世界觀的取向，一個是民族的，這邊是世界的，中間就是現實的或者國際的。

坦率地說，對中國而言我們價值取向是什麼？去年是一個關鍵時間節點，中國共産黨一百周年，再次确定了我們的初心跟使命，這個非常重要，這就是我們底層邏輯調整的一個源頭。我們的初心使命大家還記得是什麼嗎？簡單地說就是為人民謀幸福，為民族謀復興，這談的就是江山和天下。

在這個情況下很多政策将維持擺動，如果劇烈的分化所導致的結果我們需要人民幸福的，我相信人民富裕是人民幸福一個重要的構成部分，人民富裕可能要考慮的就是共同富裕。

另外在全球化方面，大家也明白，如果民族要復興，中美競争這一關勢必要過，那就意味着對資本、技術、貨币的争奪将成為未來全球競争的主體。如果要謀復興的話毫無疑問我們要過這一關，這在于我們科技、産業、金融的力量是不是足夠地強大去産生這樣一種力量。

大家知道，從美國的角度來看，過去這兩百年它一直都是最成功的經濟體，它只擅長做一件事情，負責幹掉NO.2。美國已經2次通過熱戰的方式擊退了德國，1985年廣場協議貿易戰擊潰了日本，獨立戰争擊潰了英國的殖民地，同時用30年通過冷戰擊潰了前蘇聯，你覺得會對我們網開一面嗎？我覺得很難。

我們現在談的是地産，很簡單，只會造房子的經濟體沒有未來，但是不會造房子的經濟體則是沒有當下的，任何一個經濟體勢必左手是房子，右手是産業跟科技，必須在這里面尋找平衡。

我們的困境在哪里？房子是這樣慢慢走平，科技産業慢慢拉起來之後拉平，你看到的結果是什麼呢？房子是這樣的，産業跟科技是這樣子的，我們被卡在這里了。

為什麼是這樣子？其實每一次的演講陳啟宗講得都差不多，就是我們有瘋子，但是你有沒有想過他們真瘋嗎？不是。我覺得在這樣一個迅速增長的快速經濟體里頭，其實他們做的可能是唯一正确的方式，通過快速的加杠杆、負債獲取土地，獲得市值、品牌以及金融資源，他們並不是瘋子，他們可能過渡理性，想盡快完成自己的原始積累。

中國的房地産只有一個模式，就是高周轉、高杠杆迅速增長的模式。但你不得不承認，這不就是過去這段時間整個應該發展的核心動力，因為它構成了一個全面的正循環，土地價格的上升，投資者獲益，财政收入的上升，賣地收入的上升，然後到銀行借抵押貸款，看起來每個人都得益了，這是一個強有力的正反饋過來。

但是現在如果反過來的話，就是我們現在看到的這樣一種狀态。

這種狀态我覺得可能只是一個開始，我們也知道現在全力在進行政策的調整，三道紅線以後政策要糾偏或者有各種各樣的提法。

我請大家認真思考一個問題，如果三道紅線去年這樣一個執行導致了目前這樣一種幾乎團滅的情況的話，你會問為什麼五年前不做呢？你再問如果五年以後做會怎麼樣呢？那個時候杠杆會更高吧，房價會更高吧，人口紅利會消失得更無影無蹤吧，會怎麼樣？如果這樣問這個的話恐怕你會有很多的思考。

我們看看房地産現在的情況，是一個觸底的過程。坊間有一個段子我引用一下，說房地産還是夜壺，今年還是拿出來了，但是大家發現壺拿出來了，尿沒了。什麼意思？因為居民現在已經開始還他的中長期貸款，而不是加杠杆了，因為疫情導致了邊際的變化，大家對未來收入的預期恐怕有比較大的調整。

而且在個劇烈分化的情況下，其實整個加杠杆的距離是中産，所以這部分如果加不上去，整個循環銷售收入就被卡住了，其他東西肯定是雪上加霜放在一塊，這都是大家知道的實施。我們還是要找到未來的空間，更重要的是談未來。

底層的邏輯已經變化了，它涉及到共同富裕也好，還有資本的變化也好，包括防範重大的風險，包括房地産最近一些比較緊張的局面。

我們的判斷是高杠杆、高周轉的房地産時代結束了，行業沒有問題，因為城鎮化還有最後的窗口。

我們覺得有幾點是确定的：第一區域間的分化；第二資本的分化，國有資本、民營資本，民營資本杠杆比較低的資本，有品牌的資本，精耕細作資本的分化；第三是融資的分化，以前就是資金池跟銀行款，未來你準備迎接資本市場，哪怕你是REITs，就是一對一的資本包，這樣風險可控，沒有資金池的危險，這樣對項目運營跟持續化發展是有幫助的。

考慮到目前繫統性的問題，還可能會有一個準備方案，比方說我們當時也提過能不能做一個國家級的住房銀行，如果我是住房基金的操盤手，我肯定在密切地關注這樣一個爛尾現象，我在等待适當的時候出手去獲得這樣一個資産，為未來城鎮化（還有10-15年）鋪路架橋。

未來的出路在哪里？去年1月份我非常有幸參與了李克強總理的座談會，我們當時主要讨論的是這張圖。我當時跟領導的匯報是這樣子的，我說我們認真學習了這份至關重要的“十四五”規劃和2035年遠景規劃目標，在決策者眼中這是中國未來的一張藍圖，藍圖也稱BP。

但我是投行的經濟學界，我是投資人的視野，我看到的也是一個BP，就是商業計劃書。如果你連母公司的BP都沒有整明白，怎麼能确保自己家里一畝三分地能耕耘得很好呢？

這里頭跟我們特别相關的，特别是跟房地産相關的，通盤考慮的話要考慮這樣一個問題，首先綠色發展為我們制定了一個時刻表，非常非常關鍵的時刻表。

大家有沒有意識到什麼叫2030年碳達峰？根據我們的研究顯示，一個經濟體在它的城市化突破80%，制造業占比突破30%以後就會碳達峰。很簡單，該修的，該造的房子，該做的工業品都做完了，換句話說我們只有十多年的空間了，一年一個點，你算吧，15年以後不就80%了吧。

在這種情況下談兩個重要的分支，第一就是區域，第二就是産業，簡單的說，一個就是房地産，一個就是科技跟産業，你必須要在這里頭尋找平衡。這個平衡的要點對我們未來至關重要，所以我覺得各位同仁，不管是做房地産、金融投資的還是做第三方服務的，這張母公司的BP非常重要，你得理解里面的邏輯。

我當時說我們的工作就是為大家指明這里頭的核心領域、區域、行業跟企業，優化資源配置去這些地方，然後得到新的增長紅利，這才是關鍵。

究竟我們的房地産會怎麼做？我覺得有兩塊地方請大家深度考慮。一個是在珠三角，也就是離這里比較近的北部都會區。大家都知道過去幾年香港經歷了什麼，新的市政方案里頭拿出了毗鄰深圳300平方米的土地，為250萬人提供常住需求、産業以及可負擔得起的生活，這意味着什麼？

同樣在上海臨港片區，它很有把香港模式轉換成新加坡和德國模式，這里頭有巨大的機會，當然也是對現有價格體繫跟資産重大的挑戰，各位有沒有做好準備？我們認為這兩塊熱區，你想想看它現在導入的人口，如果在15年建成，就意味着我們城鎮化最後的樣本就會集中在這些區域，這是不是兵家必争之地？

我相信地方政府、中央政府、各種基金，市場主體都會在這里頭找到自己準确的定位，這也可能是整個經濟體未來的發展模式和再次重新的定位，這是一個重大的變化的窗口。

另外也是非常重要的，除了房地産以外，就是技術。這張圖說過很多遍了，這是一個調整的窗口。全球人類歷史上三大互相PK的核心資産，中房、美股、比特币。中房、美股相對一笑，都覺得對方有問題，尋找新的模式跟創新可能是未來，所以這個方面我們請大家認真地把握。

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