博鰲産業科技大會 | 鄧懿君:醫養融合 助力地産

观点网

2022-08-09 15:33

  • 當我們一天到晚研究養老地産的時候,其實我們只是研究所有需求里面的10%,另外90%還是居家養老。

    鄧懿君(高力國際中國區董事總經理):非常感謝觀點的邀請,去年我給大家講的是影視地産,是一個很新的話題,我們在去年也接了不少影視地産的項目。

    今天給大家講醫養,其實養老地産已經在我們地産圈談了有一段時間了,醫療地産是過去兩年在地産的賽道里面又變成一個很熱門的話題,所以今天我想把這兩個東西結合在一起,談醫養地産,到底我們是在養老和醫療地産里面,B端到C端有多少房地産的想象空間。

    我今天的課題不是很科技,但是也有一些科技的元素在里面。

    我覺得如果大家研究過養老地産或者關心新聞,對于養老的問題、人口老齡化的問題都是有很深切了解的,並且等你到一定的年紀的時候,你的家里可能也面臨養老的問題。我們看到從2020年代到未來幾十年,會有一個爬坡的階段,人口的老齡化以及他需要的服務和設施未來都會呈一個倍數的增長。

    另外我們看到中央提出9073模式,我第一次聽到9073的時候,還以為會有一個很大的改變,再對比現狀會發現,現狀是9631。

    我當時提出,9631到9073好像沒有很大的變化,但是當你再把這個倍數放到我們的人口規模里面,你會發現96%在居家養老,降到90%的時候,其實我們剩下的那個10%的空間就是可以為房地産項目和社區賦能的。

    意思是說,當我們一天到晚研究養老地産的時候,其實我們只是研究所有需求里面的10%,另外90%還是居家養老。

    我接觸養老機構是很早的,他們就會鑽研,為什麼這個比例在國外不是這樣的?為什麼中國有這麼大部分的居家養老?這和我們的文化,包括我們對家庭的理解、老人的感受相關,其實90%可以讓我們産生另外一個想象,當這些老人是居家養老的時候,其實就是科技需要賦能的時候,我們通過互聯網、傳感器,通過很多的體感技術,這里有巨大的空間。這個比例的理解會延伸我們的一個思考,我們要介入養老行業,到底是輕資産還是重資産?

    十二五開始提養老地産的時候,我就接觸了一些從美國來的養老機構,他們剛好也看到這個機遇。我當時作為顧問方,因為外資要來投資,我們一起去陪着研究在中國怎麼投資,跟他們探讨很多模式的問題。

    但是當時市場是非常不成熟的,他們嘗試一個點,然後慢慢去想我到底走持續養老社區,還是做活力養老,還是走康複,還是療養。發展到今天,我們看到很多企業進入這個賽道,意味着很多的模式通過十幾年的學習和發展,已經慢慢有了答案。所以,我們看到地産行業、醫療、養老、保險等等行業都大規模進入這個賽道。

    再回到我們剛才講的9073的模式,90%是居家養老,這跟服務、輕資産有關繫,跟地産沒有什麼太大的關繫。剩下就只有10%,就是我們怎麼通過對醫院、養老的服務,去滿足10%的社區養老和機構養老的需求。

    中間我們經常會聽到這些字,活力型、照顧型、醫療型等等。我當時跟着很多企業研究這個概念是什麼,大家還是房地産思維,比如說一個床位6000塊錢一個月,我們要賣到2萬的時候,6000塊解決了房地産價值的問題,取決于它的地理位置,我怎麼把它賣到1.5萬、2萬?

    疊加服務,所以在6000以上的所有東西都是服務。而服務又變成輕資産運營,所以在外資一進入中國做養老的時候,他們腦袋里面是EBITDA,也就是所有服務的疊加,先把房地産拉開到一邊,因為房地産好算,坪效可以達到一個床位多少錢,可以在房地産維度回本,全部的疊加就是我的運營費用,我要疊加多少的醫生、疊加多少的康複,疊加多少的專業康複。比如說老年癡呆的,或者跌倒摔傷的,疊加進去,我在里面能賺多少錢。

    所以養老進入中國的時候,跟國外是一樣的,輕重資産這兩個考量從來沒停過,而大家看到機會就是在輕資産,就是我能疊加多少服務,可以使我每個床位收更多的錢,甚至不要床位。

    所以我們會看到不同的機構,這里只是拿了一些案例,比如光大,它采取了全輕資産的模式。華潤投資了一個養老機構,但是它後面還是會做重資産。我們剛剛給太平也完成了一個養老項目,就是挂靠壽險跟醫療保險的同時,我把這些客戶聚在這個社區的環境里面,讓他發揮更多的價值。

    怎麼賦能房地産,怎麼賦能更多的消費,這就是保險。萬科也在做養老,它也成核政府養老服務機構,所以我們看到很多資方都在做不同的嘗試。

    以前我們會很直觀地認為,我就想辦法把它的重資産做出來,但這5年我們會發現在市場上輕資産的價值可能會比重資産更高,所以輕重兩者里面的考量是會越來越多的。

    在輕資産里面我們也做了一個案例,這是歐洲的一家公司叫,歐葆庭公司,它在上海落地了一個項目,它剛來中國的時候也要适應中國的國情,了解中國人是怎麼養老的,這個項目歷時7年,今年終于可以開門營業了,因為中間過了疫情、過了土地轉性、過了牌照的問題,有很多是需要地方政府跟我們一起去突破的,也是非常值得期待的,從設計到後面的運營管理,這是一個非常高水平的項目。

    随之而帶來的就是醫療地産,當我們最近說醫療地産很火的時候,我們就在問,到底什麼是醫療地産?是一個藥廠,給它建個廠房,還是我投資醫院?很多的思考或者暢想就出來了。

    醫藥的發展不用說了,随着我們的人口老齡化,包括人口規模放在那里,我們會看到醫藥的需求也是在非常健康發展的。

    十幾年前我和幫那些外資藥廠落戶在中國的時候,比如今年談得很火的一個詞是實驗室值不值得投資,現在很多錢到實驗室,這個點是我們一直在關注的,但是這10年我們看到的發展是什麼?就是我們的醫療行業已經是從外資轉成内資,到内資慢慢發展起來以後,你會發現有很多的小公司就出現了。在國家層面,我們投入的醫療研發、創新和人才培養,讓這個賽道可以持續發展下去。

    下一個問題是哪里值得發展,目前我們看到最龐大的量是上海、北京、廣州,成渝地區有一點點。大家都說醫藥的門檻高,這是對的,早年醫藥發展的時候,我們很在意院校在哪里、醫院在哪里,因為所有藥品是要去臨床實驗的,所以掌握核心醫療資源的城市,包括掌握核心院校的城市,比如說北京,現在是中關村、大興和亦莊這三個闆塊積累了很強的醫療資源。

    上海的張江、漕河泾、浦江也是很強的,其中張江是最大的一個闆塊。廣州的科學城、知識城闆塊也是很強的。大家會說,是不是我只能在這些地方投醫療地産?能不能在新一線城市、省會城市、其它的城市做醫療地産?這是非常值得我們去思考的。

    我們看到所有量的時候,發現這些價值是最高的,因為流動性高,但是其它城市可不可以做,我們一定要知道産業到載體的關繫,也是我每次研究産業地産都會跟大家分享的一個點。你會看到這個地方如果我有研發、孵化、生産制造、臨床、銷售的,包括我們剛才說的所有的線上技術的賦能,它的區别是在于,它用的載體是不一樣的。

    藥企要選址的時候它關心什麼?第一,載體合不合用,我來用廠房的,你沒有廠房,我不能放在寫字樓里面,因為它有排放,有廢物處理的需求。

    第二,我在孵化的階段需要審批,你所在的城市是否可以讓我直達,我有很多審批的資源和路徑,這是很重要的一點。

    第三是人才,我在這里能不能招到我需要的人才,因為醫療的門檻很高,不是随便跨一個行業就可以進去的。同檔次附近的區對比的時候,人會不會選我這個地方,而你對應的這些載體又是應該怎麼去建設。

    以上海為例,上海的生物醫藥的比例還是比較大的,你可以看到大量的資本湧進生物醫藥這個闆塊,他們買的是産業園區和研發樓,醫院是另外一個闆塊。去年完成了60億的交易,大部分是外資來投資的,因為他們看懂了這個市場,而僅僅就是張江和周浦這個闆塊,就已經有60億了,大家可以看到這個闆塊有多大的空間。

    再延伸看看他們所有的需求,包括企業選址的時候,他們會用到很小面積的研發樓和實驗室,也有數萬平方米的生産的基地,所以醫療地産其實是偏工業、偏産業的,它不是塞在一個辦公樓里面的,所以你要看醫療地産,你可能更多看的是研發樓怎麼做、實驗室怎麼做,實驗室里面的設備我能不能頭,應不應該投,我的環評怎麼做,廢物怎麼處理。

    我們公司也代理和管理很多這類項目,其實門檻還是很高的,你如果搞錯了得話,一天到晚有環保部門來罰款。幫藥廠去建設它的工廠,我可以完成第一個積累,但是有沒有流通性,這是我們要思考的問題。目前我們賣了很多的生物醫藥廠房,是因為城市化以後它所在的地方很有價值而賣得動,但是它的門檻是很高的。

    我們最近也是幫一個3D打印公司做了整個廠房的資産管理,這個我就不細說了。

    在房地産載體和運營商里面,我們要做到雙輪驅動,另外C端和B端是不一樣的,我們說醫院的時候是C端,但是在醫療地産里面C端又承載了B端的成果,所以當你下次在看一個項目的時候,你可以用B端拉動C端的體驗,也可以是C端醫院先進來,後一再拉動産業的集群,兩者都可以做得到。

    線上導流,C端積累了流量以後,再集群B端,所以後面面對醫療地産,我們最核心的概念是B、C端互相賦能,先做哪個、後做哪個,它是一步一步往前走,沒有這麼單一,而中間它還是非常細分。時間關繫,我就不再說了,還是要聚焦在你做哪個細分,你的載體怎麼建,B、C端怎麼結合。

    撰文:鄧懿君    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    康養