存量改造與資本未來 商業地産的下一個路口在哪里？

（2019年10月12日）城市的發展，少不了那些讓人紙醉金迷的購物中心、一排排鱗次栉比的寫字樓等，在享受城市商業繁荣帶給人們便利的同時，也感受着它帶來的變化。

相較于監管趨嚴、逐步回歸理性的住宅開發，市場對商業地産的包容度仍然較大，吸引衆多開發商和投資者到來，開發商業地産項目變得炙手可熱。

近年來，對商業地産的開發也從過去傳統單一的業态向大型綜合體轉變，整體行業正處于轉型變革期。而國内一線城市居高不下的地價和稀缺的土地資源，使得土地競争愈演愈烈，獲取土地做增量開發的機會越來越少。

跨入存量時代後，外資涌入、市場競争激烈、同質化加劇的情形下，不得不使開發商重新思考商業地産的第二條出路——如何盤活手中資産？

然而商業地産的發展之道並不唯一，在衆多商業地産開發商新軍突起、搶占市場分量的同時，存量改造是重要一環。最新的一起案例便是龍湖商業在上海的首個收並購改造項目——華泾天街項目開業，總體量達6.5萬平方米。

經過一年半時間的改造和升級，龍湖上海華泾天街的整體招商率與品牌同步開業率雙雙達到100%，此舉也填補了上海徐匯南華泾區域高端商業的空白。

對各個熱門國家及城市在商業地産上的投資青睐，其核心永遠都是回報。存量改造不僅能挖掘商業地産利潤回報的新增長點，還能在一定程度上助力城市更新，形成更好的口碑市場。

除了龍湖商業以外，港資恒隆集團花費了16億翻新上海的兩座商場及寫字樓、世茂投資3億元改造的上海世茂廣場、銀泰升級改造的in77街區式購物中心等等，此舉種種均是開發商為了适應消費趨勢變化，保持項目的競争力。

除了企業對自身存量資産的改造升級以外，輕重資産相結合的模式也不斷受到開發商和投資者的追捧。伴随這一模式出現的還有外資頻頻入局，這也進一步加劇了存量開發戰場的激烈性和復雜性。

據世邦魏理仕發布數據顯示，在海外資本的推動下，2018年中國商業地産大宗投資交易金額創下歷史紀錄，超過2600億元，較2017年增長10%。外資在國内大宗商業地産的投資總額超過850億元，同比大幅增長68%。

于今年一季度，國内大宗物業投資仍繼續活躍，交易金額超過530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，是自2016年以來創造單季。不論是在資金鍊上，還是在運營管理上，外資有着獨特的優勢。

事實上，于兩個月前，全球幾大私募股權投資基金巨頭之一的KKR與翰同資本成立了合資公司，稱将對适合的北京、上海的老舊存量項目進行改造投資。

最新一個動态是，上述雙方搭建的投資平台已在上海外灘附近拿下了一宗地理位置絕佳的存量項目，其前身是福都商廈，項目建面逾16000多平方米，将打造城市綜合體來輻射更多的業态。

戴德梁行大中華區資本市場主管李志荣在最新的一份全球商業地産報告中表示，對于中長期投資者而言，基礎設施完善、經濟發展迅速，供應量較高的城市，比如上海和深圳，仍存在大量的投資機遇。

在房企躍躍欲試的背景下，重塑商業地産的價值顯得格外重要。被灌注成型的鋼筋混凝土中，對商業地産的存量改造並沒有唯一標準或途徑，未來的形态也在不斷探索中。

11月14日-15日，在上海召開的觀點商業年會上，衆多嘉賓将相聚在這里，思想碰撞關于存量改造典型項目當中的難與易，交流與探索商業地産新的未來。