演講｜程骁遠：金融資本的商業地産投資策略

程骁遠（中信資本高級董事總經理房地産部執行合伙人）：大家下午好！今天非常高興參加觀點的商業年會，這是我第一次參加觀點的活動。

中信資本房地産基金投的很多都是商業，這次在香港舉辦的活動我覺得還是不錯，尤其我看到丁總在我前面，我覺得這肯定是一個非常好的會，我必須要來。

我還記得去年跟丁總在福州召開的另外一個會議上，我講了一句大家都比較振奮的話。我說商業地産的春天馬上就要來了。

其實在去年的時候，大家已經看到有很多的金融産品不斷地在往商業地産這邊來轉。我們看到大的環境上，過去好幾年大家一提到商業地産，提到比較多的詞，一個是存量過大，二是競争激烈，三是線上對實體經濟的沖擊。

但是我們看到不單只是在中國，像丁總剛才提到的一些數據，包括我們自己投資的一些商場，今年雙11的銷售額提升也非常明顯。我們可以看到最近這幾天，在其它的一些地方也看到很大的並購發生，我相信這些機構也是看到商業地産非常好的前景。

今天我簡單介紹一下商業地産和金融結合的方式。我們中信資本是投資為主的，我們以前也嘗試過由自己投資、開發、管理，雖然投資回報還不錯。但是我們感覺還是要跟更專業的團隊合作，這也是我們為什麼特别看好印力和丁總的團隊的原因。

我們認為跟最強的伙伴在一起，能夠為投資者帶來更好的回報，這也是我們為什麼去年跟萬科一起和丁總他們合作的原因。

商業地産的去化任務非常緊迫，整體來看是待售面積不降反升，雖然去年整體的去化還是不錯，銷量也很大，但是它的供應更大，所以庫存還是比較大的，商業地産的存量已經有1.5億平方米，所以相比住宅來說，它的去化是更加嚴峻的。

我們在商業地産上的投資量也是非常大的，雖然我們的去化面臨着很大的挑戰，但是我們的投資也在不斷地增加。當然也有好的消息，就是我們的商業地産成交量也不斷上漲，比如說在2016年同比上漲了52%，成交量達到2091億。

雖然是成交量里面大部分以辦公為主，但是從實際增加的比例來說，商業地産是相當明顯的，辦公增加的55%，商業地産成交量達到410億人民币，增加了70%，還有物流、工業地産，因為需求的增加，它的基數比較低，去年增加了10倍。

最近看到萬科在物流方面的投入也相當大，其實大家都看到一個趨勢，非住宅類的成交量不斷增加，辦公樓、商業地産和一些其它類的投資都有很大的增加。

未來金融+地産是繞不開的，因為這是一個非常長期的投資類的産品，它必須要有一個很強的資金來支持。

從我們的角度來看，往往都是通過跟私募基金合作，培育、挖掘資産的潛力，通過REITs或者類REITs退出，資金回籠再投資。這樣一個循環能夠完善以後，對商業地産的發展會帶來非常好的影響，同時也會讓所有的資金和投資人有更多的選擇。

從全球的房地産基金投資的策略來看，在中國最多是投資在機會型的。而在歐洲大部分是投資在穩定收益這一塊的，它是核心或者核心+策略。美國投資在核心這一塊是最大的，美國的REITs是全世界最大量的。

未來如果我們的投資市場、投資者更加成熟的時候，更多的機構投資者進入這個市場，其實大部分的錢我們認為應該是在核心和核心+上。當然有另外的配置可能再增加一些，但是在我們的市場來看，這個機會是無限的。

從我們的角度還是希望和優秀的團隊一起合作，我們一起來成立基金，也希望大家繼續留意我們，應該在不久的将來我們也會有一個新的基金，我們将和中國最強的一個商業運營的團隊合作，我們認為有這樣的基金的成立，有這樣的團隊的組合，我們在這樣一個大的市場上，有機會在這些存量的地産上做到更好的收購，提升這些資産的價值。

剛剛提到REITs的一些數字，可以看到第一條是美國的，美國的REITs市場一枝獨秀，有1.1萬億美元，這是相當大的量。其它國家因為起步晚、市場比較分散，或者也有其它的基金的形式持有。

歐洲的REITs市場上市的規模沒有那麼大，所以在歐洲你可以看到很多還是由基金持有的，因為歐洲有很多保險的資金，或者是退休基金，他們還是傾向于直接進入到一些基金，利用基金的形式來持有物業。

中國的類REITs這幾年發展得特别好，可以看到監管當局，尤其是兩個交易所對這個事情是非常支持的，這不是一個金融創新，在金融方面它能夠提供給市場上更加穩定收益，而且是比較有保障的資産類别。

所以在我們再的過程中得到了交易所非常大的支持，我相信印力也會有一樣的感覺，而且我們在發行的時候，大家的反映還是非常認可的。我相信中國的類REITs産品底層資産分布也會有不同的變化，但是總體來說我相信商業地産應該會占有更加重要的地位。

我們一直在說REITs，為什麼要做REITs？主要還是要盤活市場，更多的資金可以進入到商業地産。從亞洲的發展來看，馬來西亞、日本、香港、台灣、新加坡都有推出REITs，但是規模還是比較小的，我們認為中國未來肯定是全球第二大的REITs規模，僅次于美國。

當然我們現在也面臨很多的挑戰，比如說法律或者是交易所的稅負的處理，沒有辦法直接進入REITs，所以類REITs還是一個過渡的方式。

我們是第一個通過美元基金在中國國内發的人民币的REITs，當然其它的也有，像光大安石去年的大融城REITs，大融城在二線城市，我們發的也在長沙，可見大家對資産所在的城市已經沒有那麼敏感，大家還是比較看重底層資産的現金流和它的運營團隊。

整體來講中國的類REITs還是在不斷改善之中，我們希望有一天能夠推出真正的REITs。

我們現在面臨幾個大的挑戰，第一是規模比較小，第二是投資者以固定收益為主，沒有股權投資的風險意識，很多時候他還需要發行人給一個兜底，在其它的市場上是沒有這樣的要求。我們相信這個時間是不會特别長的，應該是很短的時間，中國的整體類REITs都會有一個很大的空間的提升。會越來越接近國際化。

我們的REITs最大的兩個缺點，一個是有時間限制，第二是增信，這是一個比較大的挑戰，需要把這兩個問題解決掉。

這是我們今年發的一個産品，我們當時收購了一個爛尾的購物中心，然後改建、提升，今年已經可以用一個REITs的方式實現基金的退出。

從資本方來說，我們未來不是希望自己去收購，做很多特别細致的工作，我們希望有更好的團隊跟我們一起合作，讓我們把精力集中在資産管理、資金管理、資本管理上，讓我們的伙伴發揮他們的作用，同時通過這樣一個更開放的金融市場、資本市場，讓我們的投資有更好的循環。

（本文為作者在2017觀點年度論壇演講實錄 未經本人審閱）

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