哈爾濱：沒房的買不起建成的賣不動 300萬平方米空置房怎樣消化

　　據了解，哈市目前的空置房産在300萬平方米左右。一邊是買不起房的衆多“寒士”，一邊是數百萬平方米空置的“廣廈”，二者的矛盾将如何解決？

　　商品房空置率難解析

　　14日，當記者向哈市統計局有關部門問起本地的商品房空置率時，統計局的有關人士說，空置率這個指標只是在今年年初才被引進了統計部門，從定義上來講，空置率應是空置面積與可供銷售商品房面積的比值，但無論是分号上面還是分号下面的數字，實際上都難以統計。

　　據專家介紹，假設空置面積可以準确統計，用空置面積除以當年商品房竣工面積，一個地區的商品房空置率會很高。如果把空置面積除以前三年竣工面積之和，空置率就會下降。如果将空置面積除以城鎮所有房屋面積總和，則空置率更會大幅下降。

　　至于空置面積的算法也大不相同。很多業内人士認為，空置房應指目前已竣工驗收，取得建設管理部門頒發的交付使用許可證書，尚未售出的全部商品房。而國家建設部是把竣工一年以内的房屋作為待銷房，竣工一年以上三年以内的商品房作為滞銷商品房，竣工三年以上的房子才作為空置積壓房。至于大量雖已建成，但由于種種原因未能通水通電，沒通過各種驗收手續，還沒有拿到竣工驗收單的房子和爛尾樓就更不在其列了。

　　雖然算法不同，但哈市約有300萬平方米的空置房産卻是大多數部門都認同的說法。而這約300萬平方米的房産按每人居住25平方米來計算，則可以解決12萬人的住房問題。

　　空置房的形成

　　據了解，空置房産大致可分為三大類：未售出的全部商品房、已售出未入住的空住房、社會存量房屋中可出租出售和閑置的全部房屋。

　　形成空置房的原因則是多種多樣的。對于未售出的全部商品房來說，最主要的原因就是開發商追求利潤最大化的原始本能在驅動。據哈市某房地産業内人士稱，在預售期大量買号，開盤後捂住等待升值，已經是業内不成文的慣例。積極的預售在于開發商大部分的開發費用都來自于銀行，還貸的壓力無疑是巨大的。而房屋建成後，還貸壓力變小，手里的地皮變成了進一步大幅升值的商品，“在兩三年之内，銷售價的點滴波動不會影響成本回收，在追求利潤最大化的驅動下，當然還是要留下幾套不愁賣的房子更合算”。

　　對于已售出未入住的商品房，統計部門的有關人士表示，這就涉及到了早已經被人們所熟知的“炒房”行為。今年七月份，将對閑置房屋開征房産稅的傳聞風行。當時哈市地稅局的财産行為稅處薛處長曾表示，由于我國金融、信用等體繫的不完善，個人的資産清查起來很難。一個人可能用自己的身份購得多處房産，也可能以子女親友的名義去購買。所以想确定誰是炒房者，難度很大。

　　哈市統計局的有關人士對記者說，在哈市，炒房的情況不能排除，但其影響並不如市民想象中的巨大。

　　建房增速變慢

　　據了解，數年來，哈市的房地産業投入一直在保持增長趨勢，今年也是如此。哈市統計部門的數字顯示，今年1 9月份，哈市房地産開發投資完成73.4億元，比上年同期增長18.2%%。

　　據房地産業内人士介紹，今年4月27日，面對房地産投資規模過大、商品房價格上漲過快、結構不合理、市場秩序比較混亂的現狀，國家提出八條措施加強引導和調控，業界稱之為“新國八條”。而後，國家又對契稅和營業稅的征收有了明确的規定。正因為如此，哈市的房地産投資雖然仍保持增長的勢頭，但增幅與去年同期相比已經回落5.3個百分點。

　　在今年1 9月份，哈市商品住宅投資完成39.7億元，增長16.5%，占全市房地産開發投資的54.1%。截至9月末，哈市房地産開發施工面積1032.1萬平方米，比上年同期增長8.2%，其中商品住宅施工面積673.9萬平方米，增長16.2%；房地産開發竣工面積54.5萬平方米，比上年同期下降23.6%，其中商品住宅竣工面積28.6萬平方米，下降32.6%。

　　房價仍在悄悄漲

　　冰城的樓市經歷了跌宕起伏的幾個月後,在緩慢恢復中走進了理性、平穩的發展階段。哈市的消費者以往購房時帶有很大的盲目性，在宏觀調控以後出現了一段觀望期，現在正逐步進入理性期。

　　統計部門的數字表明，今年1 9月份，哈市商品房平均銷售價格為2780.5元/平方米，比上年同期上漲8.1%%，比1 8月份上升1.8個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為2413.8元/平方米，上漲1.0%，比1 8月回落1.9個百分點。

　　據某房産經紀公司的經紀人稱，五年前，哈市原有的七個區内，一套使用面積為50 60平方米的房子約在12萬至15萬元之間。如今，同樣地理位置、同樣面積的房子，房價卻大多已在17萬至23萬元。哈市統計局投資處的陳先生說，實際上，從宏觀上講，哈市房價平均水平一直很平穩，有一個很大的原因就是江北的大規模開發。

　　空置房何去何從

　　有關部門表示，要加強住宅建設總量控制和結構調整，加大普通商品住宅建設力度，嚴格控制高檔商品住宅建設比例，适當建設經濟适用住房，嚴格規範房地産市場，建立規範、有序、公平的市場環境。全面啟動住房消費市場，增強房地産市場的活力。制定二手房指導價格，發揮價格杠杆引導二手房消費。加大租賃市場管理力度。這些都将有利于對空置房進行消化。

　　對于哈市市民來說，如今漸高的房價與人們大多盯住了早已飽和的老城區不無關繫。用專家的話來說，就是買房子一定要考慮自己的承受能力，按着生活需要來。

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