[評論]房産新政：從總量控制到“精密制導”

　　投資與投機很難真正區分，只能通過購房者事後的行為進行判斷。所以近日出台的七部委意見，對購買房屋後短期内轉手的征收高比例的利得稅，是非常及時的、正确的舉措。

　　對于房地産行業來說，2005年的3、4、5月份是非同尋常的一段時間，溫家寶總理在今年的《政府工作報告》中明确提出要抑制房地産價格過快上漲，“兩會”剛剛閉幕，一攬子調控房市的政策迅即出台：3月16日，央行宣布提高按揭房貸利率0.2個百分點；随後，财政部放出将來會開征地産稅的信号；27日，國務院又出台了《切實穩定住房價格的通知》抑制房價的8條措施(輿論稱為”國八條”)。僅僅一月之後，5月11日由建設部、國家發展和改革委員會、财政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會等中央七部門聯合出台《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。“保證中小套型住房供應”、“打擊炒地”、“期房禁止轉讓”，成為此次房地産新政的關鍵詞。筆者認為，應該從以下三個方面理解當前的房地産新政。

　　首先，最近的一繫列房地産政策的變動，特别是七部委的聯合通知，彰顯出的第一強烈的信号是決策層對房地産市場的認識獲得了空前統一。

　　2005年“兩會”上，總理的政府工作報告将房地産價格的過快上漲問題列為價格工作的兩個重點之一。這是第一次将一個行業的價格問題寫進政府工作報告。更重要的是，它還反映了中央各部門在對房地産泡沫問題的認識上得到了統一，這是一個質的變化。

　　為什麼決策層對該問題的認識得到了統一？原因有二：一是經濟環境發生了根本性的變化。導致我國經濟過熱的主要原因就是房地産行業，沒有房地産行業投資的連續高速增長，就不會有鋼鐵消費與生産的高速增長，也就不會有電力的緊張和煤炭的短缺。二是房地産市場的高速發展積累了金融風險。經過4年的高速增長，房地産開發貸款和住房抵押貸款已經占銀行總量的相當的比重，房地産金融的風險越積越高，已經引起了決策層的充分重視。有些城市的房地産貸款占新增加貸款的比例竟然超過70%。房地産市場的風險最終會轉嫁給銀行。

　　所以，當前的國際經濟環境和國内經濟形勢不允許房地産行業處于高燒狀态，必須給房地産行業降溫，這是房地産市場政策出現逆轉的深層原因。

　　其次，調控的重點由房地産的投資規模轉向房地産價格，調控手段從總量控制轉向“精密打擊”。

　　過去管理層出台的調控政策主要是控制兩個閘門：一個是信貸閘門，一個是土地閘門，但調控的結果並不理想。因為幾乎所有調控政策都在助漲：嚴控土地，使地價飙升，有的大城市一年地價上漲了50%，這自然成為開發商擡高房價的一個硬理由。他們不怕地價漲，因為那可以提高房價預期；而且他們捏在手里的地又會升值，而且往往是地價長一尺，房價長一丈；土地供給減少，加上提高開發門檻，緊縮房地産開發貸款，只能被市場解讀為預期供給減少；需求在增加而預期供給減少，房價只會漲得更瘋；而房價越是漲得快，越會逼着潛在購房者搶先下手，大家都清楚，這個月不買，下個月每平方米又要多出幾百元上千元，這就像股市上的“逼多”。

　　企圖通過控制土地和信貸的方式調控房地産是很難取得成功的。因為總量的調控，不能區别性地針對個體作用，不可能“精确打擊”，平抑房價，當下切中要害的措施應該以控制投資性需求為主，但投資與投機很難真正區分，只能通過購房者事後的行為進行判斷。所以近日出台的七部委意見，對購買房屋後短期内轉手的征收高比例的利得稅，是非常及時的、正确的舉措。

　　最後，行政手段切中要害。從國八條的要點來看，要求地方政府要切實負起各個城市地房地産價格上漲的責任。我們認為對房地産行政控制是最有效的。因為中國部分房地産價格不健康的上漲是地方政府主導下的價格上漲。地方政府調控房地産市場主要有五招：一是大量拆建，刺激市場需求；二是提高拆遷的補房標準，推動房價不斷上漲；三是擡高土地拍賣的價格；四是控制和取消經濟适用房；五是有的甚至操縱房地産統計數據，誤導消費者。

　　所以我們要正确估計該政策的效果，因為很可能出現“上有政策，下有對策”的現象。(特約評論員劉煜輝）

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