沈建光:金融政策發力,房地産能否走出困境?

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2023-01-05 15:51

  • 近期一繫列穩地産政策出台有助于避免流動性危機,将對房地産行業帶來積極影響。

    沈建光 自2021年下半年開始,中國房地産市場進入深度調整。考慮到房地産在經濟運行中的作用舉足輕重,其持續下行對投資、消費、财政等造成了全方位沖擊,成為拖累經濟增長的重要原因。11月11日,人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》,從六大方面出台了16條措施托底房地産市場。與此同時,支持包括房企在内的民營企業發債融資、預售資金監管優化措施也陸續出台,市場對于房地産下行的擔憂有所緩解。當前房地産市場形勢究竟如何?“金融支持房地産16條”有何積極影響?能否推動房地産行業走出困境?

    房地産持續下行全方位拖累經濟增長

    10月房地産各項指標繼續走弱,“銷售弱—資金周轉難—拿地下降—投資回落”的循環仍未打破。銷售端,10月商品房銷售面積當月同比降幅擴大至23%。高頻數據顯示,截止11月20日,30城商品房成交面積同比降至近30%;資金端,房地産開發資金來源當月同比下降26%,其中定金預收、個人按揭明顯走弱,反映居民購房信心依然低迷。

    拿地端,10月土地購置面積和土地成交價款當月同比降幅均在50%上下,房企現金流承壓導致拿地意願不足;投資端,房地産投資當月同比下滑16%,已經接近2020年初疫情爆發時期。其中,新開工、施工面積降幅均超過30%。受新開工持續回落、房企拿地意願不足等影響,短期房地産投資下滑态勢難以扭轉。

    房地産對于經濟金融财政平穩運行至關重要。正如易綱行長在2022年金融街論壇年會上所言,“房地産業關聯很多上下遊行業,其良性循環對經濟健康發展具有重要意義”。據統計,房地産及相關産業産值占GDP的25%左右、房地産投資占固定資産投資的25%左右、房地産貸款占銀行業貸款的25%左右、房地産相關收入占地方财政收入的50%以上。

    去年下半年以來,房地産行業持續走弱,已對經濟造成不小沖擊。首先,地産走弱拖累固定資産投資。受房地産投資下滑拖累,10月固定資産投資當月同比降至5.0%,民間投資當月同比更是下降1.6%,創2020年5月以來新低。

    其次,房地産相關消費深度下跌。由于住房銷售低迷、裝修需求降溫,房地産相關消費表現不佳。10月家電零售同比降幅擴大至14%,創2020年3月以來新低;家具和建材零售降幅也分别達到7%和9%,均處于歷史低位。

    再次,地方财政收入受到較大拖累。2021年,房地産相關收入(土地出讓收入和房地産相關稅收)占地方财政收入的比重超過50%。今年1-10月,土地出讓收入同比下降26%;房地産相關稅收收入同比降幅超過8%,其中契稅、土地增值稅降幅分别達到25%、8%。

    “金融支持房地産16條”從供需兩端托底樓市

    11月11日,人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》,從房地産融資、保交樓、房企風險處置、消費者保障、監管政策調整和鼓勵住房租賃六大方面出台了16條措施支持房地産市場平穩健康發展。

    在筆者看來,“金融支持房地産16條”是今年以來力度最大的穩地産金融措施。此次政策對房地産企業(供給端)的支持力度明顯加碼,表明政策重心從前期的“保需求”“保項目”轉向兼顧“保主體”,從供需兩端托底房地産市場。

    第一,緩解房地産企業資金壓力。一方面,保障開發貸、債券、信托等房企融資渠道;另一方面,支持開發貸、信托等存量融資展期。此外,支持包括房企在内的民營企業發債融資、預售資金監管優化措施也同步出台。由此可見,政策層面更加關注“保主體”和“保房企”,致力于減輕房地産企業現金流壓力。

    第二,繼續做好“保交樓”金融支持。一方面,支持政策性銀行發放“保交樓”專項借款,規模達2000億元,三季度貨币政策執行報告進一步指出“視需要适當加大力度”;另一方面,鼓勵金融機構提供配套融資支持,特别強調“對于新發放的配套融資形成不良的,相關機構和人員已盡職的,可予免責”。全力做好“保交樓”旨在提振居民購房信心,破除銀行“不願貸、不敢貸”政策梗阻。

    第三,做好受困房企的風險處置。一是資金支持優質房企兼並收購房企項目;二是鼓勵資管公司擔任問題房企破産管理人、重整投資者;三是支持金融機構設立市場化基金推動項目完工交付。接下來,股權融資化解企業風險的方式有望落地,實現信貸、債券、股權融資“三箭齊發”的政策支持模式。

    第四,繼續加大需求端支持力度。文件強調“因城施策實施好差别化住房信貸政策……支持剛性和改善性住房需求”。9月底,央行、銀保監會明确指出符合條件的城市可下調或取消首套房商貸利率下限,並下調首套公積金貸款利率15個基點。9月,個人住房貸款加權平均利率降至4.34%,創2008年12月以來新低。

    此外,“金融支持房地産16條”還提及:保障消費者合法權益,比如鼓勵協商貸款延期還本付息等;調整風險銀行管理政策,包括延長房地産貸款集中度管理政策過渡期安排、優化房地産項目並購融資政策等;支持住房租賃金融市場,包括支持信用債券、擔保債券以及房地産投資信托基金(REITs)試點等。

    房地産“黃金白銀”時代已過,未來将走向可持續發展階段

    11月以來,“金融支持房地産16條”等一繫列穩地産政策的出台,無疑将對房地産行業帶來積極影響,有助于緩解房地産對經濟增長的拖累。

    短期來看,房地産市場有望避免流動性問題。“金融支持房地産16條”等政策重點支持房地産企業融資、緩解現金流壓力,防止房企出現流動性危機,甚至引發繫統性風險。不過,需求釋放還需進一步提振市場預期。考慮到疫情沖擊下居民收入預期偏弱、前期政策落地梗阻仍存,購房需求仍待進一步改善。接下來,扭轉房地産市場頹勢還需供需兩端政策進一步發力,盡快提振市場預期。

    中長期來看,房地産“黃金白銀”時代已經過去。堅持“房住不炒”的總基調下,以往房地産政策頻繁切換、房價屢控屢漲的時代已經過去,近期政策放松也並非重走“房地産作為短期刺激經濟手段”的老路,而是避免出現繫統性風險。

    未來,在住房制度改革和長效機制建設的基礎上,房地産行業将走向可持續發展階段。二十大報告中強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”(支持租購並舉)以及前期地方與中央财權與事權的理順,有助于從根本上擺脫土地财政的頑疾;而“共同富裕”、“高質量發展”的新要求也使得中國經濟需要降低對房地産的過度依賴,通過改革與創新尋找經濟增長的新動能。

    (本文首發于FT中文網)

    沈建光 京東科技首席經濟學家、研究院院長  觀點新媒體專欄作者

    撰文:沈建光    

    審校:勞蓉蓉



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