王韶:新時代房地産發展邏輯與社會責任新内涵

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2022-09-18 15:03

  • 正确理解和落實新時代賦予房地産業的使命和任務,堅定政治站位,以實際行動踐行新時代社會責任新内涵,克服短期困難,不斷提升産品力、運營力和服務力。

    王韶 長風破浪會有時,直挂雲帆濟滄海!

    10月16日,黨的二十大将在北京勝利召開,大會是在脫貧攻堅取得全面勝利,全面邁上社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮鬥目標進軍的關鍵時刻召開,這将又是黨和國家的一個重要里程碑。

    以此同時,房地産業正經歷前所未有的深度調整,可以預見新規則、新模式、新市場将如雨後春筍,房地産企業該如何把握新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局?值得我們認真研究。

    一、從“兩個大局”看國内外形勢

    習近平總書記曾強調“兩個大局”:一個是當今世界正經歷百年未有之大變局;一個是中華民族偉大複興戰略全局。這是我們觀察和分析國内外形勢必須牢牢把握的重大戰略判斷。

    國際環境空前複雜,全球疫情仍在持續;世界經濟複蘇動力減弱,全球産業鍊供應鍊面臨較大沖擊,國際貿易和投資遭遇新困難;俄烏沖突等地緣性矛盾帶來國際政治、經濟、安全等格局深刻調整。

    國内經濟形勢也不容樂觀,經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力,困難和風險增多。疫情反複,影響企業正常生産經營,影響居民就業、收入和消費。

    防範化解重大風險是我們必須堅決打好的一場攻堅戰!

    二、新時代房地産發展邏輯和模式

    房地産業規模大、鍊條長、涉及面廣,其持續穩定發展對國民經濟發揮着舉足輕重的作用。

    (一)服務國家安全、社會穩定和高質量發展是房地産業的底層邏輯

    2016年,習近平總書記在省部級主要領導幹部專題研讨班上講話指出:推動創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展,前提都是國家安全、社會穩定。

    沒有安全和穩定,一切都無從談起!

    經濟上的國家安全,既要高度警惕“黑天鵝”事件,也要防範“灰犀牛”事件。而社會穩定則集中體現在“六穩”和“六保”:穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保産業鍊供應鍊穩定、保基層運轉。

    房地産業的穩定則體現在穩地價、穩房價、穩預期,防範因房地産而産生繫統性金融風險。

    因此,能不能滿足國家安全?能不能服務社會穩定?能不能服從國家高質量發展?這是中國房地産業的底層邏輯。

    (二)新時代房地産政策邏輯和趨勢

    1、“房住不炒”的基調始終未變、也不會改變

    自2016年年底中央經濟工作會議提出,堅持房住不炒、不将房地産作為短期刺激經濟的手段的政策基調始終未變。“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要也非常明确,堅持房住不炒,促進房地産與實體經濟均衡發展,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居、職住平衡。

    2、防範房地産風險向金融體繫傳導是底線

    防範房地産風險向金融體繫傳導不僅需要降低房地産企業風險,更重要的是要降低房地産和金融體繫的深度關聯。2020年以來,約束房地産企業加杠杆,合理規範金融體繫資金流向房地産業一直是金融監管的主要工作。“三道紅線”從企業自身角度,直接限制其加杠杆的能力。而貸款集中度管理,不僅限制了企業的融資渠道和規模,更重要的是減弱銀行體繫對房地産的依賴,防範房地産風險向金融體繫傳染。

    3、穩發展和防風險動态平衡

    2021年下半年以來,央行等再三強調“維護房地産市場平穩發展,維護住房消費者權益”,這也是底線思維的體現。房地産調控政策的邊際改善不僅有利于平穩釋放房地産市場風險,也是穩發展和防風險動态平衡的需要。

    4、長效機制不斷完善

    (1)“人、房、地、錢”為核心的調控新聯動機制不斷完善

    “人”,對應的是住房需求。既要保護合理住房需求,緩解特定群體的住房困難,也要抑制不合理的投資和投機需求。

    “房”,對應的是住房供給。完善住房保障體繫和支持剛需、改善型需求的住房供應。

    “地”,則是穩地價。房價過快上漲與高地價密不可分,穩地價是穩房價的重要前提。

    “錢”,進一步規範加強房地産金融管理。房地産金融管理是抑制房價過快上漲,避免風險持續累積,降低房地産金融風險的關鍵舉措。

    房地産長效機制不是短期手段和權宜之策,而是着眼長遠的根本遵循,有利于保持調控政策的連續性、穩定性和協調性。

    (2)房地産稅是長效機制的重中之重

    房地産稅緩收,不是不收。通過征收房地産稅,可以拓展地方政府的财政收入,減少對土地出讓金的依賴,進而降低土地價格;通過累進稅率和差别化稅率,起到抑制投資性需求,防止房價過快增長。同時也是調節收入分配的重要手段。

    房地産稅是一項繫統性工程,影響面廣,不可能一蹴而就,需從長計議。短期看,将進一步強化“房住不炒”的調控預期,長期将帶來“人、房、地、錢”四位一體聯動新機制的深刻調整。

    (3)房地産金融支持回歸理性

    一方面商業銀行應準确把握和執行房地産金融審慎管理制度,保持房地産信貸平穩有序投放,滿足房地産市場合理融資需求;另方面應穩妥有序推進房地産並購貸款業務,重點支持優質房企並購困難的大型房企的優質項目,以市場化方式支持化解房地産風險。

    (三)順勢而為,構建房地産新發展模式

    過去30年,中國房地産業順應了住房嚴重短缺的時代大勢而蓬勃發展。未來30年,中國房地産業的機會在于順應美好生活需求不斷增加和中國經濟、社會及産業不斷升級轉型之勢。

    1、構建房地産新發展模式,首要是正确理解房地産的概念

    當前,房地産調控政策主要都是圍繞商品住宅展開。但從本質上講,房地産是為國民經濟各行各業發展,以及人民群衆生活居住提供空間場所和服務的行業。

    構建新發展模式,政府和企業都應當全面深刻理解房地産業内涵,打破“住宅等同于房地産”,“房地産就是指住宅”的思想桎梏、制度桎梏。

    2、構建房地産新發展模式,必須建立新發展業态的制度體繫

    房地産各業态有各自特點和規律,如果僅沿用,或複制傳統住宅開發思維、政策、金融支持等模式去發展新業态,必然導致種種問題和困難的出現,無法有效支撐國民經濟發展對空間場所和服務的需求。

    建立适應不同業态的土地供應、金融支持與經營監管、銷售或租賃、運營服務、質量保障等體繫,是房地産從業态維度創新發展模式的關鍵。

    3、構建房地産新發展模式,必須服務好人民群衆美好生活需要和國民經濟生産、經營、發展的需求

    以滿足人民群衆基本居住需求、改善型需求為導向,構建起多層次住房供給體繫;以科技創新推動服務和運營創新;以“雙碳”為指引,推動綠色發展;以服務國家産業轉型升級為導向,為工業、農業、第三産業提供新的優質空間和場景……唯此才能構建和推動房地産新模式發展!

    4、構建房地産發展新模式,需要實現行業升級

    建立和完善“綠色、責任、信用、科技”四位一體的發展體繫,為房地産産品力、運營力、服務力的提升提供有力支撐,從産品和企業行為上實現可持續發展、實現企業和行業的發展升級。

    5、構建房地産發展新模式,需要繼續關注縣域和縣城

    以縣城為載體的新型城鎮化和鄉村振興是國家戰略,近年來取得了顯著發展,但從整體來看縣城人口依然剛過縣域人口的20%,擁有巨大的空間。

    縣域房地産新發展模式,不再是以往單一的商品住宅開發,而是發揮縣域的比較優勢,聚焦産業、産品、服務,帶動城鄉融合發展。

    三、新時代房地産企業社會責任的新内涵

    (一)新時代房地産企業社會責任新要求

    1、堅定政治站位。堅持黨的領導,将黨建貫穿企業發展全過程、各方面,引領企業保持正确的方向。

    2、與時俱進,順應國家發展大勢、行業發展趨勢和地方發展優勢。

    3、保障企業安全,更好履行社會責任。

    企業自身的安全是企業發展和履行社會責任的前提。只有企業能夠持續穩定的發展,才能保障股東和債權人的合法權益,才能為社會創造更多的就業崗位並保障員工的權益,才能按質、如期的保交樓、保穩定、保民生。

    (二)新時代房地産企業社會責任新内涵

    新時代新要求,為企業社會責任注入了新的内涵。扮演好“中國經濟高質量發展的建設者、慈善公益事業的參與者、鄉村振興的推動者、人民群衆美好生活的營造者和綠色低碳發展的踐行者”五大角色,這既是新時代履行企業社會責任的體現,更是提升企業市場核心競争力的重要載體。

    黨的二十大即将勝利召開,新時代、新征程的号角即将吹響。黨和國家事業發展将有新要求、人民群衆将有新期待,我們的行動将有新綱領、新方針。我始終堅信,正确理解和落實新時代賦予房地産業的使命和任務,堅定政治站位,以實際行動踐行新時代社會責任新内涵,克服短期困難,不斷提升産品力、運營力和服務力,中國房地産10萬億+的市場依然充滿無限機遇!

    王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點新媒體專欄作者

    撰文:王韶    

    審校:勞蓉蓉



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