馮毅成:購房者須警惕“跳水盤”,理清這幾大問題

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2022-09-15 00:30

  • 面對諸多“跳水盤”,以下幾點是購房者需要考慮清楚的。

    馮毅成 今天的話題,值得全體開發商、媒體、購房者深思。

    最近半個月,“跳水盤”牢牢占據武漢樓市熱度榜首,其中充滿營銷套路也不乏風險。

    當然,造成直接損失的是前期高價買入的老業主,造成廣泛損失的是整個市場的情緒更加低迷,信心更加下滑,以及開發商被迫更加内卷。

    上周,熱度最高的是武昌徐東某精裝交付的科技住宅,從備案價2.8w“跳水”降價到均價1.9w。

    今天就以這個樓盤為例對購房者講解在面對“跳水盤”時需要注意的問題。在展開幾個重要方面分析之前,我先簡明扼要地列舉一下該盤基本面上的部分優缺點,各取五點。

    優點:地段好、價格超低、精裝性價比高、品牌房企、科技住宅技術全國領先。

    缺點:公攤大、戶型一般、公區小(遛娃、健身局限)、周邊嘈雜、教育配套一般。

    誠然,這個“跳水”價格已經包括了諸多不利因素(甚至部分風險),如果能夠按時按質量交付,對于剛需自住而言是不錯的選擇。

    銷售人員的推薦購買思路是“你就當用1.9w的價格在武昌1.5環買了一套毛坯房,還贈送單價4000元的精裝修”。

    這個邏輯聽起來相當不錯,但如果從專業角度來看,其中可能存在的品質風險也不少,而且一旦這些風險點爆發,将長期影響居住幸福感。

    面對諸多“跳水盤”,以下幾點是購房者需要考慮清楚的。

    1、借央企之名有誤導消費之嫌

    該樓盤強調有央企XX加持,從最開始通過合作的分銷商中介人員的說辭在網上和現場散播信息,到中秋節期間在售樓部懸挂橫幅字樣。

    橫幅字樣格式為“開發商&XX 共築某某府”,其中“共築”有共同建設之意,容易讓人産生該樓盤的工程建設是由兩家公司聯合開發的錯覺。事實上只有“XX投資”與該樓盤有過金融合作,不太可能實質性參與樓盤開發。

    這里有必要介紹一下XX的基本背景:

     “中國XX”是經國務院批準,由财政部控股的國有非銀行金融機構,是中國最早成立的第一家金融資産管理公司,旗下“XX地産”以房地産開發為核心,多次獲得“廣廈獎”、“魯班獎”、“詹天佑獎”等重要榮譽。

    雖說在2021年,“XX地産”與該樓盤的開發商在全國層面簽訂了綠色低碳戰略合作協議,但這只是一份以技術層面為主的意向合作協議,並不意味着在全國所有樓盤中,兩者均一致參與開發。迄今為止兩者實質性合作的樓盤非常少。

    在武漢武昌徐東該樓盤早在多年前就已經立項開工,從先後時間順序看,XX地産武漢公司不可能主導該樓盤的拿地、規劃,也難以主導參與工程建設或樓盤營銷。

    而事實上,XX地産武漢公司目前並沒有與武昌徐東這個樓盤合作。XX地産武漢公司既非該樓盤的土地方、建築方,也非該樓盤的營銷方。

    目前該樓盤無論是通過橫幅廣告還是通過銷售人員口播等形式傳播“央企XX加持”,都容易給購房者造成該樓盤資金雄厚、工程質量過硬、樓房後期交付時間與品質有保障等錯覺,容易誤導消費。

    2、交付時間和交付品質能否保障?

    價格跳水本身就說明開發商急需現金流。

    房地産並不是一個暴利行業,最近幾年的單盤合理利潤能夠控制在3%到15%之間已經很不容易。

    而從預售備案價2.8w,上期折後價2.5w,近期優惠價1.9w左右(均價)可以計算出,相比備案價降低0.9w,相比上期折後價降低0.6w,最大降幅将近32%。

    無論是0.9w還是0.6w,可以肯定的是,降價部分不只是樓盤的利潤,更有成本部分。我曾在《2022樓市研判》繫列文章中指出,一個樓盤的财務成本就是産品品質的安全線。

    購房者不應指望一家虧本開發的樓盤能夠按照最初的承諾兌現品質。

    現在大部分樓盤的開發模式是滾動資金開發,即邊賣邊建,将現在回籠的開發資金用于同一樓盤後期的建設之中。

    因此,無論是回籠資金速度變慢,還是資金總額下降都可能影響工程的建設進度和品質。能否按時按質交付也是購房者最關心的問題。

    因為資金緊張而降價促銷,最後導致交付品質下滑的案例比比皆是。這里說一個CBD的高檔小區案例。該樓盤本來在前期開發與主體工程兌現過程中均以品質高檔著稱,但因開發商資金緊張,開發到後期時開始降低品質。

    2020年疫情解封以後,該樓盤推出“醫護人員享受85折購房”優惠活動。這個85折在當年已屬空前力度的降價促銷,與今天的“跳水”類似,已經反映出項目資金緊張。

    該小區共有2100多戶,先後幾年分批交付。先建設的地上住宅建築以及園林可以說在武漢算五星級品質,而後建設的地下車庫連三星品質都難達標。

    小區迄今沒有使用幾年,而地下車庫地面已經嚴重老化、脫皮,甚至可以看到露出的水泥沙石塊。地下車庫遇到大雨天氣會漏水,被業主戲稱“水簾洞”,每逢雨天地面就會返潮,不少業主都曾滑倒過。另外十幾棟住宅樓的電梯頻繁發生停擺情況。

    以上是開發品質因資金受限而下滑,而該開發商旗下的物業公司更是飽受诟病。該小區是幾乎嶄新的大型高檔小區(2100多戶),按理說物業公司的盈利預期非常可觀,然而僅僅是清潔這一項工作就被業主抱怨不斷。

    過去很長一段時間内,小區對較晚售賣、入住率不高的住宅樓棟區别對待,樓棟前並未放置垃圾桶,導致組團業主丢垃圾非常不便。

    同時,住宅樓棟門前的地面長期髒兮兮,並未按照既定物業服務合同定期清洗。此外,小區園林尤其是草皮發生大面積枯萎或壞死,景觀明顯貶值。

    不難發現,無論是地下車庫建設還是地面物業維護都和開發商的成本與誠意投入有很大的關聯。

    一旦開發商資金緊張,首先打折的就是交付品質。而因為關聯關繫,物業公司在交付後的很長時間内基本是開發商意志的執行者。

    業主想要成立業委會是非常艱難而漫長的過程,再通過後續的法律維權(在成立業委會之前維權很難)也是一個漫長的過程。所以,購房者不要想當然地認為凡是有合同在手一切就有保障。

    或許等到業委會成立、正式準備打官司的那一天,樓盤早已過了保質期,開發商“鑽法律空子”逃脫了後續責任,想要解決質量問題就不得不動用房屋維修基金。

    這相當于是用業主給“房子養老的錢”為開發商的交付質量缺陷買單。

    3、恒溫繫統能否保質運營?

    客觀來講,這家公司的科技住宅技術确實處于全國領先水平,而科技住宅最核心的技術就是地源熱泵+毛細管網,這樣的技術确實比傳統的取暖和制冷技術要節能,屬于綠色科技,能夠提升生活品質。

    按照能源費55元/平米/年計算,100平米的房子全年取暖和制冷只需要5500元。對于家庭開支來說,這種全年恒溫成本相比傳統能耗而言确實較低。

    但它也有一個潛在的致命問題:如果将來小區入住率不高,或者業主與物業公司關繫不和諧,那麼大概率無法收齊能源費用。

    而地源熱泵的運營與維護成本相對較高,如果小區的能源費長期處于虧損狀态,那麼将大概率導致設備加速老化、恒溫繫統停擺等。

    按照市場一般做法,在交房以後将會有第三方專業機構來運營這套恒溫繫統。購房者應該謹慎對待合同細節。

    在合同中一定要明确約定能源費用的有效期限,如果今後因為小區入住率或者業主拒繳能源費而導致戶均需繳的能源費上漲又該怎麼辦?

    如果因開發商或者第三方運營機構的原因導致後期無法開啟恒溫繫統(取暖、制冷等)怎麼辦?

    如何補救與賠償?有沒有明确的條款來保障品質安全?

    從衆多業主物業維權案例來看,居住品質的隐患往往是從合同漏洞開始埋下伏筆。

    4、每戶是否預留了設備空間?

    科技住宅除了擁有能耗優勢外,還在建築設計上節省了傳統住宅的設備空間,即不需要預留空調、地暖主機的設備安裝空間。

    一些采用水源熱泵的小區物業明确不允許業主擅自在樓體安裝這些主機。

    即便利用陽台空間安裝空調或地暖主機,也會占用陽台面積,無論是全封閉陽台還是半開放陽台,都會影響業主使用。

    特别是對于沒有做南北雙陽台設計的戶型局限更明顯。

    一旦小區在交付後的運營中恒溫繫統停擺,那麼業主就不得不自己安裝空調和地暖,而地暖的管網鋪設将迫使業主不得不撬開地面,重新做室内裝修。

    另外,空調和地暖的設備又該在何處安裝,如何安裝?

    5、建築設計缺乏現代美感

    各家樓盤的建築風格本來無可厚非,但如果樓盤的預售備案價2.8w,起碼不應該比當地1萬多的小區建築美感更差。

    然而不少購房者,就連過路人都有相同的感受,在看到這家樓盤(樓體的毛坯部分基本建成)後感覺像還建房,其中一個明顯的特征是房屋的開窗面積相比同側牆體面積太小。

    實際上,當前許多高級的住宅建築設計都會講究(在規定技術參數内)盡可能地将景觀視野做大,即将開窗和陽台面積做大,盡量減少牆體對視野的遮擋。

    現在很多剛需盤也會注意這些審美上的進步。

    而從節能環保角度看,這種小開窗,或者将牆體加厚等做法确實能夠更加節約能耗,讓室内更加保溫。

    包括用于傳輸熱能的毛細管網,也可以通過大面積牆體來穿插。但這種純粹在物理層面上的做法並不是節能的唯一途徑。

    實際上,大開窗或大面積陽台是可以通過型材上的優選來實現更加節能。不少恒溫住宅也同樣采取了更加現代的大開窗設計。

    在這新舊理念、新舊工藝的取舍之間,是成本與誠意投入的考量。

    6、價格、口碑或讓二手房更難

    由于新房分批銷售,短期價格差距過大,而從銷售價格走勢來看是斷崖式下跌,将嚴重影響該小區甚至周邊二手房的估值。

    而一旦前文分析的隐患出現,那麼業主與開發商,業主與物業公司的關繫必然緊張,小區将長期處于維權與抱怨之中,将對二手房的估值與信心産生二次傷害。

    幾年以後,這套二手房能以什麼價格挂牌,同小區同戶型的二手房(當初買入的新房價格)是不是比你的更低,在降價銷售中你是否賣得掉?這些問題都需要謹慎對待。

    那些指望通過“撿漏”在短期内巨額獲利的購房者需要保持理智、冷靜與謹慎,切莫想當然地給房價做加減法。

    (結束語)

    市場的難與痛並不是開發商單方面造成,開發商的日子也非常難過。不降價賣不動,降了價又會出現一堆問題,整個市場嚴重内卷。

    但即便如此,我們還是要明辨,惡意降價與降價是兩碼事。

    價格漲跌是市場規律,在行業管理者制定的市場規則下,房價根據行情有适當漲跌的空間,一般浮動不得超過備案價的15%。

    樓市的15%和A股的10%是一個道理,是安全邊際。個别樓盤價格跳水,應當引起管理部門及時且足夠的重視,這類似于A股之中的個股出現異常暴跌,帶來的損失不止是持股者,更有整個市場的參與者。

    而放到樓市現狀來看,一家樓盤因資金壓力而采取“跳水”銷售,影響的不只是老業主以及整個市場的購房信心、購房預期,還有其他開發商被迫陷入更嚴重的内卷,以及這個行業的相關上下遊産業都會因價格體繫的混亂而造成更廣泛、更深層次的損失。

    我們在讨論市場問題時不能丢了法治精神和常識。

    市場並不是誰買誰有理,買家天然就該比賣家強勢且有理,後買者比先買者有特權,而是應該以法治精神尊重且保護市場的所有參與方。

    既然市場這只無形的手出現了偏差,那麼宏觀調控這只有形的手就該及時糾偏,以“房住不炒”和“三穩”為指導思想保護市場最廣大群體的最根本利益。

    降價有理,适當降價能夠促進良性銷售,提高産品性價比。但惡意降價則是無理,是擾亂市場的自私行為。

    房價並不是越高或者越低越好,任何商品都應該保持合理的利潤,才可能兌現足夠的品質。

    坦率講,今天市場下的房子已經足夠便宜,有真實自住需求的購房者可以兼顧品質與價格購買,包括但不限于新房、二手房乃至法拍房、保障房等選擇。

    買房子,買的不僅是地段和空間,更是居住品質。

    房地産是資金密集型行業,是精算行業,一個樓盤的成本與利潤價格可以精确到每一套房子。常言道只有錯買的,沒有錯賣的,購房者不應該抱着撿漏的心态去買房。

    新常态下,房産不再是高頻買賣的商品,買錯一套房,不僅将在中長期“凍結”你的大量現金,而且還可能要面對居住上的不适。

    今天你為“跳水”買的單,大概率是為今後維權埋下的種子。

    辯證看待降價,是對市場的敬畏,更是對自己的負責。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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