灣區舊改樣本 | 廣州鶴洞村舊改復工背後方圓地産進與退

觀點網 錯過了中國房地産高速發展的黃金時期，錯過了合作房企方圓地産資金最為充裕的幾年，廣州鶴洞村舊改究竟何時能落地？

近日，多名網友在社交平台上發布廣州鶴洞村安置地塊部分（即105地塊）復工視頻，稱原本靜止的吊機已開始運作，工地内有不少裝運鋼材的大車進出。視頻底下，亦有不少留言稱：“希望這次復工不是開四停四。”

廣州鶴洞村舊改項目從2019年4月确定合作房企至今，已有5年時間，途中歷經了政策調整、釘子戶拒簽、合作房企暴雷等諸多因素，一波三折，項目進度堪憂。

繼去年8月傳出復工消息又停工，不少業内人士對此次再次復工的消息表示半信半疑。

“難啃”的舊改

上世紀50年代至21世紀初期，白鶴洞是廣州的“鋼鐵之城”，圍繞工業生産地塊陸續建起學校、醫院、工人體育場、影劇院等生活配套，成為名副其實的廠區。

随着時代變遷、工業進步，白鶴洞也進入了轉型階段。位于白鶴洞片區内的鶴洞村，早在2009年荔灣區政府便開啟了推動舊村改造工作，實現從傳統工業區向宜居新城轉型。

在這期間，由于廣鋼生産基地關停、廣鋼新城規劃調整、廣州城市更新政策優化等一繫列外部因素，直至2018年鶴洞村更新改造實施方案才獲得廣州市更新局的批復，並正式對外公開。

據《方案》顯示，鶴洞村改造範圍内用地面積共22.02公頃，現狀總建築面積28.74萬平方米，住宅面積15.34萬平方米。規劃總建設量為62.19萬平方米，改造後将有40.84萬平方米的復建安置建築面積(安置房27.71萬平方米＋集體物業13.13萬平方米)。

同時，該項目采取全面改造模式，以村（經濟聯社）為改造主體，進行自主改造；整體改造成本控制在23.98億元以内，如實際改造成本超出，鶴洞村需自主籌資解決超出部分的資金。

由此，2019年3月，鶴洞經濟聯合社通過廣州公共資源交易平台選擇更新改造合作企業，經資格審查及全體股民代表投票，全票通過确認廣州市方圓房地産發展有限公司為合作企業；當年4月與方圓集團簽訂更新改造項目合作協議。

簽約方圓集團後，項目進展頗為順利。2019年11月，鶴洞村正式啟動簽訂“鶴洞村集體土地上私人房屋（宅基地證房屋）拆遷補償安置協議”的工作；截至12月底，歷時不到1個月的時間，村民簽約比例已超過90%。

2020年5月，鶴洞村舊改公布國有證房屋的征收補償標準，舊建築開始清拆；2021年4月，復建安置房正式開工；2022年8月30日，項目整體拆補協議簽約率近98%。

然而，98%的簽約率數字看似接近勝利，實則卻是舊改難度升級版“闖關”挑戰賽的開始。

從2022年9月到2024年底，過去的2年多時間里，鶴洞村一直在與釘子戶做“鬥争”，可簽約率卻始終停滞不前，一直維持在98%。

釘子戶的“堅守”也讓項目的推進變得異常艱難。其中，按規劃，105地塊是村民復建安置的最核心地塊，由于該地塊仍有幾棟房屋未簽約，尤其是復建安置住宅塔樓所在位置，因此地塊無法按原方式先施工塔樓工程樁，更無法按計劃整體一次性建成交付。

禍不單行，2023年8月，方圓集團旗下負責房地産開發的方圓地産宣布終止本金3.4 億美元境外債的交換要約，承認公司流動性出現階段性緊張，正式暴雷。

這意味着，方圓集團已無足夠的流動資金支撐該舊改項目後續開發。

方圓的進退

除了鶴洞村舊改，方圓集團在廣州畫下的舊改版圖已不容小觑。

自2018年方圓地産成立廣東方圓城市更新投資有限公司以來，短短兩年時間，截至2020年該公司已在廣州拿下六個舊村莊改造項目，涉及海珠、荔灣、增城、南山、番禺五個區域，總投資超300億元。

據了解，新市頭村是方圓拿下的第一個舊改項目，股權占比74%。盡管該項目已完成前期改造，案名确認為方圓濱江壹号，但銷售去化情況堪憂，2023年9月開售以來，目前去化率不到5成。

至于投資金額最大的番禺區沙溪村，該項目也是由于方圓地産暴雷導致簽約率遲遲未能達標。不過，自2024年7月引進星河灣集團參與改造工作後，項目直至目前似乎也未見有大動作發生。

然而，本次復工的鶴洞村舊改，市場更關注的是項目股權架構。

據觀點新媒體翻查資料，鶴洞村舊改的主體公司是廣州鶴洞房地産開發有限公司，由廣州市龍啟投資有限公司100%持股。此前，廣州龍啟投資，由三家公司共同持有：方圓地産、方圓服務和平安不動産，通過間接子公司對應持股比例為35%、35%和30%。

數據來源：2024年5月企查查

2024年5月，市場有消息指平安不動産正清倉廣州地産項目，其中就包括了荔灣鶴洞村舊改。

同時，據企查查顯示，2024年5月7日，廣州市鴻銘投資有限公司和廣州市浩鑫投資有限公司均發生股東變更：廣州市方圓房地産發展有限公司退出，新進公司為廣州澤高投資咨詢有限公司、廣州鴻樾投資有限公司、廣州市合盛投資服務有限公司。

數據來源：2025年6月企查查

據最新股權穿透，深圳平安依舊是鶴洞村的舊改主體之一；同時，廣州市龍啟投資部分董事、監事也與方圓地産、方圓生活有關聯。

進入2025年，廣州荔灣區政府的出手，讓鶴洞村舊改項目有了新的突破。

2025年1月份，荔灣政府對鶴洞村余下的未簽約國有證房屋也出具征收補償決定書，按3.5萬元/平方米的標準出具征收補償決定書。截至今年3月，鶴洞村更新改造項目累計征收文書已達15份，全面清零的目標已近在咫尺。

與此同時，115地塊的的小學目前已基本完工，辦學主體為廣州真光中學附屬鶴洞小學。該小學早在2024年12月31日就已提前18天封頂，預計2025年9月正式開學。

由此看來，在政府的帶動下，廣州荔灣鶴洞村的舊改勢在必行。

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