京城來客 | 中建智地百億圍城

觀點網 房地産深度調整的這些年，行業洗牌加劇，新的市場“霸主”已然誕生。

從規模來看，2024年全年，中國建築地産業務銷售額達到4219億元，甚至超越了地産一哥保利發展。

不過，由于“中建八子”旗下有各自的平台公司，分散的品牌使其知名度與辨識度遠不及中海、保利等，其業務規模也時常被外界忽略。

其中，中建智地作為中建一局子公司，是北京市場近幾年殺出來的企業。

據了解，自2020年喊出“二次創業”口号之後，中建智地便卯足了幹勁，接連打造了北京國賢府、中建·北京宸園等項目。

短短五年時間，中建智地迅速進入200億規模門檻，在北京市場繼續增儲擴張。

就在今年4月末，中建智地聯合金茂、越秀以126億元代價奪得黃杉木店地塊，押寶朝陽。

不過，高調搶地之下，中建智地在北京市場也存隐憂，比如儲備項目不足、部分項目去化不佳等等。

對内，中建壹品、中建玖合、中建東孚等“兄弟單位”虎視眈眈；對外，北京市場有中海、華潤、保利、北京城建等分食，“後來者”中建智地如何迅速搶占市場？

押寶朝陽

近日，有市場消息稱，中建北京宸園的銷售正在為黃杉木店項目蓄客。

對此，觀點新媒體咨詢相關中介，該人士表示，“黃杉木店126億那塊地，下個月就開樣闆間了”。

早在今年4月28日，中建智地聯手中國金茂、越秀地産、朝陽城發以126億元底價競得朝陽區黃杉木店城中村改造地塊和孫河組團地塊。其中，中建智地持股48.5%，中國金茂、越秀地産、朝陽城發分别持有32.5%、17%、2%股權。

在上周舉辦的合作伙伴盛典上，中建智地京東公司副總經理龐思廣表示，上述項目将打造成為中建智地在朝陽的第三座宸園。

據了解，中建智地目前推出了四個産品繫列，包括宸繫、府繫、璟繫和印繫。其中，宸繫被視為頂級産品，其次為府繫，定位為高端品質改善産品，而璟繫和印繫主打首置和首改。

在此之前，中建智地已經在北京打造了兩個宸繫項目，分别為位于朝陽奶西村的中建宸園以及位于東四環酒仙橋的北京宸園。

其中，位于奶西村的中建宸園于2022年11月5日首次開盤，當日熱銷近33億元；位于酒仙橋的中建北京宸園則在去年10月13日首次開盤，當日斬獲61.5億元銷售額。

市場消息顯示，該項目開盤169天，成交110億元，網簽均價達到11萬+，目前項目已經正式收官。

朝陽已經成為了中建智地的“福地”，在該闆塊打造的兩個項目接連傳出好消息。而今，中建智地繼續押寶朝陽，這一項目能否持續打造“傳奇”，仍不得而知。

觀點新媒體查閱發現，該地塊五公里範圍内在售的改善型項目包括保利朝觀天珺、禦翠園、保利北京和煦境、玺悅朝陽、金茂滿曜、融創壹号院、中海萬吉玖序、北京宸園等。

其中，禦翠園項目于前不久推售新一批房源，高層項目較去年開盤價格下降近百萬，别墅項目因總價較高，下調幅度更為明顯。

價格優勢下，禦翠園項目吸引了一大批購房者，這在一定程度上與中建智地黃杉木店地塊形成了競争。

與此同時，保利朝觀天珺同樣虎視眈眈，該項目在5月23日取得預售許可證，預計在5月28日開盤，157平方米大戶型項目預計在6與中旬開盤。

多重競争之下，中建智地面臨的壓力可想而知。

投拓策略

時間拉回2019年，中建智地還叫做中建一局集團房地産開發有限公司。雖背靠“中建繫”這棵大樹，但于北京市場還是剛剛起步。

彼時規模尚不足百億，而中海在北京一個區域的銷售已接近300億元，首開、遠洋、華潤、萬科等企業于北京市場的銷售也達到百億規模。

改變自2020年開始。伴随着樊飛軍與吳國強的擢升，中建一局地産公司開始了新一輪改變，最明顯的便是公司品牌名統一。

2020年6月，中建一局集團房地産開發有限公司正式更名為中建智地置業有限公司，有關“二次創業”、“打造房地産行業的地標”等遠大目標接踵而至。

更名後，中建智地為迅速實現規模躍升，接連在全國各地搶地。

2020年，率先在北京拿下房山大學城、順義馬坡兩宗地塊；2021年開始，北京每一場土拍，中建智地幾乎均未缺席，尤其在2022年第四批供地中，報名參拍了全部6宗地塊。

除了北京市場，更名次年又邁出了全國化步伐，第一站選擇長三角。

2021年1月4日，中建智地正式成立首個城市公司——蘇南城市公司，負責蘇州、無錫、常州的地産項目運營管理；同年落地天津、2022年落子廣州增城……

從目前情況來看，中建智地京外布局稍顯乏力。從該公司官微獲悉，目前在京外僅有三個項目在售，分别是常州龍宸壹號、常州中建國賢府以及蘇州中建·虹溪璟庭。

從第三方平台獲悉，目前龍宸壹號還有188平方米及235平方米四居戶型在售，剩余套數不多；至于常州中建國賢府，據相關中介透露，目前已沒有新房在售，只有少量二手房挂牌。

蘇州中建·虹溪璟庭方面，去年10月第七批房源領證，共196套，貨值6.1億元，目前也只有少量房源在售。

換而言之，無論是常州還是蘇州，目前在售項目較少，且大部分處于清盤狀态；其他區域包括無錫、天津、廣州、上海、南京等地，一無在售貨源，二無儲備貨源，處于“空窗”狀态。

相比于京外，中建智地近兩年加緊了北京區域納儲力度，布局也從房山、順義等向中心區域朝陽靠攏。

數據顯示，2021年、2022年，中建智地在北京拿地金額分别為73.84億元、37.9億元。2023年開始，這家企業更是加大投入，2023年砸下約85億元，2024年投入了133億元。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

中建智地為何不斷加大北京市場的投拓力度？

一方面，北京市場向來是房企必争之地；另一方面，中建智地的高調增長進程也在北京樓市集中體現。

以2020年拿下的房山大學城、順義馬坡兩個項目為例，前者作為中建智地統一品牌名後的“首秀”産品，入市即迎來巅峰，成為北京當年銷售套數冠軍，成交1051套，實現銷售額近33億元；而後者開盤銷售8.8億元。

而後，中建智地在北京打造的幾個項目均錄得不錯的成績，這也為後續布局增添了底氣。

至于投資步伐逐步向中心城區轉移，有熟悉北京市場的業内人士透露，近兩年樓市下行，北京各區的交易呈現出兩極分化，朝陽區成交量持續領跑，外圍去化壓力整體較大。

北京喜憂

不過，重倉北京的中建智地，也是有喜有憂。

一方面，幾個重點項目一經面世便迎來熱銷，市場反響較高。其中，今年4月19日，位于北京市昌平區未來科技城闆塊的北京國賢府二期正式開盤。據官方當日披露的海報顯示，該項目首開銷售358套，收金21.4億元。

除此之外，去年10月13日首次開盤的中建北京宸園，于開盤當日即斬獲61.5億元銷售額。

前不久消息顯示，該項目開盤169天，成交110億元，網簽均價達到11萬+，目前已經正式收官。

另一方面，也有部分項目翻了車。比如位于房山的京華國賢府，便遭遇了去化難的問題。

據了解，該項目是中建智地2021年12月27日經過28輪角逐後，以18.63億元上限價格拿下，溢價率15%。

值得注意的是，該地塊設定有“現房銷售”面積上限3.1萬平方米的規定。

起初，該項目作為中建學府印悅二期面向市場，2022年9月24日、10月21日分别獲取兩張預售許可證。

不過，或許是源于現房銷售限制，也可能中建智地計劃把現房銷售作為賣點，總之這個項目的出售情況並不樂觀。市場數據顯示，截至2024年7月25日，距離取證已有近兩年時間，僅完成12套網簽。

2024年8月24日，項目以“京華國賢府”之名重新開盤銷售。

更名再入市的這個項目，銷售價格明顯較中建學府印悅一期有較大幅度下調。數據顯示，中建學府印悅一期項目網簽均價為4.2萬元/平方米，而從北京住房城鄉建設委官網消息來看，京華國賢府成交均價不足3.8萬元/平方米。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

借調價的舉措，京華國賢府銷量有所提振。

從北京住建委官網消息來看，2022年9月24日獲取的預售許可證，共計推出515套住宅，準許銷售面積4.17萬平方米。截至目前已簽約套數513套，簽約面積4.15萬平方米，成交均價3.75萬元/平方米。

2022年10月21日取證項目，可售套數724套，可售面積5.97萬平方米。截至目前銷售套數410套，簽約面積3.32萬平方米，成交均價3.64萬元/平方米。

綜合計算下來，該項目去化率達到93.39%。

除京華國賢府之外，與中建北京宸園“一母同胞”的中建璞園PARK，同樣面臨一定的去化壓力。

據了解，2024年6月，中建智地聯合朝陽城發、江蘇綠建以112億元價格摘得“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”組團地塊。

其中，孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目3006-006地塊即為中建璞園PARK項目；朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0005、0006、0007地塊則被打造成為北京宸園。

中建璞園PARK項目與北京宸園在同一天開盤，整體而言，市場關注度並不及北京宸園。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

從銷售表現來看，于開盤當日，中建璞園PARK實現銷售22億元；2024年11月18日，這一項目取得第二批預售證，直至目前加推項目售出37套，簽約面積6924.17平方米，去化率僅29.63%。

雖然網簽存在一定滞後性，但自二批次取證加推至今已有半年時間，銷售略顯乏力。

對中建智地而言，北京成就了其高速增長的業績，但並非一直平坦，總有崎岖不平之時。最新獲取的126億地王項目，未來走勢也值得持續關注。

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