特寫 | 中金基金劉立宇：公募REITs投資的機遇與挑戰

觀點網 這一次，2025西部産業科技大會選址西安高新區。

作為産業發展、硬科技創新的西部重鎮，西安在全國産業發展和科技創新領域扮演着重要角色，該區域内的西安軟件新城軟件研發基地二期項目，也是公募REITs的潛在標的資産。

據了解，公募REITs作為一種創新金融工具，自2021年首次試點以來已經走過近四年光景，歷經“破冰—擴容—完善—常态化”跨越式發展，政策制度不斷完善，底層資産類型不斷擴容，四年間累計發行規模接近1800億。

大會間隙，我們有幸和中金基金創新投資部負責人劉立宇有了段交流。

中金基金目前已有4支産業類（含産業園、倉儲物流）公募REITs發行上市，募集規模達到約119億元，包括中金普洛斯REIT、中金湖北科投REIT、中金聯東科創REIT、中金重慶兩江REIT。其中，劉立宇擔任中金普洛斯REIT基金經理。

REITs熱度提高

在劉立宇看來，公募REITs行業發展的規模、速度和質量在這幾年取得了不錯的成績，底層資産類型從2021年首批上市的産業園區、倉儲物流、生态環保、收費公路4類基礎設施，逐步拓展到保障性租賃住房、消費、能源、水利以及市政等基礎設施，發行規模也從首發募集金額314億元，到今年累計募集金額有望超過2,000億。

最近一段時間，公募REITs認購熱度較高，二級市場價格呈上升趨勢。劉立宇稱，公募REITs是一個以分紅為重要收益機制的産品，對可供分配金額有每年最低的法定分配比例要求。再加上現階段發行的公募REITs以相對成熟、優質的資産為主，公募REITs在過去幾年里整體收獲了較為穩定的分紅。

首先，從已披露2024年年報的公募REITs業績表現來看，去年平均業績達成了預期，這樣的成績是在一個比較復雜的經濟環境和外部環境之下，通過目前已上市的多樣化資産品類組合共同形成的成果，所以公募REITs産品作為一個整體來看，分紅水平的穩定性是比較高的。

其次，在低利率時代，公募REITs的配置價值愈發凸顯。劉立宇分析稱，現階段國債收益率下行，而在公募REITs領域，當前淨現金流分派率均超過3%。以産業類不動産為主要投資標的的公募REITs産品，當前淨現金流分派率均值比十年期國債收益率約高出280BP，産品吸引力有所提升。

另外一個重要因素是政策的支持。我國公募REITs政策不斷完善，呈現出一繫列積極變化，為市場帶來了更多支持和機遇。比如對于機構投資者投資公募REITs的相關會計政策調整，有助于傾向長期配置公募REITs産品的機構更好的應對二級市場短期價格波動，同時促進新增資金更有意願長期持有公募REITs。

劉立宇告訴我們，去年相關會計政策明确之後，公募REITs二級市場價格短期波動對部分機構投資者的業績壓力降低，可以更加安心地通過長期持有和産品分紅實現收益。

目前對于不同類型的資産，不同的公募REITs産品在淨現金流分派率方面存在分化。公募REITs的分紅主要來自項目運營收益，因此二級市場估值越高，對應的淨現金流分派率越低。目前市場較為青睐收入端較為穩定的資産類别，比如市政設施、水利設施、保障性租賃住房以及貼近民生的農貿市場等。

分散投資的考量

目前我國公募 REITs 市場的主要機構投資者包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理财、産業資本等。公衆對于直接參與公募REITs投資還比較陌生。

劉立宇稱，可首先選擇投資較為熟悉的資産品類，並通過分散投資降低風險。

他從幾個方面作出分析，第一，目前已有9個大類的資産發行公募REITs，每個産品所面臨的政策環境和市場競争情況千差萬别。雖然公募REITs作為一個整體，在過去4年的可供分配金額達成率是不錯的，但這並不代表單個産品沒有出現過經營層面的短期波動，或二級市場的漲跌。所以在投資的時候需要理解投資標的所處行業的特點，並加深對底層資産的識别。

“現在大多數單一公募REITs體量都比較小，投資相對集中在某一資産類别的少數項目，而且這些項目相對集中在個别子市場里。所以當這些市場出現波動的時候，比較容易導致産品業績出現短時間波動。”針對這種情況，建議在不同的産品中分散投資風險。

第二，目前公募REITs的“蓄水池”還不夠深，容易導致二級市場價格的波動。

“現在公募REITs市場規模其實還不是那麼大，流通盤相對小，所以當市場有波動的時候，容易出現大幅上漲或下調。當市場出現超調的時候，需要大家相對理性地看待。”

由于在經營平穩的情況下，公募REITs的分紅是相對穩定的，在二級市場價格方面盲目追高意味着需要承擔更多的風險，而超調往往可能意味着投資機會：“在超調過程當中，堅持投資或者沒有退出的機構，可能有機會獲得不錯的收益。

”對于公募REITs的投資需要保持對基本面的冷靜判斷，結合市場預期和情緒的變化做出綜合決策。當産品内在價值和二級市場估值存在一定程度錯配的時候，或将意味着超額收益或者風險的累計。

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