年報觀察丨信達地産的谷底一年

觀點網 4月25日下午，信達地産召開2024年度業績說明會，信達地産總經理宗衛國、獨立董事仲為國、财務總監周慧芬、董事會秘書鄭奕線上出席了會議，就2024年經營情況，以及2025年市場形勢、經營思路等問題進行交流。

如果将2021年視作房地産行業的轉折點，信達地産在2021年至2023年，營業收入雖逐年減少，卻仍維持在百億元以上的水平。在這三年，信達地産營業收入分别為221.05億元、182.48億元、114.2億元。同期，利潤表現也均為正向。

但在2024年，信達地産的營業收入同比減少29.7%，僅為80.28億元，這也是該公司自2016年營收破百億達115.7億元之後，首次跌落至雙位數。

顯然，市場的裹挾之下，信達地産並未能走出獨立行情，並在2024年由盈轉虧。數據顯示，該公司2024年實現淨利潤-8.09億元，較上年同期6.02億元下降234.41%；實現歸屬母公司淨利潤-7.84億元，較上年同期5.05億元下降255.12%。

可以說，這是信達地産近年來的低谷。作為中國信達涉房類不良資産開發管理業務平台，信達地産也一同參與房企項目纾困，被視作救援力量，如今其自身也迎來市場挑戰。

代建走弱

對于業績出現虧損的主要原因，信達地産此前曾解釋稱，一方面公司部分房地産開發項目及财務性投資出現減值迹象，将計提減值準備，計提金額同比有所增加。

數據顯示，信達地産2024年度拟計提資産減值損失14.2億元。其中，債權投資計提信用減值7.86億元，存貨計提跌價準備5.95億元，應收賬款和其他應收款根據賬齡和單項重大等共計提壞賬準備3014.37萬元，投資性房地産計提減值974.16萬元。預計減少公司2024年度歸屬于上市公司股東的淨利潤12.56億元。

另一方面，受市場環境等影響，公司房地産開發項目結轉收入和毛利率，均較2023年度有所下降。

根據此前披露的經營計劃，信達地産預計2024年實現簽約銷售額150億元，回款額140億元；計劃新開工面積86萬平方米，計劃竣工面積230萬平方米。

實際上，這一目標的制定已經較2023年有所下調。據悉，信達地産在2021年、2022年、2023年分别實現銷售金額325.18億元、224.18億元、195.05億元，對應回款金額312億元、225.41億元、207.28億元。

銷售表現連年下滑，信達地産也逐步調整年度目標，只是市場形勢仍是超出公司預期。

從2024年的實際情況來看，該公司共計實現銷售金額82.69億元，回款金額82.09億元；新開工面積74.70萬平方米，竣工面積267.23萬平方米。

除了竣工面積超額完成之外，其余三項均未“達標”，尤其是銷售額、回款額兩項僅完成計劃的五成多。

具體而言，代建項目銷售金額的減少帶來一定影響。2021年至2023年，信達地産的代建項目銷售金額分别達6.7億元、57.8億元、68.1億元，逐年上升，占總銷售金額的比重也由2.06%增加至34.91%。

而在2024年，代建項目銷售金額出現大幅減少，僅為11.62億元，降幅達82.9%，占總銷售金額的比重也腰斬至14.05%。

同步減少的還有代建項目銷售面積。2024年，信達地産累計實現銷售面積47.57萬平方米，其中合作項目權益銷售面積17.63萬平方米，代建項目銷售面積7.32萬平方米。代建項目銷售面積占比由此前一年的28.67%下降至15.39%。

相對應的，合作項目權益銷售表現雖然也随市場走勢出現下降，但在信達地産總銷售中的占比卻有明顯提升。

其中，合作項目權益銷售面積占比由上一年的29.61%增加至37.06%；合作項目權益銷售金額的占比由30.94%增加至39.71%；回款金額由32.29%增至42.43%。

合作項目的重要性“被強調”，並成為信達地産2024年的拓展重點。期内，信達地産新獲取項目計容建築面積144.63萬平方米，較上年增長約3%。

其中合作項目權益面積88.32萬平方米，較上年的67.27萬平方米增長31.3%；代建項目面積31.43萬平方米，上年同期為73.13萬平方米，同比減少57%。

截至2024年12月31日，信達地産儲備項目計容規劃建築面積241.50萬平方米，其中合作項目權益面積20.96萬平方米，代建項目面積77.77萬平方米；在建面積484.13萬平方米，其中合作項目權益面積120.33萬平方米，代建項目面積206.44萬平方米。

拓寬來源

随着我國房地産市場供求關繫發生重大變化，有待盤活優化和更新改造的存量資産規模龐大，需要纾困救助和修復價值的項目資源增多，廣大金融機構涉房業務對于房地産專業服務的需求方興未艾。

在線上業績會中，信達地産董事會秘書鄭奕提到，公司強化集團協同聯動，通過協同拓展、行業並購、項目投資、操盤代建、聯合建設、受托管理等多種方式獲取項目。

據其介紹，2025年公司将繼續堅持“穩中求進、以進促穩”的穩健經營策略，統籌好做優增量和盤活存量的關繫，重點圍繞“拓寬業務來源、加快資金回收、加強能力建設、提高組織效率”，紮實開展經營管理工作。

實際上，信達地産近年一直在創新業務模式和盈利模式，希望由原來單純獲取項目開發利潤向開發利潤、投資收益以及代建監管收入等多元化收入來源轉變。

除了住宅開發業務，信達地産同時适度開發寫字樓和綜合體，參與城市更新，逐步探索長租公寓、産業園區、養老地産等新業态。

就在今年3月，信達地産旗下的輕資産平台信悅資管，聯手文科創産業園區運營服務商德必集團，加碼不動産業務。根據合作，雙方将圍繞商業辦公資産，特别是文創園區類産品展開深度協作，共同探索存量資産價值提升的創新路徑。

當然，“轉型”的動力除了拓寬業務和收入來源，還在于信達地産的債務壓力。

截至2024年末，信達地産的資産總額764.34億元，較年初826.55億元減少62.21億元；負債總額504.98億元，較年初573.83億元減少68.85億元；歸屬于母公司的所有者權益為238.39億元，較年初246.32億元減少7.93億元；資産負債率為66.07%，較上年度末69.43%減少3.36個百分點。

整體債務壓力雖有減輕，但短期來看還是相對承壓。截至期末，信達地産一年内到期的非流動負債約為177.36億元，較2023年增加84.79%。信達地産對此表示，主要為一年内到期的應付債券增加。而期末現金及現金等價物余額僅為48億元，上年末為93億元。

展望2025年，信達地産總經理宗衛國認為，房地産市場供需兩端政策有望進一步優化，強化做優增量、盤活存量、提高質量，各地去庫存舉措将加快落實，加大土地和存量商品房收儲力度，擴大城中村改造，随着政策效應逐步顯現，将有利于提振市場信心，促進房地産市場止跌回穩，其中一線城市、二線熱點城市将率先止跌回穩，同時市場分化嚴重，大量三四線城市仍然面臨較大的庫存壓力。

“從行業競争格局看，行業梯隊已經形成，房企優勝劣汰還會加劇。在房地産市場供求關繫發生重大變化的新形勢下，房地産行業正在發生本質的變化，房地産企業要适應新形勢。”

面向2025年，信達地産也制定了新的目標：計劃銷售額105億元，回款額100億元；計劃新開工面積12.55萬平方米，計劃竣工面積120萬平方米。

就在業績說明會召開當天，信達地産發布了2025年第一季度報告。期内實現營業收入5.18億元，同比下降34.22%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-2.09億元，虧損持續擴大；基本每股虧損0.07元/股。

一季度，信達地産累計實現銷售面積13.64萬平方米，銷售金額24.78億元，回款金額26.84億元。報告期内，新開工面積2.35萬平方米，竣工面積29.62萬平方米，公司無新獲取項目。

以此計算，銷售金額、回款金額分别完成年度目標的23.6%、26.84%，新開工面積、竣工面積達年度目標的18.7%、24.68%。

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