城市管窺：綠城、濱江近45億成交 最高溢價率74.4%

觀點網 近年來，杭州土拍市場熱度持續高漲，衆多頭部房企将其視為除大本營之外的重點深耕城市，而這也就促使了溢價率、樓面價頻繁打破紀錄。

4月22日，杭州第9批次土拍成功出讓2宗宅地，總出讓面積10.44萬平方米，建築面積15.9萬平方米，最終成交價44.73億元，較總起價高出約17.41億元，均刷新闆塊地王記錄。

其中，蕭山城區市北單元XS070101-26地塊開局便上演“加價狂飙”，短短10分鐘内加價64輪，更有4輪直接1個億的跳漲，最終經過81輪報價，綠城以總價31.13億元，樓面價3.51萬元/平方米，溢價率59.39%收入囊中。

隔壁的湘湖單元（聞堰北片區）XS160101-01地塊競争局面同樣不容小觑，濱江僅憑一己之力擊退10余家競争房企，經過115輪鏖戰後以高達74.4%溢價率成功補倉，總成交價13.60億元，成交樓面價1.93萬元/平方米。

近3小時的激戰，本場杭州土拍順利收官，對于高溢價的結果，有市場人士表示並不意外：“地塊素質不錯且起拍價相對較低。”

“地王”的潛力

綠城和濱江深耕杭州市場多年，一直霸占當地市場前二的龍頭地位，對于地塊的選擇，自然也是非優質股、非潛力股不入。

盡管此次出讓的兩宗宅地均位于蕭山區，但由于所處闆塊區位的不同，以及密度屬性的差異，也就造成了産品的分化。

首先看本場成交價最高的市北單元地塊，該地塊位于核心區，東至金雞路，南至恒楓路，西至四甲河綠化帶，北至前解放河綠化帶，距離最近的地鐵15号線二路站僅300米（規劃中），配套成熟。

然而，核心地段地塊素質高是一方面，但同時也就意味着周邊競品多且競争激烈。據安居樂APP顯示，蕭山城區住宅庫存約45萬平方米，市北闆塊現有在售樓盤11個，住宅均價3.46萬元/平方米。

其中，高層項目中海璞翠雲集均價3.59萬元/平方米，最早一批次于2024年初開盤，共 7 次推盤，首開中簽率 87% 需要搖号。據中介介紹，目前所有樓幢均已加推完畢，1000 多套房源僅剩不到100套可售。

另一宗出讓的湘湖單元地塊，盡管幾乎同面積下，該地塊的樓面價僅為市北地塊的一半，但從競争的激烈程度來看，湘湖單元地塊的素質並不低，可以稱得上是“潛力股”。

具體來看，該地塊容積率僅有1.1，按照規劃條件，建築限高24米，且不得建設别墅類（含合院）産品，層數不小于 4 層，大于（不包括）兩聯排，建築高度最高部分與最低部分高度比不超過 3：1，而這種規劃往往用于打造高端低密度社區，如4層或6層的疊墅、純洋房等産品。

除此之外，地塊東、南面依山，西、北雙面環河，向西直徑小于800米即錢塘江，占據自然環境優勢。不過，凡事有利皆有弊，該地塊整體形狀不規則呈皇冠狀，十分考驗開發商的景觀規劃和産品排布能力。

該片區（聞堰北片區）上一次出讓地塊是在2022年的4月，即疊潮雅庭項目所在地，距離本次出讓地塊3.3公里。疊潮雅庭項目的容積率為1.5，拿地樓面價僅1萬元 /平方米，打造7 層洋房産品，售價3.29萬元/平方米，今年5月交房。

拿地價格的翻倍，也就意味着濱江後續開發項目時，利潤空間不免會受到擠壓。不過，在杭州能打敗濱江和綠城的，或許只有他們自己。

“三比較”市場

進入2025年以來，每場杭州土拍幾乎都能見到濱江和綠城的身影，且拿地地塊多集中在房價靠前的區域，如上城區、濱江區、拱墅區以及蕭山區。

據安居樂APP顯示，按杭州房價從高到低排名，濱江區以4.08萬元/平方米的均價位居第一，依次是西湖區3.97萬元/平方米、上城區3.82萬元/平方米、拱墅區3.71萬元/平方米，第五名是蕭山區2.82萬元/平方米。

據觀點新媒體不完全統計，截至目前為止，濱江2025年在杭州共摘得7宗地，包含蕭山區3宗、濱江區2宗、上城區和拱墅區各一宗，且均以溢價成交。

綠城同樣戰績可觀，2025至今，共摘得8宗地塊，包含蕭山區3宗、上城區和西湖區各2宗，以及濱江區1宗，且也均是以高溢價率成交。

2024年杭州市場的火熱程度衆所周知，全年出讓金額1169億元，僅次于北京和上海，核心四區及蕭山區平均溢價率都在45%以上，111月底的蕭山北幹東宅地更是創下 2024 年杭州土拍最高溢價率紀錄76.5%。

杭州市場的向好也超出了濱江集團董事長戚金興的預期，在去年年底發布年度講話時，他不禁感慨道：“2024年是濱江集團32年以來最滿意的一年。”

2025年，杭州土拍熱度不減反增，粗略計算，第一季度土地出讓金額595億元，同比增長149%，一度超越北京及上海，核心四區及蕭山區平均溢價率依舊保持在45%以上。

對此，市場也不禁好奇，為何杭州市場能成為衆多房企争相追逐的對象？

作為外來房企，建發的拿地勢頭最為強勁，2024年在杭州斥資158.2億元競得6宗地，因此他最有發言權。去年8月，觀點新媒體與建發國際管理層交流時，他列舉出了杭州市場三個“比較”優勢：房價比較健康、産業比較紮實、政府比較實幹。

房價健康是市場可持續發展的壓艙石，不同于北上廣深一線城市房價收入比常超20 倍的高壓态勢，杭州當前新房均價約2.34萬元/平方米、二手房挂牌價約3.06 萬元/平方米的結構，既保留了核心城區價值錨點，又為未來科技城、臨平新城等新興闆塊預留了合理成長空間。

同時，據Wind數據顯示，截至2025年4月4日，杭州A股上市公司共計236家，行業主要分布于軟件服務、硬件設備和機械等，這些行業更多面向B端和G端市場，不被大多數C端市場感知。

新型科技産業下，帶來的是人才的引入，據當地媒體報道，2024年杭州新引進35歲以下大學生超35萬人，其中超60%選擇在未來科技城、蕭山科技城等闆塊定居。

政策方面，2024年5月9日起，杭州政策松綁，全面取消住房限購政策，這也意味着杭州外來人口不再是落戶才能買房，而是買房就能落戶，進一步推動杭州樓市向好。

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