象嶼地産整合三大區域 上海拿地局面能否打破？

觀點網 外部環境越不穩，内核越要精簡。

近日，據媒體消息，象嶼地産正進行大規模組織調整，原天津公司、唐山公司合並至滬浙區域，重慶公司合並至江蘇區域，調整完成後，全國僅剩余三家區域公司，分别是浙滬區域、江蘇區域、海西區域。

盡管該消息還未得到象嶼地産官方确認，不過從近幾年的拿地動作以及區域銷售情況來看，象嶼地産早已将資源集中在長三角等核心都市圈，砍掉三家非核心區域的項目公司似乎也是早晚的事。

從2021年-2024年拿地情況來看，象嶼地産高頻次拿地城市主要是上海和蘇州。據不完全統計下，象嶼地産4年時間内共摘得38宗地，上海占據18宗，蘇州占據8宗。

具體來看，2021年象嶼地産共摘得17宗地，涉及上海（5宗）、蘇州（4宗）、重慶（2宗）、福州（3宗）、南京（1宗）、甯德（1宗）、紹興（1宗）共7座城市；2022年摘得8宗，僅涉及上海（6宗）、廈門（1宗）、蘇州（1宗）三座城市。

在2023年，同樣摘得8宗，涉及上海（4宗）、蘇州（2宗）、南京（1宗）、廈門（1宗）四座城市；2024年，共摘得5宗地（不完全統計），上海三宗、蘇州和廈門各一宗。

到了2025年，截至目前，象嶼地産也僅是摘得1宗地塊，且還是在上海。3月28日，象嶼以總價66.79億元競得上海闵行區地塊，成交樓面價3.015萬元/平方米，溢價率18.97%。

銷售往往跟着拿地跑，在此背景之下，據象嶼地産發布的2025年公司債券募集說明書顯示，截至2024年9月，象嶼地産銷售項目主要集中在上海、蘇州、福州等一二線城市。

數據來源：象嶼地産2025年發行公司債券募集說明書

其中，以上海為絕對重心，2021年-2024年9月末，上海區域銷售金額達976億元，占比高達55.77%；緊接着是蘇州，銷售金額491.6億元，占比28.09%。

相比之下，此次被合並的天津、唐山、重慶項目公司所在城市的銷售占比僅為1.49%、0.38%、4.24%。

截至2024年9月末，象嶼地産存量房地産項目全口徑未售面積合計217.55萬平方米，分布在福州（20.62%）、上海（16.84%）、蘇州（15.66%）、南平（10.09%）、廈門（9.55%）、重慶（8.31%）、紹興（6.84%）、天津（6.08%）、唐山（3.33%）、南京（2.68%）共10個城市。

自2022 年 5 月出任象嶼集團黨委委員、象嶼地産黨委書記兼董事長的胡新立，一改前任王澍陶此前堅持的福建大本營戰略，親自籌劃組織重塑、調兵遣将，建立 “上海+廈門” 雙總部模式。

然而，即使是将火力都集中在了上海、蘇州等核心戰略城市，但外拓這一條路也並沒有胡新立想象中的那麼容易，尤其是上海。

房企外拓的最大難點在于拿地與銷售：若無法獲取核心地塊，銷售數據便難以提升；而房企現金流主要依賴銷售，若缺乏充足資金支撐，地塊競争優勢會大幅削弱，二者陷入死循環。

近年來，随着更多頭部房企聚焦核心一線城市，上海土地市場競争越發激烈，尤其是2024年6月後，上海土拍恢復“價高者得”規則，大量土地溢價成交，投資風險加劇，土地獲取難度也随之劇增。

在此背景之下，常常錯失目標地塊的象嶼地産也被戲稱為“陪跑常客”。

例如，今年3月3日出讓的嘉定新城核心區F03A-4地塊，象嶼地産提前半個月便放出風聲對這宗地志在必得，但經歷49輪競價拉鋸戰後，最終被招商蛇口奪走；還有2月 20日的奉賢新城10單元06-07地塊，1月24日松江SJS30003單元01-18号地塊等等。

頻頻被截胡，最惆怅或許是2024年初空降滬浙區域擔任總經理的鮑轶群。

鮑轶群曾任職上海綠地、上海城開、復星集團、龍光地産上海區域總經理、金地商置華東區域環滬公司總經理等職位，而象嶼地産此次本想借助鮑轶群在上海摸爬滾打多年的經驗進一步深耕，讓其負責拿地和品牌，但似乎也未能扭轉拿地的頹勢。

盡管象嶼地産對外宣稱“定位利潤中心，對規模考量較少，主要考慮盈利”，但市場的激烈競争也進一步壓縮了項目利潤。

據募集說明書顯示，2024年1-9月，象嶼地産主營業務毛利率僅14.85%，而2023年是28.61%，2022年是30.20%。

數據來源：象嶼地産2025年發行公司債券募集說明書

除了拿地難外，由于上海項目大多數位于郊外環，銷售、去化也面臨一定的挑戰。

據2025年募集說明書，2024年三季度象嶼地産實際銷售金額154.67億元，而2023年全年銷售額為403.40億元，不足四分之一。

去化方面，上海嘉定區的虹橋嘉悅府項目，2023年開盤，可售總套數1004套，截至目前已售出723套，兩年時間去化率為72%；而同樣是2023年開盤的都匯雲鏡，去化率72%。

不過也並非所有郊外環項目都如此，象嶼和聯發合作的金海汀雲台項目，由于地段交通便利，性價比高，總價500萬級就能上車，因此項目五開五罄，共推出620套房源。

2025年，象嶼地産在上海的首個内環項目蘇河琹廬即将入市，而這也将決定着其在内環的口碑以及2025年的銷售戰績，能否打響這關鍵一槍還得拭目以待。

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