主題讨論會：産業共鍊 無問西東 | 2025西部産業科技大會

主持嘉賓

鄒麗娟　世邦魏理仕華西區戰略顧問部負責人

讨論嘉賓

葛培健　上海張江高科技園區開發股份有限公司原總經理、觀點産業研究院顧問

鞠　博　西安軟件園發展中心主任

陳雪梅　中交科技城總經理

林偉鑫　華夏基金基礎設施及不動産業務部高級副總裁

楊　地　中聯基金投行委總監

張　雷　施耐德電氣設備工程（西安）有限公司總經理

鄧振華　智萊特具身智能科技有限公司CEO

黎振偉　世聯行首席技術官、廣東省房協專家委主任委員

鄒麗娟：尊敬的各位領導、各位嘉賓，很高興能夠參與今天這個論壇，今天的時間比預計的晚了一點，首先要感謝所有還在場的嘉賓，因為看到了你們對于這樣一個主題的專注與熱情，給大家一點掌聲。

我是來自世邦魏理仕的鄒麗娟，非常荣幸今天能夠與台上的8位大咖們、來自各個行業的專家，一起來參與這樣一個讨論。其實今天是知識非常密集的一天，但是我覺得等會兒的讨論，我們可以從各個行業的專家那里再接受到一些新的方向和思考。

首先進入到第一環節，大家都提到了新質生産力，在新質生産力下面，科技如何跟産業互動？

因為今天的主題是“産業共鍊、無問西東”，我們也知道西安是西北的中心城市，那麼西安如何跟東部區域，或者說跟沿海區域形成優勢互補、共享、協同？

葛培健：剛才主持人問了這個問題，我馬上問了DeepSeek這個問題，我說張江高新區跟西安高新區怎麼進行合作對接。

它回答的還是很精準的，它講了張江高新區的兩個模式很有特點，一個是産業協同創新的網絡共建，它提供了一個背景，它說去年人工智能領域形成了一個聯盟，是由中關村等11家高新區推動國家高新區人工智能跨區合作，西安有硬件優勢，張江發揮算力、數據資源，推動大模型發展。它認為西安的計算機視覺技術跟張江的算力平台結合，聯合孵化智能駕駛、工業質檢等場景來提供解決方案，我認為這一點非常有意思。

第二是集成電路的産業鍊，張江很多企業在西安這里都有子公司，張江主要是做芯片設計，上海市集成電路芯片設計園是我做的，它是代表上海市的，西安是制造與封裝測試的基地，雙方可以共建一個設計、應用全鍊條的協作平台，這是可以對接的。

還有就是技術成果的雙向轉化。因為西安是推行一院一所一校機制，張江可以依托復旦、交大，雙方共建技術交易平台，共享專利池，推動技術合同成交的提升。

剛才張總說了，西安的人均技術合同成交額是全國第二，張江因為跨國公司研發中心比較多，國際化的專利布局比較強。

另外很重要的一點，現在全國有5個綜合性國家科創中心，第一個是張江、第二個是合肥濱湖、第三個是北京懷柔、第四個是光明科學城和東莞松山湖、第五個是絲路科技城。

張江科學城是220平方公里，絲路科技城也是220平方公里，接下來有好多大科學裝置，可以考慮怎麼共建、共用，這都是非常具體的舉措，不是随便講講大道理的事情，所以我認為精準對接還是很重要的。

鄒麗娟：掌聲給到葛總，本來想請葛總等會兒講講區域協同、産業共鍊發展的問題。結果葛總非常熱心，先來幫我們補充做了一些分享，再次感謝葛總，也感謝鞠主任。

剛才我們提到新質生産力，鞠主任是來自政府的，談了頂層的設計，葛總原來是在張江，是一個産業園，是一個片區，我們也從一個微觀的新質生産力代表的企業來聽聽他的想法。

今天我們談到了具身智能的概念，台上也有這個領域的專家，就是鄧總，請您簡單介紹一下你們公司在具身智能主要從事哪些領域，可以簡單跟大家分享一下，讓大家了解您和您所在的公司。

鄧振華：智萊特具身智能是上海智元機器人和法士特合資成立的公司，我們就是東西結合、産業創新的踐行者，智元機器人位于上海張江的機器人頭部企業，在西安高新區，法士特是位于西安高新區的傳統制造業企業，我們和智元機器人走在一起，就是通過全新的科創轉型，來助力企業的發展。

智萊特具身智能承擔什麼樣的責任？智元做基座大模型，智萊特主要是做垂域大模型，還有機器人産業如何落地生産制造。我們當時和智元談合作的時候，一個初心就是用具身智能打通智能制造最後一公里，如何将具身智能全新的技術賦能于智能制造、未來制造，是我們共同探索的課題。

具身智能也會優先進入工廠，做一些人機協同，我們希望具身智能在工廠的應用首先在西安這座城市落地生根。

我們和智元並不是簡單的合資合作，而是資源互補，人形機器人的發展受到人工智能的牽引，但是硬件關節、核心零部件的研發、工程化批量生産仍然是瓶頸，西部有很好的制造資源，結合長三角人工智能産業的發展，能夠推動具身機器人産業快速有效落地。這就是智萊特具身智能成立的一個初衷。

鄒麗娟：鄧總剛才介紹了你們企業的背景，我們也知道這是一個非常新的領域，您覺得在産業結合的背景下，對你們來說核心的驅動力是什麼？

鄧振華：其實産研結合這個話題提了很長時間，但是這個問題很難解決，就是因為産業和研發的出發點、需求是不一樣的。産業要求的是落地、利潤和價值；研發更多的是談未來、談一些科研研究，考核的標準也不太一樣。

如何将産研結合得更緊密，現在很多地區、包括國家層面都在鼓勵平台化搭建，陝西也有秦創原，智萊特也是借助于法士特集團在秦創原的科創平台，利用資本的力量和本地科創土壤，搭建的一個全新的科創探索模式。在這個過程中，生态建設是非常關鍵的部分。

現在的科技發展日新月異，每個行業的發展，都會催生從原材料到末端封裝、服務全産業鍊的發展，不管是ToC端還是ToB端的産品，都會形成各種颠覆性技術融合在一起的産業集群，所以各地政府、各個園區如何有效地打造一個全新的産業鍊，可能是我們現在實現産研共生的方式。包括我們如何在西部和東部有效地結合優勢資源，也是需要全方位考慮的問題，包括在激勵政策、容錯等方面都需要有效的評估手段，才能推進産研共生的實現。

鄒麗娟：雖然産和研的目標不一樣，事實上是形成一個共生的産業生态圈，今天非常高興在西安高新也能看到這樣一個産業生态圈。

最後再問鄧總一個問題，現在都在提AI，包括DeepSeek，實際上它需要不同的數據去喂養它，讓它越來越智能。但是很多人也會擔心，人工智能越來越聰明之後，對于我們這些企業或者說對于企業創新的挑戰又是在哪里呢？可能這個問題很大，站在您的專業角度，請您給我們提一點您的觀點。

鄧振華：我也是從事制造行業，從我本人作為一個工程師的角度來說，還是應該秉承“工匠精神”和“長期主義”的精神。人工智能從目前的發展來說，它能成為有效的工具，這是毫無疑問的，同時随着人工智能的發展，慢慢地取代一些結構化的、重復性的工作，這也是大勢所趨。

人工智能在工業場景經常遇到的問題是大量的數據問題，其實我們的數據治理、數據清洗還是有很多成長的空間。從“十三五”到“十四五”這10年時間，中國的數字化轉型、智能制造發展迅速，無論是從燈塔工廠，還是機器人密度指標來說，都已經在全球遙遙領先了。

未來的10年，或者說未來的制造我們面臨什麼樣的挑戰，其實人工智能給了一個很好的鑰匙，我們如何用好這個鑰匙去打開這扇大門，也是我們未來要探索的話題。

當然，人工智能能否真正替代人類，我覺得這還是一個比較大的命題。但是無論怎麼說，包括現在DeepSeek也罷，還是具身智能的概念也罷，人類未來只有不斷學習，才能持續生存。

因為随着大模型的出現，包括多模态數據的融合，它能夠幫助我們提高生活品質，也能激發人類的很多創造力，這是一個必然的趨勢。

但是人類怎麼和它和平共處，一起共生，無論從政策還是安全治理方面，可能都是人類在與人工智能共生過程中需要不斷磨合、不斷探索的方向。

鄒麗娟：因為這個話題很大，我也希望不止是通過今天，可能在今後的日子，我們能夠不斷地探讨人工智能帶給我們的變革。

剛才我們探讨了新質生産力，如何用科技驅動産業，今天因為有來自各地的嘉賓，包括在台上有上海的嘉賓，也有廣州的嘉賓。我相信來自中交的陳總，在區域協同這一塊應該是最有發言權的，因為中交也是在全國布局非常廣泛的公司，在産業布局領域也非常廣泛。

我想請教陳總，您如何看待打破區域壁壘，真正站在你們集團來形成一個協同的發展？

陳雪梅：中交科技城隸屬于中交集團，過去大家對中交的理解是一個大基建央企、世界500強。實際上我們這些年一直在産業的闆塊在做深耕，當然也是源自于高新區，今天還在跟高新區領導匯報，我們其實是發源于西安高新區的。

中交為什麼要做産業這個闆塊？有兩個起源，第一是我們的産業鍊需要延伸，因為我們有大量的供應鍊的需求。包括今天講到的焊接機器人，我們有振華重工，它是做大型的重工業裝備的，很早的時候他們就提出焊接這個事情是他們的痛點需求，今天發展到這個階段，這個痛點可能就被解決了。

另外一點，中交過去太傳統了，所以它在轉型，我們在往一些高端的産業進行轉型，當AI出來的時候，我們也在做大量的AI和傳統工程行業結合的工作。

作為央企，在區域協同、産業布局上，我想它應該有兩個優勢。第一個是我們如何破局這個事情，一個是資源整合的能力，這一塊我們比民營企業更有優勢，所以它在做資源整合的事情。其實很多具體的工作它是不做的，它也做不了，它沒有我們這些務實的實體企業開展具體工作的能力。二是站到産業生态的頂層去做商業模式設計的策劃能力。

我們說産業生态的時候，沒有辦法只停留在某一個具體的企業自己的商業模式的前後端，如果說一個生态要去建設，它得站到頂層設計的繫統上去考慮，這個繫統里面到底都有誰？大家是否都能夠在這個生态里面去獲得持續性的發展？它需要這樣一個頂層的能力。如果說大家都能在這里頭持續發展，這個生态的建設就成功了。

這兩個能力我們認為還是蠻重要的，所以中交也在建自己的産業生态體繫，可能我涉足不了生物醫藥，但是我可以圍繞交通行業去做一些事情，讓更多的企業加入這個生态，在這個生态里頭去共同發展，我們是從這兩個具體的維度來體現我們在這件事情參與的情況。

鄒麗娟：謝謝陳總，因為中交在全國都有布局，我們剛才也在分享，我們自己建了一個産業生态圈，而且也是自己的資源體繫的互動。

我想具體多問一下，在中交體繫里面，在不同的區域如何進行資金、人才、技術的流動和互動？

陳雪梅：這個話題也挺大的，我們在去年發布了我們的産業生态體繫，在這個體繫里面我們提了5個要素。

第一個是做自己的産業主體和特色，沒有任何邊界的做一件事情其實是很難的，就像美林的領導剛才說的，大模型越做越小，我們做的這個主題也有自己的特色，我們第一個要素就是産業主題，我們就把它定格在綜合交通，特别是現在發展得越來越多的綜合交通，甚至把低空這個事情囊括進來。

第二是要素資源，這里面就包括了我們過去提到的土地、人才、資金、數據。剛才鞠主任也提到了數據的事情，我們這兩年在數據這件事情上也下了很多的工夫，在建自己的大數據平台，當然我們的大數據可能是圍繞着産業的數據來的，也圍繞着交通行業的數據來的，這些是要素資源。

第三個是多元主體的互動，政府要發揮政府自己分工的部分，因為有些事情只能是政府來幹，别人是幹不了的，我們作為央企發揮央企的職責和定位，做我能做的事情或者我該做的事情，還有就是我們這個生态里面，不管是科研的高校，還是投資機構，甚至包括供應商、服務商，大量的民營企業，我們把它整體定為多元主體，我們具體探讨某一個多元主體之間的合作模式，比如說我們和政府之間，也去探讨我們雙方怎麼共同打造這麼一個生态體。

第四個是比較硬的一部分，就是我們的産業空間，我們把産業空間當成産業生态落地的一個硬件載體，有了這個硬的部分。

第五個部分就是數智賦能，我們提出這5個要素，然後策劃這5個要素之間相互的流通和互動，通過這5個維度來做具體的事情。

鄒麗娟：謝謝陳總，剛才也提到，中交現在有非常多要發力的優勢産業門類，又提了5個保障的要素，以你們優勢的智慧交通産業，您覺得以智慧交通産業，如何東西部聯動，形成1+1>2的效應？據我所知，中交在華東也有投資一些智慧交通産業園，好像也取得了不錯的成效。

陳雪梅：說到東西聯動這個事情，可能我們和地方不太一樣，基本上地方就是在高新區。

但是作為央企來說，它有全國布局甚至全球的優勢，我們現在在全國的布局，我們是沿着産業轉移和流動的軌迹去做園區布局的，不是我在全國每個地方都去搞個園區，沒有必要，我們也搞不了那麼快，也搞不了那麼大。

我也是2014年開始跟着高新區的領導學招商，幹了十幾年招商，這十幾年我們總結出來一個基本的規律是，西安的科技企業成長到3000萬到3個億規模的時候，他們就開始把生産基地布局到長三角和粵港澳大灣區。

所以我們首先就去長三角和粵港澳建園區，同時我們在那邊又會接觸那邊的企業，他們會把研發的基地往西安放。所以基本上我們是沿着這個軌迹去做的。

這兩年我們在做什麼呢？今年我們特别把發力的重點放在出海這件事情上，因為現在出海已經變成一個全民的訴求，剛好中交在海外有非常多的基礎設施，有非常多的海外辦事處，所以我們今年重點就在研究，如何帶着企業一塊兒出海，也是圍繞着企業的需求來做園區的布局，有了園區的布局之後，園區和企業之間其實已經形成了一種硬綁定的關繫，那就是我的硬客戶。

有了這個之後，我們就把全國的資源向所有入園企業進行共享，把這些資源進行共享之後，伴随他們去進行發展，然後再進一步聯動他們到其他的地方，所以先是圍着産業轉移的規律布局，布局完之後，把所有的資源向企業進行共享，也配上很多的工具。我們什麼都會，資源都挺多，也有基金，雖然我們的規模不是很大，但是也有。

有了這個東西之後，能夠撬動更多的資源，有了基金投資平台，很多基金會跟我們一起聯動合作，投向我們的入園企業。這些模式是閉環的。剩下的就是我們一步一步的沿着這個軌迹去做，大家有自己的特色。

鄒麗娟：謝謝陳總的分享，非常精彩。無論是鞠主任還是葛總、鄧總、陳總，都分享了怎麼做區域的協同、資源的鍊接和如何去做産業生态圈。

今天我們這里也有一位行業的專家，非常豐富經驗的黎總。黎總平時也長期在華南地區，我想請教黎總，以您在行業專家的身份，您如何來看多業态聯動和協同，産業、商業與科技如何共生、創新、協同？

黎振偉：今天這個會很特别，它本身就是一個大的協同，我和葛院長以前都參加過多次的産業大會，我覺得這次大會很大的一個特點，過去都是由觀點來組織各種專業機構參與，這次由政府來整合，我覺得這是非常重要的轉變，過去政府往往喊得多，但是真的跟企業、産業結合的時候，他們老是在躲着，這是個問題，在這一點上，我覺得西安真的很棒。

我是做房地産的，過去30多年，我們做了很多的地産項目，2001年我們就進入西安了，跟高科有很多的合作。

産品産城，它不是一種簡單的物理的拼盤，而是需要通過市場化、産業化的需求、人文化的場景，以及資本化、科技化的賦能所激發的化學反應。今天的會恰恰就是把這些元素整合在一起了。

在這個觀點下有三個要點很重要，第一個是我們做産業園區，要解決市場在哪里，才考慮做什麼産業，如果沒有市場，你的政策再好，産業也不會來。所以我覺得産業要圍繞市場。同時，不同的産業也有不同的人群、不同的商業和不同科技的結合，這里頭有兩點中國今天面臨很大的問題，我們的産業為什麼這麼難做了？我今天跟葛院長探讨，我們現在的産能過剩是很嚴重的，我們生産越多，浪費越多，還有我們現在被卡脖子，怎麼解決。還有如何尋找新的需求。

我對西安很熟，昨天我來了之後，我又一次去了大唐不夜城，我思考西安的産業有什麼市場的時候，我發現就是旅遊，西安的旅遊産業，去年是3.4億人次，在全國排第三，第一是昆明，第二是重慶，旅遊産業收入3700多億。

但是我們的園區沒有一家是圍繞文旅去做科技的。我昨天去看大唐不夜城，5年前我去過，3年前去過，今天再去看，我覺得沒有什麼變化，可能最有科技含量的是那個噴水池，那是十幾年前建成的，号稱亞洲最大的，今天估計已經不是最大的了。如果我們西安的科技、産業能夠圍繞着3.4億旅遊人群來做，這是一個很大的市場。

另外，構建一個生态圈，需要合理地構建政府、科研、企業與市場合作的機制。我在廣州，現在也在讨論為什麼杭州六小龍不出現在廣東，其實六小龍的創始人有幾位是來自廣東的，但是他們的企業都沒在廣東。

今天參觀了中科光電，我發現他們的技術非常棒，但是它的生産基地沒有設在西安，而是在鹽城。所以我們今天探讨這個問題，我們都在談，為什麼我們的GDP不增長。說實在的，西安高科有80%的科研機構在這里，能産生多大的産值呢？如果這些科研能夠把研和産結合在一起，把吳總的科技和他的制造企業落在高科。為什麼比亞迪最大的汽車生産工廠可以落在西安，而吳總他們這麼好技術的生産基地不能落在西安呢？所以我就想到這樣一個問題。

還有一點是跟我的行業有關的，我們該打造什麼樣的空間。我們真的要以人為本，以産業為基，以文化科技為導，還有就是不能過分追求形式、規模與速度。

我做了30多年房地産，現在的問題大家都知道，但是我們的領導還是希望追求規模，還是追求可見的物業，其實真的不能再做了。說真的，房地産現在面臨的問題就是住宅賣不掉，降價它還可以賣出去，但是工業廠房賣不掉，我們還是要經營的，這方面我們還是要學習新加坡，我們今天不能再追求規模，而是要追求融合、追求落地。我們講到的、想到的怎麼做到，這一點真的很難。

鄒麗娟：黎總對西安也充滿了感情，今天中午吃飯的時候，他也一直在跟我分享他對于西安的一些獨到的見解和建議。

剛才黎總也說到産業生态圈或者産城生态圈的打造，他已經準備了一些案例，我們就聽一聽他的案例及對于西安的一些啟示。

黎振偉：我研究房地産這麼多年，案例真的很多。有幾個案例，大家可以參考一下。

第一個是東莞松山湖華為科技城，我們現在看到的華為科技城是一個非常龐大的歐洲小鎮，但實際上東莞在20年前已經在打造環境，它沒有把那個地方進行開發。

我們另外一個顧問機構參與了它的環境打造，這一點上我認為華為科技城真的是體現了産業與城市，跟政府、科技的融合，這一塊可以深度學習。

第二個案例是廣州科學城，怎麼通過業态來提升區域的價值，廣州科學城有一個中科院跟廣東省合作的生物醫藥健康研究院，這個研究院是2008年建的，圍繞着研究院周邊産生了二三十個做生物醫藥的企業，都是借助這個研究院的，它不是光研究。所以為什麼我特别感興趣吳總的那個公司，他為什麼不能帶動下遊呢？我覺得觀點可以組織大家去廣州科學城去學習。

第三個是新加坡緯壹産業園，我們住的酒店對面就是緯壹産業園，我去過新加坡很多次，新加坡人做事情真的很細，他們思考問題跟我們完全不一樣，他們在做産業園的時候，科學家需要學校，他們引進了很好的美國學校，解決子女教育的問題，他們做的不是商業街，而是做了一個非常有創意的大的綜合體，並且與TOG結合，中國現在都在學緯壹，但是我們只是學了表面，沒有學到它的内在。

還有一個案例，昨天來這里我看了幾個東西，第一個是對面的緯壹科學城，第二個是大唐不夜城，第三是華潤做的最新的萬象城。我覺得華潤真是厲害，它把南方和西安本地結合，它充分挖掘本地的文化和本地的特色，在這個項目上華潤做到了極致。

華潤在全國120多個項目，有90多個都是當地銷售排名前三的，這個項目在文化、科技以及空間上真的做到了一流，這一點很值得我們學習。

鄒麗娟：謝謝黎總，給了我們考察、學習的方向，也期待下一次觀點的學堂可以把這些園區進行考察，無論是松山湖還是新加坡的緯壹科學城，都可以給我們安排上。

剛才談的無論是新質生産力，還是區域協同、産商融合，實際上都是比較宏大的，今天在座的也有施耐德電氣的代表。大家也知道現在提雙碳，未來在雙碳的目標下怎麼平衡經濟效益和環保效益，其實如果真正達到零碳或者近零碳是有經濟效益的，但是國内的碳交易還有一定的不是很完善的地方。

現在很多政府和企業一提起低碳都會覺得投入太大、産出太低，施耐德作為標杆性的企業，怎麼樣能夠平衡我們剛才說的投入和産出？這可能是大家最關心的問題。

張雷：各位來賓，大家下午好，我是施耐德電氣的張雷，我們施耐德在西安布局的工廠主要生産低壓變頻設備和低壓繫統設備。剛才主持人問了我一個非常宏大又非常深度的課題。

我想先分享一下，在減碳、可持續發展領域，施耐德電氣的一些見解，包括施耐德電氣的方案。

我的匯報分為三個方面：第一是能源發電側或者能源供給側領域，在發電端全面推進清潔能源發電，全面實現綠電，綠電主要講的就是風電、光伏、水電以及核能。在這一塊我可以簡單有一個數據，在2024年清潔能源發電量，在整體發電量里面的占比大概在30%多一點，大概是32%、33%左右。到2050年預計會變成90%，到那時候會基本實現發電側的全部用清潔能源。

第二是在用電側，我們認為要全面推進實現電氣化，消滅或者減少以化石能源來驅動的設備，例如鍋爐，包括其他各種各樣燒煤的設備，全面實現電氣化。另外就是全面提高用電效率，這一塊主要是數字化、AI的手段可以提供幫助，施耐德電氣擅長的也是這個領域，這是在整體上來說，我們認為在減碳到可持續發展方面，在全社會要通過哪幾個領域做一些工作，最終會實現全社會端到端的零碳化。

第三是結合着主持人問我的問題，我認為有幾個方面，一是要優化能源結構，我們國家東西部發展差異很大，東部土地比較集中，資金也比較集中，環保政策在一定時期里相對會更嚴格一些。在東部更适合推進分布式能源、屋頂光伏、海上風電，在這些領域通過發電側推進清潔能源。第二是在用電側，不斷地提升用電效率。第三是在東部希望有一些政策的引導和鼓勵，推進各種企業單位減少化石能源設備，推動電力設備發展。在西部地區，非常适合大面積推動光伏、水電、風力發電，目前國家已經在做，接下來會進一步推動發展。

東西部的差異也決定了西部擁有更多的能源，東部有更強的資金和技術，東西部更适合做一個更深度的綁定和結合，實現共赢和發展。

還有就是新型的電力技術，包括新型的業務模式的推進，比如說儲能在這兩年已經成為一個非常熱門的市場領域，大容量的儲能設備投入使用，對新能源發電有很好的互補作用。因為新能源發電有非連續性、波動性的硬傷，儲能設備可以非常好地解決這些問題，提高能源使用效率。

還有就是以直流繫統為代表的新型電力繫統，新型電力繫統包括光儲直柔等等，這些新型電力繫統的使用，也對能源會帶來一場非常大的變革，而且也會極大地提高效率，新型電力繫統里面，光伏發電、水力發電、儲能在成本上，在最近幾年有一個急劇的下降。

大家知道市場非常卷，卷的結果對企業和用戶是非常好的，成本急劇下降，現在光伏發電對比火力發電已經極具成本優勢，同時兼具環保優勢。

結合我剛才講的幾個方面，能源結構的調整、推進電氣化，東西部的進一步結合，這些新的電力繫統業務模式、新的電力電子技術的發展，這些領域結合在一起，環保和經濟發展正在越來越變成兩者能同時兼顧的話題。

同時，這些領域的發展正在帶來一些新的經濟增長點，尤其是儲能、新型電力繫統、直流繫統等等，正在引爆一個新的經濟增長點，這對我們國家的能源戰略、戰略安全都是非常有意義的，國家在這個領域也在大力推進。

最後再想以我們親身的例子來說一下，我們因為前面已經實現了零碳園區，現在我們從客戶市場招標中逐漸發現，越來越多的客戶會在招標中明确提出，我們的産品希望是從零碳工廠或者是碳中和資質的工廠出來的，因為我們走在了行業的前列，所以我們在過去兩三年中，無形中也赢得了更多市場機會。

鄒麗娟：謝謝張總的分享，張總剛才分享了很多，包括投資和産出如何平衡，也給到了施耐德的一些創新點，會後有更多的時間，可以再向張總請教。

因為時間有限，剛才已經分享了非常多。下面進入到最後一個話題，這個話題可能也是最根本的，大家最關心的話題，是跟資金有關繫的。

我們今天讨論了這麼多的要素保障，我們的投建管退，資金怎麼來，包括我們的産業園不能以房地産開發的邏輯來做，需要業主方持有，如果要持有的話，回收投資的時間是非常長的。

現在公募REITs也是大家非常關心的，不知道大家有沒有了解到一個數據，公募REITs的回報率是比較高的。但是現實的情況是，現在的招商也有壓力。

我還記得曹總說，我們高新公司轉型前是有空置的，空置率21%左右。以我對很多平台公司的了解，經營性資産空置21%還不算高的，我統計的數據，我所在的成都去年優質的辦公樓空置率基本上都在27%。

我想請教林總，我們剛才說到了很多産業園的運營是有壓力的，空置率是比較高，招商也比較難，但是我們的REITs又對它的收益要求比較高，我記得是要運營3年以上，運營的回報率至少是4%以上，這對我們運營的考核和壓力是非常大的。

林總作為專業人士，您有什麼樣的建議給到大家？作為公募REITs，您怎麼看這個事情？

林偉鑫：感謝主持人，也感謝主辦方的邀請，下午聆聽了很多專家和前面的嘉賓發言，确實很受啟發。

我是來自華夏基金，主要做公募REITs業務的，簡單兩句話介紹一下華夏基金，包括我們的REITs業務情況。華夏基金是中信證券的子公司，我們是中信繫的一個公募基金管理人。

前面有嘉賓也提到，現在全市場60多單産品，截止到目前，華夏基金管理的公募REITs有14單，在全市場大概是20%的占有率。

具體到産業園這個行業，我們現在已經發行管理了3單産品，分别是合肥高新的産業園、杭州的産業園以及北京金隅的産業園，再考慮産業地産和倉儲物流，我們也有涉足。

所以包括産業園和倉儲，确實也如剛才主持人所說，現在整體的經營确實存在一定的壓力。

從公募REITs的角度，目前全市場17單産業園，如果按照最新的市值來計算，分派率大概是在4.7%左右的水平，所以不管是橫向對比國債收益率，還是對比咱們平時能夠接觸到的理财産品，這個分派率也還是相對比較高的。

在申報過程中，我們的經驗，特别是後續投資人關注的問題，也是會非常關注經營業态的穩定性，包括長期的可持續性。面對短期的經營壓力，我們在前期申報過程中，也會跟我們的發行人，包括我們的運營管理機構充分溝通，也是希望能夠通過發行公募REITs，通過市場化的手段來提升整個底層資産的運營效率，包括運營的效能。

另外就是在估值的階段，現在整個公募REITs是通過DCF來進行估值，簡單說就是把整個資産未來生命周期内的現金流折現到現在的時間點，來得到這個資産的估值，如果确實短期内有壓力，但是我們從整個宏觀經濟長期向好的基本面來看，我們認為也是能夠克服的。

面臨着短期的經營壓力，我們會充分地和發行人，包括與運營方進行溝通，在短期的經營預算，包括估值、現金流里面，充分地考慮短期的經營壓力。

長期來看，公募REITs産品是長期能實現穩定回報的産品，所以我們也堅信在中國宏觀經濟長期向好的背景下，不管是産業園還是倉儲物流，短期存在的經營壓力也還是能夠克服的。

鄒麗娟：謝謝林總的分享，剛才大家關心的問題，林總也分享的非常多，如何把短期的投資行為和長期的資本合伙人能夠融合在一起，是一個最好的效果。

今天台上還有一位産業投資的專家，是來自中聯基金的楊總，也是非常擅長産業投資的。

剛才我們說到REITs，它針對的是運營之後，但是我們也都知道，很多時候産業投資是一個長時間的過程，楊總能不能分享在産業園的全周期，您作為專業人士，針對産業園、産業載體全周期資金設計或者資金的産品設計，您能給我們什麼樣的建議？

楊地：大家晚上好，我是來自中聯基金的楊地，中聯基金是圍繞不動産全生命周期的金融服務機構，我們的業務内容包括從不動産拿地開發階段，到中期的運營孵化、提升的階段，再到最後成熟退出的階段，我們在每個階段都會匹配到不同的金融工具，包括前端的開發基金、中間的孵化基金、收並購基金，到最後大家比較熟悉的類REITs或者是持有型ABS，還有公募REITs等等資産證券化的退出産品。

從縱向來看，我們不單單做金融産品，我們也在中端做資産管理和投後管理的服務。在底端我們也沉得比較深，我們會做商業管理和物業管理。這樣我們整個業務體繫是有上面金融端的視野，以及從下端沉到具體資産端的視野，所以我們更能夠從不動産的視角來看待資本運作的全鍊條。

回到咱們今天的主題，從産業載體的角度去支持産業發展，我覺得有兩點是比較重要的，一個是載體的持續供給，另外一個是載體的精準供應。剛很多領導嘉賓也都聊到，怎麼樣在這種重資産投資比較大的情況下，實現資金回籠，我的負債率很高，怎麼優化我的報表，或者說怎麼去評判我的運營達到的一個比較好或者是不好的水平，我怎麼設定我的考核指標和獎懲與績效考核機制，甚至在前端的資産投入和後端的退出之間，有可能出現倒挂，這件事情到底應該怎麼解決，所以我們提出來的一個邏輯是産業載體資本運作一體化，我們會在早期開始以終為始，以退定投的把重資産從開發開始就裝入到一個基金當中，在基金中表外運作，直至它的成熟退出。

這樣去總結整體資本運作的核心價值點，第一是最直接的一點，大家都很關心的，我能夠盤活沉澱資産，能夠一次性地回籠前期投入的大體量的資金，並且權益性的資本可以直接去作為新建項目的資本金使用，這樣還可以撬動更大的杠杆支持新項目建設，這是最直接的資金角度的價值。

第二是能夠先行把資産做出表，又可以保留對資産的控制力，這就解決了大家剛剛讨論的，到底是散售掉還是自持，如果是自持會有資金壓力，如果銷售掉又面臨統一管理或者是保持整個産業環境的統一安排的問題。而基金方式既可以實現出表又保持對資産運營招商的控制，可以解決報表上的難題，保持健康的負債率水平的同時也能夠實現不被重資産折舊侵蝕利潤。

第三是從運營提升的角度來講，重資産的價值依托在于底端的運營，基金中的運營安排可運用市場化的機制加大激勵，也可以更加靈活高效，包括我們自己的收並購的基金雖然在大環境下也面臨出租率壓力，但是通過快速的響應市場需求變化，比如出租面積分割與裝修投入，能夠實際提升出租率和收益水平。另外，産業運營不單是收租金，更重要的是提供土壤，如果能把輕重分離的發展版圖梳理清楚，把重資産放在表外，專注于做輕資産運營，給租戶帶來更多的企業服務和增值服務，更能夠加強粘性。總的來說，資本運作不單單是一筆融資或者是金融工具的問題，而是一攬子的體繫性、全局性、戰略轉型和布局。

鄒麗娟：剛剛楊總的分享非常精彩，談到了針對我們整個産業載體的全生命周期的金融産品的設置，大家肯定還有很多的疑問，我們可以在會後再進行詳細的交流。

再次讓我們以最熱烈的掌聲感謝台上的8位嘉賓，謝謝他們的分享。

時間有限，今天的圓桌論壇就到這里暫告一段落，希望大家在會後再做交流，謝謝大家。

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