GDIRI觀察丨貝好家如何做開發

觀點指數(GDIRI) 4月上旬，貝殼上海首個項目奉賢新城10單元17-02地塊設計方案已對外公示，項目總建築面積達46694.45平方米，建設用地面積為15303.6平方米，容積率為2.0，計劃建設4幢14F-16F高層住宅、3幢公建配套及地下車庫等。

在2024年上海八批次土拍中，貝殼以溢價率13.89%，總價6.97億元，成交樓闆價2.28萬元/平方米成功競得該地塊。

這是貝好家第二個自主操盤的項目。

新的嘗試

據觀點指數統計，去年7月底以來，貝好家在西安、成都、上海、杭州和長沙五個城市獲取6宗地塊。合計面積約為7.88萬平方米，成交價約為31.58億元。

其中，西安兩宗地塊引入綠城管理作為代建方，杭州和長沙地塊與其他企業聯合拿地，而成都和上海地塊均為自主操盤。

目前來看，貝好家參與的房地産開發項目在不斷擴充，成為進入房地産業務的新勢力。

2023 年 7 月 12 日，貝殼宣布新設貝好家事業線，以應對“房屋供給側升級”。此前董事長彭永東說，希望通過對不同購房主體在消費需求、行為偏好上的大數據分析，設計出契合客戶需要的居住産品。

從貝好家公衆号平台（2024年12月25日新注冊）的介紹可以看到，貝好家的定位是數據驅動型住宅開發服務平台，宗旨是以C2M(Customer to Manufacturer從消費者到制造者)為核心理念，與合作伙伴及客戶共築好産品、好服務，推動房屋供給側升級。

據了解，C2M 創新中心包含數據部、研發部、産品部、客研部，全面負責 C2M 産品定位解決方案的工作；設計研發中心負責景觀、建築、精裝、機電、結構等模塊的研發工作。

剛開始，貝好家並非直接參與房地産開發，而是以有限合伙的形式入股地産項目，並依托自身平台優勢服務于開發項目。

貝好家内部有兩種模式，分别為“9号項目”和“10号項目”。前者由貝好家前端優先股出資；後者由貝好家前端同股同權出資。“9号項目”參與程度相對較輕；“10号項目”參與程度更重。兩種業務模式均是以C2M為核心理念，與包括品牌房企、地方城投、土地資源方、金融機構等一起打造産品和服務。

因此，貝好家收入來源主要由兩部分構成，一是入股地産項目的投資回報，二是提供項目服務的傭金。

貝好家的業務模式是房地産市場的新的嘗試，也處于探索時期。對于中介企業出身的貝好家來說，通過與其他企業合作可以借鑒經驗，從而實現快速成長。對于合作的企業來說，憑借貝好家海量的數據和客研體繫等服務内容，可以更好地打造項目。

更多項目

去年11月份，中國電建地産将北京長安華曦府28%的股權質押給了貝好家。這是兩家企業首次的合作，貝好家為該項目提供産品定位、定價策略。2024年12月，長安華曦府開盤，首批近 300 套房源開盤不到三小時售罄，銷售額達16億元。

基于此前的合作，今年1月7日，中國電建地産與貝好家在北京貝殼集團總部簽署戰略合作協議。根據協議，雙方将建立信息、資源共享機制，在房地産項目投資開發、代建等領域結成戰略合作伙伴關繫。此次合作標志着雙方将在房地産領域展開深度合作，共同探索新的戰略合作路徑。

這是貝好家與開發商較為典型的合作案例。為了進一步了解拿地、定位、設計、營銷等各環節組成的開發流程，貝好家成都和上海的項目均選擇了自主操盤。

2024 年底，貝好家上線了“共築好家” 社區，邀請貝殼注冊用戶對奉賢新城地塊填寫問卷調查，對該地塊同步上線的兩套産品設計方案進行浏覽、評價。讓用戶能夠直接參與設計方案評價和共建，增加潛在客戶的粘性。

若貝好家自主操盤的項目反響不錯，将會給貝好家帶來更多的業務機會。當前，其專注于重點城市的主流改善性客戶，前期聚焦頭部城市的主力圈層闆塊。

從土拍市場的表現來看，貝好家頻頻現身。2024年6月25日上午，廣鋼新城鶴洞汽修廠地塊入市競價出讓。獲得保利、綠城、貝殼三家企業參與競拍。經過過12輪後，地塊由保利發展競得。2025年3月15日，保利發展、中鐵置業、首開股份、建發房産等37家房企報名争奪北京順義一宗地塊，貝好家亦現身土拍市場。

截至2024年12月31日，貝殼的活躍門店數量為49693家，較上年增長18.3%；活躍經紀人數量約44.5萬人，較上年增長12.1%。2024年，貝殼的淨收入由2023年的778億元增長20.2%至935億元。2024年的毛利率為24.6%；淨利潤為40.78億元，經調整淨利潤為72.11億元。貝殼有足夠的資金和數據去支持貝好家的探索與嘗試，這也是貝好家的優勢之一。

觀點指數認為，一些開發商有新進陌生地區的需求，而這可能恰恰是貝殼深耕業務的地區，可以給上述開發商提供針對性服務。今年3月24日，成都中昕壹号置地有限公司與貝好家(成都)置業有限公司舉行簽約儀式。雙方就成都市成華區跳蹬河14畝住宅地塊達成合作，貝好家将為該項目提供包含産品定位和初步設計管理在内的C2M産品定位方案服務。這是中昕置地首次進駐成都進行住宅項目的開發。

不過，有的企業自身的客研體繫和數智化建設較為完備，並且深耕某個地區多年，儲備了大量的數據和經驗，貝好家則不一定能夠提供對口的服務。

貝好家微信公衆号顯示，2025年，貝好家重點在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十余個城市開展業務，持續以C2M理念推動構建“以人定房、以房定地”的房地産開發新模式。目前，貝好家還需要更多的項目去跑通該業務模式。

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