擇機買地與賣樓169.5億 龍湖“審慎”的一季度

觀點網 4月9日，龍湖集團發布2025年3月未經審核營運數據。

截止2025年3月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額169.5億元，合同銷售面積118.8萬平方米。

從單月表現來看，今年前三個月，龍湖分别取得合同銷售金額44.6億元、54.8億元、70.1億元，整體呈逐月增長的趨勢。

事實上，自去年下半年以來，多部門打出政策組合拳，推動房地産市場止跌回穩。不久前發布的政府工作報告中，更是首次将穩住樓市寫進經濟社會發展總體要求。再疊加“金三銀四”的傳統銷售旺季，顯然，在多重因素的共同作用下，節節攀高的一季度表現為龍湖開了一個好頭。

不過，就行業整體而言，據觀點指數發布的“2025年1-3月房地産企業銷售表現”研究報告，前100房企實現累計權益銷售金額5313.17億元，同比下降約11.1%。前100房企實現累計全口徑銷售金額7551.67億元，同比下降約11.21%。

其中，龍湖分别位居權益銷售金額、全口徑銷售金額榜單的第十四位和第十三位，而上年同期分别排在第八位和第九位。

比對兩份榜單，發現越秀、華發、中國鐵建、中國金茂、濱江集團等都有明顯的銷售反超。事實上，上述企業過去一段時間在土地市場大多相對活躍。

例如，濱江集團全年新增23塊土地儲備；中國金茂通過招拍挂及合作協議共計獲取22個新項目；越秀地産全年于8個城市新增24幅土地……當然，也有華發股份這樣，全年僅拿下6宗地的案例，這就與企業整體的推盤節奏相關。

剛結束的3月，龍湖集團合同銷售金額70.1億元，合同銷售面積48.5萬平方米；單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額47.4億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積35.2萬平方米。

具體到不同區域的表現，于3月份，長三角地區為龍湖集團貢獻了最多的合同銷售金額，為19.8億元。其次，西部地區單月實現合同銷售金額17.5億元；環渤海、華中、華南地區則分别實現合同銷售金額16.7億元、7.2億元、8.9億元。

就前三個月的整體表現，西部、環渤海、長三角、華中、華南分别實現合同銷售金額44.9億元、37.3億元、50.1億元、16.2億元、21億元，分别約占合同銷售總額的26.49%、22.01%、29.56%、9.56%、12.39%。

長三角地區的表現延續了上一年的趨勢，成為龍湖集團銷售貢獻主力。在新項目投拓方面，龍湖亦有側重。

相比上述“超車”房企們在土地市場的投拓力度，龍湖确實更趨于“審慎”。去年全年，龍湖僅在北京、上海、武漢、西安等地新增9宗地塊，總建面為82.74 萬平方米，權益面積為38.7萬平方米。

其中，有7宗地塊在上半年獲取。今年以來，龍湖的拿地動作集中在2月單月，月内于上海、蘇州分别新增1宗地塊，權益對價約為13.2億元。

其中，上海地塊是龍湖與建華以聯合體競得，成交價約10.57億元,綜合溢價率約16.54%，龍湖的權益占比為70%。該地塊位于奉賢新城中心區域，為商住混合（15:85）用地，地塊毗鄰軌交5号線奉賢新城站及奉浦快線金海公路站，周邊擁有龍湖奉賢天街。

蘇州地塊是龍湖聯合湯和控股旗下句容建華置地有限公司以底價7.76億元競得，位于吳中經開區長橋街道，容積率為1.3，可打造高品質低密度住宅。

據悉，在吳中區，龍湖還布局了其他6個地産開發項目，包括禦湖境、雲河頌等重要産品線。

2025年，龍湖仍會在保證償債安全的前提，擇機選擇一些新的土地。“未來我們會根據整個市場的變化，進行彈性的供貨，這個也是我們今年的一個投資策略。”

顯而易見的是，龍湖的投拓決策似乎更加強調對區域資源的整合深耕，並突出業務的協同發展。如此一來，也必然伴随速度和質量上的相應改變。

在不久前召開的2024年度業績發布會上，管理層曾預判2025年市場整體下降的空間有限，但是不同城市、不同闆塊之間的分化會加劇，後續市場還是會依賴于整個政策的變化以及市場預期的變化，存在一些不确定性。

2025年的推盤節奏及供貨計劃方面，該公司準備了超1600億元的可售貨源，其中85%的貨源布局在一二線城市，40%以上的貨源是全新項目加老盤新一期。此外，龍湖也将大幅提升傳統行活能力，例如在産品力打造、營銷能力、服務標準等方面都會進一步叠代。

近兩年來，經營性業務已成為龍湖集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源，成為其穿越周期的壓艙石。針對開發業務未來的定位，管理層最新表态指出，“實際上，我們是開發、運營、服務齊頭並進。”

以最新數據來看，截止2025年3月末，龍湖集團實現經營性收入約65.5億元（含稅金額約70億元）；其中運營收入約35.8億元（含稅金額約38.5億元），服務收入約29.7億元（含稅金額約31.5億元）。

2024年4月，龍湖發布全新資産管理品牌“逍遙洲資管”，涵蓋婦兒醫院佑佑寶貝、服務式公寓霞飛公館、長租公寓冠寓、産業辦公藍海引擎、活力街區歡肆、頤年公寓椿山萬樹六大資管業務。

去年全年，龍湖實現資産管理收入31.8億元。該航道全年實現利潤同比增長25%，連續兩年實現經營性現金流為正。“也就意味着這個航道不需要通過地産或者大集團資源的反哺，而是通過它自身資源的有序優化和存量項目的現金流來實現增長。”

一季度末，龍湖在合肥新開業活力街區“歡肆”，該項目坐落于復興路與文曲路交匯處，緊鄰地鐵4号線復興集站，無縫鍊接城市主幹道與軌道交通，輻射周邊科研機構、高校及高端居住區，致力于打造城市青年活力新磁場。

據悉，合肥歡肆包含700多間長租公寓，以及近2萬方的街區式商業，整體體量在4萬方左右。龍湖預計，該項目在第三年能夠實現8%的回報率。

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