來自菜鳥、豐樹的挑戰 華夏深國際REIT分紅、租金與出租率透視

觀點網 2月7日，華夏深國際REIT披露2024年第二次分紅公告，可供分配金額約為1857.4萬元，分紅比例為98.6866%，分紅方案為每10份公募REITs份額派發0.3055元。

公告中指，基金合並後2024年度可供分配金額約為3833.2萬元，單位可供分配金額0.0639元。本次分紅實施後，基金2024年度累計收益分配金額符合基金合同約定。

分紅取決于年度運營情況。從整體看，華夏深國際REIT上市後的經營情況保持穩定，貴州項目在新增供應下迎來一定挑戰。

經營表現

産城園區評論獲悉，此前華夏深國際REIT披露四季度經營業績，期内收入約為2989.51萬元，淨利潤為850.44萬元，經營活動産生的現金流量淨額為1866.22萬元，本期現金流分派率為1.27%，按實際天數年化後的本期現金流分派率5.07%。

期内，該基金收入來源主要是租金收入和物業管理費收入。

華夏深國際REIT持有2個倉儲物流園，分别為杭州一期項目和貴州項目，均為高標準倉儲物流園，合計建築總面積35.5萬平方米，可租賃面積35.43萬平方米。杭州項目于2017年至2021年分期投入運營，貴州項目自2018年至2019年分期投入運營。

其中，杭州一期項目總建築面積約為21.27萬平米，總可出租面積20.69萬平方米，報告期末實際出租面積19.12萬平方米，報告期末出租率92.41%，報告期内平均月末有效租金單價（含稅）為36.09元/平方米/月，報告期末加權平均剩余租期1.52年，報告期末租金收繳率96%。

貴州項目總建築面積約為14.22萬平方米，總可出租面積約為14.74萬平方米，報告期末實際出租面積約為13.5萬平方米，報告期末出租率91.54%，報告期内平均月末有效租金單價（含稅）為30.65元/平方米/月，報告期末加權平均剩余租期0.53年，若考慮已簽約未起租合同後加權平均剩余租期1.90年，報告期末租金收繳率95.56%。

合計來看，2個項目報告期末實際出租面積合計32.61萬平方米，報告期末出租率92.05%。報告期内平均月末有效租金單價（含稅）為33.87元/平方米/月，報告期末加權平均剩余租期1.11年，若考慮已簽約未起租合同後加權平均剩余租期1.68年，租金收繳率95.41%。

該基金的租戶類型以快遞快運和三方物流為主，面積分别占總出租面積的48.2%和36.44%，其余租戶包括生産制造、零售商貿等類型，占比15.37%。報告期末兩個項目總租戶數量35個。

行業下行階段，招商工作的推進往往至關重要。期内，該基金2024年到期的租約已基本全部實現續約或替換，其中第四季度完成簽約面積約8.13萬平方米，包括6.72萬平方米于2025年到期的面積。

貴州挑戰

産城園區評論獲悉，四季度華夏深國際有一定"以價換量"行為，尤其體現在貴州項目上。

環比來看，四季度華夏深國際REIT的出租率有所提升，租金水平則小幅下降。出租率方面，該基金環比提升3.4pct，其中杭州一期項目環比提升5.4pct，貴州項目環比提升0.6pct；租金水平方面，該基金則環比下降2.1%，主要是貴州項目環比下降3.5%，杭州一期項目下降1.6%。

由此可以發現，貴州項目的出租情況面臨着更大挑戰。

這是市場供需的體現，根據基金管理人從市場方面的分析，杭州一期項目位于杭州市錢塘區大江東片區子市場，報告期内項目周邊無新增競争性項目入市，所以整體市場供應較為平穩。

貴州項目則不一樣，該項目位于貴陽市東南部及黔南州龍里縣交界處的空港子市場，2024年空港子市場新增菜鳥、豐樹一期兩個項目，與貴州項目直線距離分别為11公里和12公里，項目體量共計約17.4萬平方米。

一般而言，新入市項目可能采取激進的以價換量策略，對租金水平形成擠壓。公告中亦提及到，受到新增供應的影響，短期貴州空港子市場平均租金價格走勢承壓。

但基金管理人指出，鑒于貴州項目區位及庫型優勢明顯，受到影響可控。

倉儲物流市場歷經高位向下階段，基金管理人指出，行業整體新增供應放緩，同時需求端呈現季節性回暖。

"雖然大多租戶的租賃策略繼續保持謹慎，但随着第四季度進入零售旺季，傳統零售電商、快遞快運及第三方物流等客戶産生了不同程度的擴倉和短租等需求。"其中，成本導向型租戶的搬倉及擴張需求較為活躍，例如平價電商、電器、食品、超市等。

但是，由于整體需求仍呈現弱復蘇的态勢，部分空置率較高的項目端企業仍會采取較為激進的以價換量策略，造成對局部市場租金走勢的壓力。

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