觸底時刻 ｜2024年1-9月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

9月前100房企實現單月權益銷售1542.87億元，雙比下降

“2024年1-9月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，9月前100房企實現單月權益銷售1542.87億元，單月環比下降近28%，同比下降44.54%。中海地産、保利發展和華潤置地占據前三甲，分别錄得權益銷售金額174.19億元、168億元以及117.8億元。1-9月，前100房企實現累計權益銷售19378.11億，同比下降約37.54%，降幅擴大約0.7個百分點。保利發展、中海地産和華潤置地占據前三甲，分别錄得權益銷售金額1908億元、1848.84億元以及1197.8億元。其中，萬科和招商蛇口緊随其後為1173.2億、1001.5億。

從銷售金額來看，1-9月，前10、前30、前50房企的銷售金額門檻值分别約為730億元、240億元和105億元。從銷售面積來看，1-9月，前10、前30、前50房企的銷售面積門檻值分别約為425萬平方米、139萬平方米和69萬平方米。從權益銷售金額來看，1-9月，前10、前30、前50房企的權益金額門檻值分别約約為451億元、157億元和78億元。

值得注意的是，8月前100房企錄得全口徑銷售均價2.41萬元/平方米，該數值為今年以來錄得最高均價的月份。而9月前100房企錄得全口徑銷售均價又回落至1.71萬元/平方米，環比下降29.24%。

存量房貸利率下調，降低借款人房貸利息支出惠及1.5億人口

9月24日，國新辦舉行新聞發布會，介紹金融支持經濟高質量發的展有關情況，涉及房地産表述有五條要點。

一是降低存款準備金率和政策利率。9月27日下調存款準備金率0.5個百分點，預計向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年内還将視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定。

二是降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行将存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點。為更好支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業性個人住房貸款将不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%。

降低存量房貸利率有助于減少提前還貸。2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。相比于一季度末，貸款余額下降說明提前還款額增加。

據央行今年7月發布的《中國區域金融運行報告（2024）》的報告顯示，存量房貸利率調降後，與新發生房貸利差大幅縮小，有效緩解居民住房貸款提前還款的現象，同時也有利于打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行為。

政策實施前，全國房貸提前還款額有所增加，2023年8月，全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元。8月31日政策出台後，9-12月，房貸月均提前還款金額較政策出台前(2023年8月)下降10.5%。利率調降幅度較大的地區，提前還貸現象放緩更加明顯，如湖北、河南、江西9-12月月均提前還款金額分别較8月下降42.1%、27.5%、22.2%。

根據《報告》，截至2023年末，全國合計超23萬億元存量住房貸款利率完成下調，調整後的加權平均利率為4.27%，平均降幅達到0.73個百分點，每年可為借款人減少利息支出約1700億元。由于各地執行的房貸利率差異，調整後各地利率降幅、減少利息支出金額有所不同，其中，河南、四川、湖北、江西、廣西利率調降幅度較大，降幅均超過0.9個百分點。江蘇、浙江、安徽、山東、河南、廣東利率調降後，每年減少借款人利息支出均超過100億元，極大減輕了居民房貸利息負擔。

本次“924”銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出。國新辦會上披露預計這一項政策将惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元，有助于消費和投資。

9月29日晚，工行、農行、中行、建行等銀行均發布公告表示，存量房貨利率批量調整工作将于10月31日前完成。此外，中國人民銀行各省級分行指導各省級市場利率定價自律機制。自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。

三是延長兩項房地産金融政策文件的期限。房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，原來按照文件是2024年12月31日到期，現延長到2026年12月31日。對開發商來說，可以獲得更長的資金支持期，以時間換空間。

四是優化保障性住房再貸款政策。5月17日，人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。現進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，将保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。比如原來商業銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元。

一方面是為了降低已建成未出售的商品房庫存，另一方面保障性住房建設是民生問題，尤其是滿足低收入群體的住房需求。這一舉措有助于緩解房地産市場的部分壓力，體現了政府對民生問題的重視，通過資金支持确保保障性住房建設順利推進。

五是支持收購房企存量土地。在将部分地方政府專項債券用于土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。對擁有大量待開發優質土儲的企業來說，可以解決優質土地的活化，或能通過出售土儲取得資金，改善經營情況。

9月26日，中央政治局會議提到，要促進房地産市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、财稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式。

本次首次提出“止跌回穩”，主要原因是房價和銷售持續下跌，而止跌企穩需要緩解“量”和“價”下跌的趨勢，也體現了中央對止跌的預期越來越強烈。會議中 “嚴控增量”的說法也為首次提出。預計未來的供應會變得更為謹慎和科學。

觀點指數認為，9月重大政策調整，市場各方也迎來了定心丸，預期四季度房地産市場表現環比提升。

止跌回穩，還需政策加速落地

1-8月份，新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18%，其中住宅銷售面積下降20.4%。新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷售額下降25%。

按地區來看房地産銷售情況，東部地區36593億元，同比下降23.8%；中部地區10731億元,同比下降24.8%；西部地區10849億元，同比下降22.7%；東北地區1551億元，同比下降16.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，8月住房消費成交量同比降幅收窄。随着“924”政策落地，二套房首付比例從25%降至15%，利好改善型購房者。更低的首付門檻将吸引更多有換房需求的家庭入市，進一步激活樓市交易。

8月末，商品房待售面積73783萬平方米，同比增長13.9%。其中，住宅待售面積增長21.5%。（2023年8月末，商品房待售面積64795萬平方米，同比增長18.2%。其中，住宅待售面積增長19.9%。）

可以看到，商品房庫存同比表現仍是增長，供應的降幅超過銷售的降幅。根據今年觀點指數發布的“1-9月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，1-8月前50房企新增土地建築面積3381.1萬平方米，同比下降38.39%。

926中央政治局會議提出“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”。觀點指數認為，增量部分會根據各城市資源，因城施策控制供應量，防止增量去化周期過長，形成資源浪費。優化存量更重要的是消化庫存。引導地方收購已建成未售出商品作為保障性住房，降低庫存量。另一個渠道則是推進“以舊換新”。

期内，杭州開展“以舊換新”。鼓勵拟換房人、開發企業與經紀機構簽訂三方服務協議，鎖定新房房源並設定一定期限的“免責期”，“免責期”内若舊房售出，則新房購買繼續進行；若舊房未售出，則房地産開發企業無條件解除認購協議。計劃實施時間為2024年9月—2025年9月。

提高質量主要在于供應優化，像城郊地區打破容積率限制，打造滿足不同容積率需求的産品。有的地方鼓勵，建造綠色建築，減少項目碳排放。有的則是以提高得房率切入客戶痛點，打造更舒适的居住空間等。

期内頻出政策，根據觀點指數監測的10城9月前三周的住宅銷售來看，止跌回穩，還需政策加速落地。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

觀點指數監測的10個城市中，9月前三周商品住宅成交285.6萬平方米，環比8月前三周下降25.42%，環比8月降幅擴大約22個百分點。

期内中秋成交表現也缺乏底色。根據市場監測數據顯示，2024年中秋假期（9.15-9.17）重點12城新建商品住宅總成交1670套，日均成交557套，較去年中秋國慶“雙節”日均成交量下跌43.2%，並且今年中秋假期新房日均成交量處于2018年以來的最低水平。

一線城市松綁，扭轉市場預期與信心

國家統計局數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上漲0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分别下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降8.6%和8.5%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

在70城城市環比表現中，新房價格上漲的城市只有上海和南京，漲幅分别為0.6%和0.3%；二手房價上漲的城市有吉林，漲幅為0.1%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

8月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别擴大0.2個和0.1個百分點。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分别下降8.6%和8.5%，降幅均比上月擴大0.4個百分點。

觀點指數認為，新房的環比降幅達到了近年來的最低水平，這意味着市場正在經歷一些調整，當然不排除8月的淡季因素導致大部分城市房價環比下降，随着9月傳統營銷旺季的到來，房價表現預期回升。

而二手房房價指數同比下降，以價換量的情況依然顯著。根據市場監測數據顯示，中秋三天假期期間重點7城日均成交量為367套，較去年雙節日均成交量上漲97.2%，較2022年中秋假期日均成交量上漲226.8%。

9月29日晚，一線城市中深圳和上海寬松限購，而廣州則全面放開限購，也是放開力度最大的一線城市。其中，廣州取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策。本次限購政策調整後，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市範圍内購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

估計在一定程度上會刺激這些城市樓市交易。

目前也有企業開啟促銷。有的則是以保價方式促銷，近日保利旗下多個城市項目公布了“保價計劃”，如果未來同類房屋的銷售折扣低于當前折扣，買方可以無理由退房。

有的地方開啟購房節交易會，如2024天津秋季房交會吸引270余家房地産企業參展。山東2024齊魯秋季（48屆）房地産展示交易會，集中展示一批剛性和改善性住房的樓盤項目。此外，杭州市蕭山區從8月31日起發放購房消費券，在購買相關項目的新建商品住宅時，每套房源可憑消費券抵扣3萬元。

從購房者角度來看，這些促銷優惠确實吸引眼球，但是驅動成交的因素在于購房者的購房預期。

需要注意的是，中國房地産業協會發布開展“百城商品房促銷活動”倡議書，動員支持100個以上城市參與商品房促銷活動。此舉旨在穩定市場預期，提振購房信心，激發消費熱情。

個人按揭貸款9920億元，同比下降35.8%

上文第一部分提到，降低存量房貸利率釋放的利息，有助于促進消費和投資。

據《中國區域金融運行報告（2024）》的報告顯示，存量房貸利率調降直接為存量房貸客戶減少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消費意願和消費能力，促進消費增長。

《報告》顯示，存量房貸利率降低，明顯減少了房貸利息負擔，家庭更願意增加日常消費與其他投資，政策對前期利率較高時購房的工薪階層和個體工商戶影響尤為明顯。政策落地後的首個季度，居民消費支出和社會消費品零售總額均出現明顯增長。從居民消費支出看，2023年4季度，全國城鎮居民人均消費支出達到8679元，分别較1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個百分點，創近七年來新高。

由于個人住房貸款合同期限較長，存量房貸利率調整将影響整個合同期限的利息支出，預計對消費的拉動效應持續顯現。

2024年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告數據顯示，傾向于“更多消費”的居民占25.1%，比上季增加1.8個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占61.5%，比上季減少 0.2個百分點。

未來三個月準備增加支出的項目時，居民選擇比例由高到低排序為：旅遊（27.8%）、教育（27.5%）、醫療保健 (25.2%)、社交文化和娛樂(20.0%)、大額商品(16.2%)、購房(14.6%)和保險(12.8%)。購房下降0.4個百分點。

由此可以看出，居民還是更傾向于儲蓄，雖然消費占比增多，但是主要還是投入旅遊、教育和醫療。不過，924政策出來，預計三季度城鎮儲戶問卷調查報告傾向消費的占比環比上升。

但是從對二季度儲戶的調研報告來看，其對房産購置消費支出持保守态度。從收入預期來看，收入指數和就業指數基本低于50%，並且環比上季下降，預期偏向悲觀。

以上得知，房企期待購房消費短期内快速回升。依靠住戶多購買房子而使房企到位資金通過預收款和按揭款增加大幅回正現金流的任務仍然艱巨。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

到位資金方面，1-8月房地産開發企業到位資金69932億元，同比下降20.2%。其中，國内貸款10229億元，下降5.1%；利用外資20億元，下降42.4%；自籌資金25150億元，下降8.4%；定金及預收款21078億元，下降30.2%；個人按揭貸款9920億元，下降35.8%。

可以看到，個人按揭貸款、定金及預收款兩個指標下滑幅度最大，也說明來自需求端的購房預期急待修復。

銷售的持續放緩導致房企流動資金緊張，部分已售在建項目難以按期交付。不過，由于此前金融協調政策，為一些項目提供了流動性。截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。在協調機制的帶動下，金融機構對房地産行業的支持力度也在不斷擴大。

924國新辦金融會議提到，為積極支持剛性和改善性住房需求，人民銀行指導各地、各家金融機構因城施策來調整相關的房地産金融政策。進一步推動城市房地産融資協調機制落地見效，切實做到“應進盡進”“應貸盡貸”“應放盡放”，堅決打赢保交房攻堅戰，促進房地産市場平穩健康發展。

2024年三季度房地産企業融資能力表現報告顯示，信用債上，期内房地産業信用債的發行規模為1470.26億，同比下降18.66%，發債能力仍在減弱。同時，季内房地産業加權平均融資成本為2.48%，整體低于去年同期的融資成本。

雖然發債量減少，但是融資成本並未增加，可見暢通企業資金，促進企業經營主體穩定對房地産市場依然重要。