本文為李伯喬先生在2024博鰲資本大會上發表的主旨演講（講話整理稿）。

李伯喬（華潤有巢戰略管理部負責人）：很榮幸有機會在這裏與各位分享，我站在原始權益人角度談一談對公募REITs的看法。

國內公募REITs起步於2021年。2020年國家出臺了試點的政策，2021年6月中國首批9只公募REITs上市，同年7月把保租房納入了公募REITs的試點範圍。2022年，中國首批四單保租房正式上市。除了華潤有巢以外，其他三單都是地方平臺公司持有的公租房、人才房類型，華潤有巢是唯一一單市場化運營的保障性租賃住房公募REITs。隨着2023年發236號文和2024年1014號文兩個重要政策文件，將公募REITs資產類別進一步放開。

在這裏，我想着重介紹幾個政策，第一個是2021年的國辦22號文，該文正式明確了保障性租賃住房概念，並將它放入公募REITs的試點範圍。2022年7月，保障性租賃住房公募REITs指引出臺，主要涉及房地產企業發行公募REITs的內容，在該政策的指導下，華潤有巢REIT才得以正式發佈。2023年，保租房REITs政策進一步放開，現金流分派率要求從4%降低到3.8%，同時定向放鬆保租房首發資產規模達到8個億，對應的儲備規模也有所降低。截至目前，中國的REITs市場發展迅速，總規模已經超千億，保租房REITS累計上市5只。

發改委1014號文是一項最新的政策。7月26日，發改委對於REITs的常態化發行下達了新的指導意見，重點是原始權益人非常關注的內容。一方面是資產類型，對於華潤置地而言，已有保租房REITs上市和消費基礎設施REITs上市，這兩個類別的資產，在這個文件裏面都有比較明顯的範圍放寬。另一方面是保租房的範圍擴大到公租房、產業園配套的宿舍。該文件中表示，保租房可單獨發行，產業園配套的宿舍佔30%以內，也可與產業園一同發行，市場化租賃住房原則上也可以發行了。

在此之前，建信已經掛網的REITs已將非居轉保的項目放到了可以發行的類別中。也就是說，對於租賃住房類型而言，各個類型的資產都有發行的機會。市場關注點集中在市場化租賃住房的定義，是否能包括商改租等。過去歷史上存量的項目大多數都是商改租項目，如何將它們定義為市場化租賃住房，取得類似於納保認定書文件，獲得發行的條件，將是後續需要深度探討的問題。

同時，在收益方面，原要求需具備3.8%的分派率要求，最新政策已取消該要求。我們認為未來的發行要求，可能會更向二級市場的分派率水平靠攏。目前二級市場的分派率較分化，保租房的分派率在3%左右，商業、產業園的分派率在5%的水平。未來，對於租賃住房而言，謀求更低的分派率要求，對應更高的估值，將是展望的方向。在募集資金方面，一方面鼓勵做收併購，另外一方面再次強調了兩年內使用75%，三年內使用完畢的要求。

總體而言，該文件一方面聚焦了資產類型的放寬，原則上使得更多類型資產得以發行，另一方面也更貼近市場化發行的估值和分派率要求，對募集資金使用更加放鬆。同時，鑑於常態化發行的要求，也壓實了各方的責任。

這裏着重介紹下2022年的4號指引，也就是保障性租賃住房，或者是叫涉房企業發行公募REITs的要求。該指引也是目前房地產開發企業、涉房綜合型企業都會面臨的監管要求。華潤置地從2017年開始參與租賃住房業務，2018年推出有巢，並新設“有巢住房租賃（深圳）有限公司”作為獨立法人公司。原始權益人開展保障性租賃住房業務的獨立法人，不得開展商業房地產、住宅類的開發業務。對應類似上市公司的要求，在人員、財務等方面予以隔離，並對募集資金設立嚴格要求，例如設立專款專戶，與專項計劃管理人共管進行使用。

隨後我們探討下公募REITs的現狀。參考美國的公募REITs，租賃住房是成熟市場核心的資產類別。在美國已上市的公寓REITs市值接近1700億美元，佔比超過了商業、基礎設施等其他的資產大類，集中度非常高。前五的公寓REITs市值接近1000億，由此可見，前5名基本上都是在200億美元的市值規模，頭部企業優勢非常明顯。

中國在租賃住房公募REITs方面，處於啓動的階段，未來的發展空間巨大。未來如果發行了數十隻10-20億規模的租賃住房公募REITs，對於投資人、二級市場買方而言，是一個很難交易的資產規模。因為單隻的規模很小，沒有頭部的效應，也不具備引領效應。所以未來有潛在頭部資質的REITs進一步發展，發揮市場引領的作用。

公募REITs年初受到二級市場波動影響，整體表現較差，其它資產類別很多都破發。截至目前，保租房REITs和新能源REITs表現相對較好，整體趨於穩定。同時分派率方面，目前有較大的分化，保租房的分派率屬於市場比較認可的水平，但對於其他資產類別，因涉及到經營穩定性，對於未來經濟發展的方向的不確定性，可能會對其他資產類別的估值產生較大影響。

針對本次論壇主題，我想就公募REITs的意義進行探討，分享下我們對公募REITs的未來展望。站在原始權益人的角度，公募REITs主要是這三大意義。

第一是我們目前所處的租賃住房行業符合國家的戰略發展方向。2018年，我們在上海松江獲取兩塊R4用地，屬於70年自持的R4用地，在那個時間點上，幾乎是沒有退出渠道或者退出可能的。在符合國家戰略、政策導向的前提下，我們認為對於公募REITs或者是租賃住房行業，未來一定還會有持續的政策紅利釋放。從958號文、236號文到1014號文，明顯感覺到對於資產原始權益人而言是逐步放鬆的。

第二是對企業而言，盤活存量資產、盤活沉澱資金，形成了投融建管退的閉環，企業可以用資金回標去投資新的保障性租賃住房項目，形成資金滾動。

第三是公募reits實現存量資產的盤活，帶動新增投資，可以引導行業轉型發展。

對於公募REITs的發展，針對國內外公募REITs的發展差異，我提出以下幾個方面供探討：一是募集資金的使用存在空間。國外對募集資金沒有太強的監管要求，只要求REITs的資金要75%以上投資在不動產上。第二是原始權益人的持有份額的限制。國外有可參考的案例，並沒有對份額有更高的持有要求，同時對於國外的REITs而言，更多的是把REITs作為一個主體，支持REITs市場化或者對外擴募，或者收購資產去發行公募REITs。對國內的公募REITs原始權益人而言還是有比較強的要求。第三是是否支持權益人分市場份額髮行，也是突破或者嘗試的方向。

對於未來的機會而言，一方面是對於資產類別的擴充，另一方面是核心城市像上海一樣出讓租賃用地的機會，是可以展望的方向。有巢在發展初期就堅持重資產的發展方向，我們相信重資產的道路是走得比較正確的，也會繼續走下去。

以上就是我今天的分享，謝謝大家。