轉變與新生：2024博鰲地産發展暨代建大會

（2024年8月14日·海南）再次來到海南陵水的海邊，今年的博鰲房地産論壇卻與以往有些不同。其中，2024博鰲地産發展暨代建大會于8月14日下午成功召開。

大會一開始，中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫教授陳淮便直接道出了無數業内人士的心聲：“這一輪房地産的下滑是前所未有的，遠遠超出業内人士、決策者，以及買房人、市場各方面的預期，而且很艱難。”

建立新的商業模式

即便如此，在他看來，房地産業在一個長的歷史時期内仍将是國民經濟支柱産業。

中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫教授 陳淮

保利發展控股集團股份有限公司副總經理唐翔也表達了相似的觀點：“行業經歷了深度調整，但是不代表生命周期的終結。”他認為，當前企業要做的是激活有效需求。

作為一名業内人士，唐翔深知，有效的需求不會消亡。現在是市場和産品的變化太快，客戶並非沒有需求，而是抱有觀望态度，等待更優的政策和更新的産品。跟以前相比，品質兌現力成為購買的決策因素。

保利發展控股集團股份有限公司副總經理 唐翔

中海發展首席技術官、科技管理部總經理、領潮供應鍊公司董事長楊鷗提供了一個解題思路：“我們的車越來越智能，以後房子也是更加智能、更加聰明、更加理解你。”

數字化解決了一些難題，解決了房地産行業智能家居繫統智能化水平低、品牌不兼容的問題。

據他透露，中海也在增加科技的預算，将相關的科技願景和戰略加入，将科技在産品中的滲透率提升。

中海發展首席技術官、科技管理部總經理、領潮供應鍊公司董事長 楊鷗

除此之外，他認為“數字化的本質就是用技術的手段重構組織和業務。”組織包括組織架構、分工，其實就是怎麼分蛋糕、怎麼安排工作，以及業務流。不僅僅是供應鍊、新質生産力，有可能老的東西都可以用數字化轉型。

過去常說，所有的行業都有必要用數字化重新再做一遍。而随着數字化向數智化升級，站在今天這個時點，又可以延伸出一個新的說法，所有的行業都可以用智能化、AI再做一遍，最終的目的是建立新的商業模式。

毫無疑問，科技正在重塑各行各業，也滲透進我們生活的細微之處。吉寶城市發展（中國）執行副總裁彭志堅強調，只有當數字化真正融入場景，才能幫助我們從了解人的行為開始，逐步洞察這些行為中的邏輯，找出可能連你我自己都沒有發現的痛點和需求。

吉寶城市發展（中國）執行副總裁 彭志堅

而這也會是未來破局的關鍵。經過40多年的城鎮化高速發展，中國的城市空間已經從粗放式發展進入了精細化運營階段，核心區域的新增空間資源不斷減少。

對于存量項目來說，降低能耗、改造空間運營等需求日益迫切。對新建項目來說，在設計初期就将節能、運營等長期要素納入解決方案内，也是該資産價值獲得可持續增長的必要條件之一。

彭志堅認為，底層邏輯是通過可持續運營提升空間資産的淨營業收入，降低資産能耗支出，進而提升資産的保值增值能力。

他堅信所有的戰略和技術最終服務的還是人，人會在使用空間的過程中産生大量的數據，而合理分析這些數據，也能讓空間反哺人們，獲得更便利、更舒适的服務。

只是在這條邁向未來的道路上，仍然肩負重任，道阻且長。

代建之美

在建“好房子”這件事上，華發股份已經建立起成熟的産品體繫和技術標準，並在持續的業務發展中叠代和完善。

華發股份首席設計官黃鳳彬在演講中提到，上一個時期的快周轉，房子質量方面都有受到一些诟病，我們現在也下定決心在這方面進行梳理。為房地産的高質量發展新模式下，提供珠海範本和華發模式。

他以“珠海灣”示範項目為例，指出其在智慧城市建設、科技創新等多方面的挖掘和嘗試。

華發股份首席設計官 黃鳳彬

當然，對于房地産行業從業者來說，總免不了關心後市究竟會如何？中銀證券房地産行業首席分析師夏亦豐從專業角度給出預測，她認為，517新政之後，信貸是已經歷史最低位了，處于最寬松的狀态，如果按照這樣的買房情況做一個簡單的測算，首付款總體不變，就是居民啟動資金不變的狀況下，最大可以撬動的杠杆是10萬億。

中銀證券房地産行業首席分析師 夏亦豐

在她看來，整體環比下降還會持續一段時間，但是整體降幅基本上是在底部區間，可能會有小幅超跌，預計年底有望出現環比跌幅收窄，但是轉正可能需要在兩個季度以上的時間。

市場調整或許還需持續一段時間，而在更早之前，發展代建業務已經成為了房地産企業的一致選擇。

金地集團是較早涉足代建的企業之一。金地集團開發管理公司總經理蔡戈鳴，打了這樣一個比喻——“委托方是東家，代建方就是做掌櫃的。”

套用這種關繫來理解，産品力好比是對掌櫃的手藝和品位的要求，做項目的出品要好；經營力則要求做掌櫃的得有好的财商和各種資源，來保障生意興隆；服務力考驗的則是掌櫃的操守正不正，懂不懂得與東家相處的規矩。

金地集團開發管理公司總經理 蔡戈鳴

他提到，當越來越多的代建項目兌現良好的經營收益時，我們發現代建可以通過幫助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升産品品質、開發效率和投資收益，進而推動房地産行業提升土地資源開發價值和不動産建設管理效率，這既是代建之美，也是金地管理一直在努力的方向。

憑借輕資産、低風險、低杠杆以及抗周期能力強等多方面優勢，“代建”從藍海進入了紅海，賽道愈發擁擠。

除了市場原來主流的房地産企業以外，有更多的主體在介入到這個領域，包括一些地方城投公司、屬地化的小型開發企業。旭輝管理集團有限公司總裁劉冰洋指出：“這些主體的體繫化能力還不是完全具備，這就給了代建企業更好的機會。”

旭輝管理集團有限公司總裁 劉冰洋

融者共創建設管理集團執行總經理楊明珠判斷，在建管行業，未來更多需求的是來自三個方面。

“一個是政府的平台公司，被迫參與了很多市場。第二是很多的不良資産，其實有更多資産管理公司需要專業的服務。第三是一些新進市場的資金也在等待機會，也有一些服務需求，這些需求也是我們新的機遇。”

融者共創建設管理集團執行總經理 楊明珠

在“治本之策”主題讨論會環節中，浙報傳媒地産研究院院長丁建剛表示，市場下行的時間、下行的程度超過了預期。同時，大家都在尋求突破之路或者解決之道。他認為，房地産發展新模式還在探索之中，還在路上。

對此，廣東省房地産行業協會會長王韶指出，房地産的新發展模式一定要做到增長的穩定性，不能大起大落；發展的均衡性，不要說房地産一枝獨秀，跟相關的行業、産業要協同發展；社會的公平性，不要說有錢人就住豪宅，沒錢人就睡大街，那是不行的。還有環境要可持續發展，三中全會再次強調了綠色發展、低碳發展和循環發展。

主題讨論會：治本之策

華發股份首席設計官黃鳳彬認為，符合自己企業的道路就是自己的新發展模式。F.O.G.富尚資産集團董事長、香港越秀REITs獨立董事陳曉歐表達了自己的觀點，如果代建和資本結合，很可能業務的範圍會做得很寬廣。

從整個行業和市場來說，其實政策在變，市場在變，客戶的需求在變，金地集團開發管理公司副總經理王英臣認為，對于産品的訴求、對服務的訴求也是要持續叠代、持續更新，持續在産品、服務上進行發力。

再次來到海南，當問及對海南房地産開發市場的看法，世嘉控股董事長、吉祥置業董事長、中民投投委會監事、中民嘉業董事朱嶽海表示仍持樂觀的态度。