葛培健：産業園區進入存量時代的致勝之道 | 2024博鰲産業科技大會

本文為葛培健先生在2024博鰲産業科技大會上發表的演講。

葛培健（金地威新産業研究院院長）：各位嘉賓，女士們，先生們：

大家好！非常荣幸，也非常高興再次來到博鰲論壇。今天，我的演講主題是《戰略引領，逆勢而上，運營為王--存量時代的制勝之道》。我的分享将分為三個部分：一、産業園進入存量時代的顯著標志；二、産業園投資運營商面臨三大轉變；三、打造城市創新區的七大核心能力。

一、産業園進入存量時代的顯著標志

首先存量時代應該是我們對于中國最大的一個共識，但是進入存量時代的表現是哪些？為什麼會進入存量？以及存量時代對于産業園區行業的意味着什麼？這些問題一直沒有看到很好的答案，今天我試圖分享一下我的觀點。

第一是城市發展進入存量時代。非常明顯的特征是城市化率逐步見頂，繼續增長的空間很小，人口增長急劇放緩，甚至已經進入負增長階段。從數據上看，2023年全國的城鎮化率達到了66.16%，已經接近國際公認的高水平區間，未來進一步提升的空間有限。同時，全國人口自然增長率在2023年為-1.48%。同時，新增建設用地增量空間有限，住宅開發趨于飽和。2022年，中國人均住房面積已經達到了50平方米，全國範圍内的住宅開發已趨于飽和。寫字樓存量大、空置率上升。2022年，全國重點城市的甲級寫字樓存量已經達到7800萬平方米，市場的平均空置率也随之上升至21%。

城市發展将進入存量時代意味着開發模式的根本性轉變、産業空間将更多承載更有城市競争力的産業、存量商務空間将進一步升級分化等，都對産業園區的責任提出了新的要求，不再只是簡單的物理空間提供者，而要成為城市産業升級、創新資源聚集的載體。

而且我們也可以看到，産業園區本身也進入到存量時代。第一是産業園總量已經很大、新增空間少。全國開發區的總占地面積已經達到了4.55萬平方公里，占全國陸地總面積的0.47%，新增建設用地空間極其有限。開發區目前的開發強度已經非常高，在北上廣等經濟發達地區，這一比例更是接近100%。第二是經濟體量大、開發機構多。第三是未來幾年将進入供應高峰，需求幾近飽和，去化壓力大。未來兩年内仍有大量新供應進入市場，而當前，全國400萬家制造企業的生産用地需求趨于穩定，供需關繫接近飽和，據預測，到2025年，全國産業園區的總建築面積将接近62億平方米，整體市場供需将基本平衡甚至略顯過剩。

所以，我們可以看到存量時代的後果顯示是高空置、低回報。上海市2023年第二季度的整體空置率高達26.7%，北京也達到27%，而産業園reits的平均總資産淨利率在2022年也低至1.17%。上海市生物醫藥園區在這方面體現得尤為明顯。

二、産業園投資運營商面臨三大轉變

在傳統産業園區所面臨的幾大挑戰，包括産業不集聚、招商不重質、載體不适配、能耗不達標、數據不智聯。同時，地方政府也越來越重視産業發展，包括多地推出“産業強市”的政策，各地政府紛紛鼓勵搭建特色主題園區，例如，上海連續三年推出了53個市級特色主題園區，在招商方面，上海也提出“三看三不看”的招商新思維：不看稅收看業态、不看盈利看估值、不看資歷看團隊。

因此，我個人認為産業園投資運營商可能需要做出三個方面的轉變。

第一個轉變就是從“空間提供商”到“産業運營者”，關鍵詞從“空間”轉向“産業”。例如，東湖高新科技園從最初的制造車間演變為如今的全産業鍊主題園區，從投資、運營、園區服務等角度全方位服務産業發展。包括高嶽生命科學集團建立的創世谷·外高橋生命科學園也是類似思路。

第二個轉變就是從“時間合夥人”向産業賦能者的演變。園區要轉型為“産業賦能者”，通過更深入的服務和支持，幫助企業在産業鍊中的各個環節提升競争力。第一個案例是傳化科技城，通過集中資源打造生命科學主題園區，實現了“股東+房東+運營”的發展模式。這種模式不僅提供了基礎的空間和服務，還通過資本和運營管理幫助企業實現更高效地發展，其自身也形成了“租金收入+投資收益+運營收益”的收入結構，支持科技城的長期可持續發展。還有中城新産業，通過集成技術、市場、資本和人才等關鍵要素，中城新産業為入駐企業提供了全方位的支持，幫助企業在激烈的市場競争中獲得優勢。

第三個轉變是從“園區運營者”向“生态鍊接者”的演變。以張江為例，張江整體的産業生态由張江實驗室為代表的重大科技基礎設施、創新企業、媒體技術和機構、跨國公司、專業服務機構和人才庫構成的。特别是針對生物醫藥産業形成了8大要素構成的整體産業創新生态。

三、打造城市創新區的七大核心能力

因此，我覺得“城市創新區”也需是未來産業園發展的方向。城市創新區是指聚集創新機構與企業集群，並與初創企業、企業孵化器、新型機構等形成創新生态繫統的地區。根據上海FTA的研究，城市創新區可以分為五大主要類型，具有“五高”的空間特征：高密度的混合、高頻度的交流、高感性的場景、高層級的業态以及高敏捷的體驗。典型案例是北京小米集團未來産業園、深圳光明科學城和上海張江科學城的案例。

而我認為提升創新區運營需要具備七大核心競争能力。

一是政企強協同的公關能力，完善“政府主導、市場化經營”的開發模式。企業要能夠“想政府所想”“急政府所急”，站在政府角度思考産業發展的未來，提高為政府出台政策提供“智庫”“外腦”的能力。新加坡的裕廊模式是這方面的典型代表，作為新加坡政府貿易和工業部下屬市場化運作的法定機構，主要負責新加坡工業區及相關配套設施的規劃、開發和管理。其董事會成員是由來自貿工部、國防部、社會發展部、南洋理工大學、星展銀行、投資機構等多元化的人員組成，並按照市場化的方式組建經營管理團隊。裕廊集團並不是傳統意義上的政府機構，它實質上是一個房地産開發商及專業服務提供商，采用的是公司模式，在項目上的典型體現就是緯壹科技城。

二是以産品力為重點的開發能力，形成輕重平衡的企業品牌。1、做好産品庫管理；2、成本精準控制；3、把客戶敏感需求和産品成本實現對接。以金地威新為例，其形成了通用産業園和主題産業園兩大産業形式，和生産類、研産類、研辦類和城市活化類四類産品形态，並且形成了不同形态下的産品配置標準，尤其是針對其主導産業之一的生命科學類園區形成了包括荷載、柱距、層高、人貨分流、動物房等等配置標準。華夏幸福也提出了自己的高標準制造産業園區的産品方案。

三是數字化賦能的招商能力，形成全流程客戶運營操作模型：1、明确的業務規範；2、明确的業績目標為導向；3、調動内外部資源擴大招商朋友圈；4、人才培養體繫。東湖高新建立索元數據團隊，進入大數據賽道，打造産業大腦一站式産業繫統，實現從産業運營往産業賦能的升級轉變；打造百業先問平台，精準把脈地區産業發展趨勢。也可以依托類似上海張江瑞谷這樣的專業第三方機構，用透産業大數據，三個核心算法模型，助力園區招商、穩商、安商。

四是平台化鍊接的運營能力，構建專業化的産城運營服務體繫：1、做好物業等基礎服務；2、增加增值服務收入；3、重點客戶一對一專屬服務。比如，2022年中國授權發明專利已經達到79.8萬件，專利數量連續10年世界第一。但是科技成果轉化率僅在20%左右。最終能夠形成規模的不到5%。而西方發達國家在這方面能達到40%的水平。目前，股權投資市場中90以上的資金均來自政府和國資，而政府和國資有招商引資、國資保值增值的訴求，不可能完全做到市場化。當下，科技與産業嚴重脫節，加上股權投資的募投管退現都處于低谷期，使科技創新面臨“死亡之谷”，産業園區能否在這方面積極發揮作用？傳化科技城的“五鍊”融合的平台模式是這方面的典型嘗試，傳化集團對科技城打造生物技術産業集聚平台，能夠起到産業鍊“鍊主”作用，呈現出實業基因、自帶流量、内外協同的三大特點。通過拓展“創新鍊”，以“孵化器+加速器”促進科研成果轉化，重塑“産業鍊”、暢通“資金鍊”、延伸“服務鍊”、優化“人才鍊”。

五是資本化聯動的資管能力，形成募投管退高質量發展的循環機制：1、有效的投招聯動；2、參與入園客戶的孵化體繫，利用自身優勢，實現資源共享，共同成長；3、通過Reits模式，管理提質增效，增加項目利潤；4、搭建内部資産管理線上平台。我在張江高科當老總時，提出向“科技投行”的定位轉變，根本上重塑了原本在資本市場上的地産屬性，産業投資成為張江高科的重要利潤支撐，近十年，投資收益占營業利潤比值平均為86%，除去以股權方式出讓的物業銷售貢獻，初步統計産業投資對營業利潤的貢獻比平均約40%。

六是圈層化強鍊的生态運營能力，形成推動産業集群化發展的生态圈。包括企業圈、人才圈、資本圈、服務圈、技術圈等深度融合，推動産業鍊強鍊、補鍊、固鍊、延鍊。蘇州BIOBAY通過建立多個“圈層”，形成了一個強大的産業生态繫統。首先是投資圈層，BIOBAY與元生創投等合作夥伴聯手，幫助園區内的企業解決融資難題。接下來是服務圈層，成立産業服務公司，整合了各類服務資源，幫助企業更快速地成長。還建立了商業圈層，與專業商業服務公司合作，推動上下遊企業的合作與發展。研發圈層也是BIOBAY的重要組成部分，吸引了更多的科研資源進入園區。

七是專業化牽引的組織能力，培養分工合理的市場化團隊：1、借力産業研究院做好項目的客戶定位，助力招商落地；2、積極參與政府産業招商謀劃，實現園區産業客戶落地目標；3、分析已有重點客戶的産業上下遊，拓展招商和服務機會，以商招商。第一個案例是中關村發展集團的變革，這個是他們請國際排名第一的戰略咨詢機構麥肯錫做的方案。從2018年開始，中關村發展集團決定進行大刀闊斧地改革，重新調整資源結構，把一些重心從傳統的重資産開發轉移到企業服務、投資與金融等方面。同時，組建了一支支專業團隊，比如産業投資、科技金融和國際業務服務子集團，專門為入駐企業提供各種支持。這種轉變不僅讓他們更加靈活應對市場變化，也更好地幫助了企業的發展。

最後，也送給在座所有的同仁一句話“産業引領，未來可期！”