觀點與孫哲峰對話：物業百态的選擇 | 博鰲新力量·物業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為“物業篇”，我們通過采訪、調研及研究，解讀物業與城市服務領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 物業服務行業持續處于調整和修復階段。

一邊是各物企2023年報中顯現出的營收及規模增速放緩、盈利能力承壓等橫亘在發展道路上的巨大障礙；另一邊是在資本市場上股價和市值延續低迷，短期内難以扭轉。

站在更宏觀的視角，整個房地産行業盡管迎來政策不斷發力，但基本面仍然低迷，探索新的發展模式、重塑信心和未來預期還在路上。

7月初，觀點新媒體與星河智善生活董事長孫哲峰先生進行了面對面交流，他向我們介紹了對宏觀經濟與行業的看法，以及物業在“新質生産力”賦能下的可能性和星河智善生活應對未來之策。

“我們這一代人一出生就在高速發展的時代，但這是不正常的，就像不能始終以百米跑的速度去跑馬拉松一樣。當下，只是從'非常态'回到了'常态'。”孫哲峰如是說。

行業去哪兒？

改革開放以後，中國經濟實現了跨越式的增長，不斷邁上新的台階。但近幾年來，消費持續降級，高速發展難以為繼，增長進入了平穩期，也産生了一些“陣痛”。

孫哲峰解釋，過往中國經濟主要還是以資源主導類為主，強調的是快速幾何式的增長——“量”。以房地産業來看，就是以金融工具等促進對房屋的消費。

但房子是耐用消費品，這便使得對房屋的需求被提前釋放。

實際上，國家層面已注意到這個問題，提出了“新質生産力”，就是讓創新起主導作用，擺脫傳統經濟增長方式、生産力發展的路徑依賴。

“不停的尋找有科技含量的增長點，同時要有足夠耐心的支持創新變革。對未來，我是很樂觀的。”孫哲峰表示。

他進而表示，行業一定是回到常态，而且最後中國房地産一定是國企化、建築開發企業化。在此過程中，物業将一直是個好買賣，未來會出現兩個職能上的分化。

具體來看，住宅物業的公共職能會逐步加強，體現的是低利潤、國企主導，主要是維護社會穩定，想要在這個範圍内牟利，就要靠增值服務。

類似産業園區等這類B端或G端物業，将屬于商業化運行，會産生相當的利潤，但也要求物業公司必須具備專業性，因而會造成物業公司進一步分級。

“增量放緩，存量有限，物企一定要做質的提升，以高專業性在競争中赢得發展空間，'打鐵還需自身硬'。就以保潔為例，能不能做生物實驗室、食品級管道的清潔服務，就是一面旗幟”。

那麼，對物業行業來說，“新質生産力”意味着什麼？

孫哲峰解釋，首先是高現金流、低毛利，即做好基礎服務；其二，要以令人滿意的服務“圈住”C端、B端及G端客戶；其三，要有能力找到外部好的服務商，引入外部專業公司為客戶提供各類配套服務；最後，要有能力分享專業公司的資本性紅利。

進一步舉例，孫哲峰曾對美國First Service等公司進行觀察：“它的商業模式是分裂的，就是有一部分人做好基礎服務，讓客戶滿意；另一部分人主要是做投資，要去找到好的專業性服務的企業，進行少數股權投資。在這個前瞻性模型里，物業公司更像是一個平台，在做好基礎服務的同時，培育獨特的專業鍊條。”

但目前來看，國内專業水平高的公司還是較為缺乏，多數能提供的服務很初級，所以“新質生産力”的提升空間較大。

星河怎麼做？

星河智善生活是星河控股旗下的物業公司，2022年時告别了新三闆。官網顯示，目前該公司服務項目100余個，服務合約面積3100萬平方米，業務覆蓋全國30余座城市，服務業主、客戶40余萬。

孫哲峰向觀點新媒體介紹，目前星河智善生活服務業态已經包括住宅、寫字樓、商業、酒店、小學、體育場、佛寺、博物館等12種類型。其中，住宅業态與非住宅業态占比約是8：2，而産生的利潤之比則差不多剛好相反。

主要是因為在住宅服務過程中，一些項目要貼補，以獲得客戶信任，這也有利于增值服務的培養。

未來，住宅業态仍将是星河智善生活的基本盤，主要以接手母公司項目為主，區位上聚焦珠三角和長三角。

對于商場、産業園區、寫字樓等非住業态，星河智善生活将重點發展，依靠自身專業性，積極拼搶。

“要在鬥争中盈利。”孫哲峰強調。

據了解，盡管當前商辦寫字樓、産業園區等招商都比較困難，但對于星河智善生活來講，有自己獨特的運營方式。

孫哲峰介紹：“星河智善生活的園區或寫字樓每一棟都有主題，例如某棟寫字樓基本上涉及機器人主題，就不會出租給别的類型企業，目的就是要在樓里打造一個産業上下遊生态圈，産生連帶效應。這些企業中有跨區域發展需求的，會形成一個'亞生态圈'，賦能産業園區招商等。”

同時，在商企服務的綜合設施服務（IFM）方面，孫哲峰稱星河智善生活的戰略為“掐尖式和蔓藤式”，即找到行業中最牛的企業，将項目打造成標杆，再沿着該行業的“藤曼”向下輻射，越深越好，越多越好。

如此看來，互聯網科技、新能源、銀行和金融業等已成為星河智善生活的重要目標。

而且，各業态在管理過程中互相拉通，人工效能也在不斷提升。“當前公司的保安、保潔等分為兩類，一類是'固定工種'，另一類則施行'搶單制'，實現吃苦耐勞者多勞多得”。

此外，物企也在以“新質”賦能商業價值提升和生态繫統構建。

孫哲峰認為，數字化或AI在物業行業里，就是要解決建築物中的人怎樣過得舒服的問題。這就需要物業公司作為一個流量入口，首先守好數據底座，做好數據分類。

另外，要成為助力建築物中的人更好工作的算法提供商。

以下為觀點新媒體對星河智善生活董事長孫哲峰先生的采訪實錄節選：

觀點新媒體：您如何看待今年上半年的中國經濟，以及對下半年有哪些展望？

孫哲峰：上半年政府在應對經濟問題上表現出了決心和智慧，提出了以綠色能源、新材料、信息科技等創新驅動型替代過往資源依賴型的發展路徑。

其實是在不斷地尋找有科技含量、有質感的增長點，但這期間的陣痛是需要承受的。

從長期來看，我對中國經濟持樂觀态度，要有足夠耐心的支持創新變革。

謹慎地看，當前房地産行業的刺激政策都不會很快産生效果，行業從過去的“非常态”回歸到了“常态”。

觀點新媒體：您如何理解新質生産力，以及其與物業行業的關繫？

孫哲峰：首先，物業是個好買賣，但未來會有兩方面職能。

一是公共職能，主要是指住宅物業服務，這部分極低利潤、國企主導，以維護社會穩定為主；另一個是類似産業園區等B類和G類以商業化運行的部分，會有相當的利潤，但要求物業公司有專業性。因此，物業公司未來會分級。

新質生産力強調要依靠創新拉動經濟增長，對物業行業來講，意味着四個方面：首先是高現金流、低毛利，即做好基礎服務；其二，要以令人滿意的服務“圈住”C端、B端及G端客戶；其三，要有能力找到外部好的服務商，引入外部專業公司為客戶提供各類配套服務；最後，要有能力分享專業公司的資本性紅利。

對于物業公司，當前一定要走出舒适區，做好本職服務，培養主賽道實力以及提升專業性。

觀點新媒體：星河智善生活目前在管業态有哪些？其中住宅與非住業态占比情況怎樣的？

孫哲峰：星河智善生活目前業态包括住宅、商業、産業園區、公寓、酒店、小學、體育場、佛寺、博物館等12種業态。

其中，住宅業态對品質的要求很高，一些項目公司還會貼補，這樣可以建立住戶的信任，也有利于增值服務的開展。

目前，住宅與非住業态規模上各自占比大概是8：2，但利潤占比差不多是2：8。住宅業态仍是基本盤，未來主要是承接母公司項目，區位上主要為珠三角和長三角。

對于寫字樓、商場、産業園等非住業态，必須争奪。星河智善生活有專業技術，不怕跟别人比品質。

對IFM賽道，星河智善生活的戰略是“掐尖式和蔓藤式”，指找到行業中最牛（最賺錢）的公司，做出標杆項目，然後輻射下遊，深耕行業，越深越好，越多越好。

觀點新媒體：您如何看待物業行業的數字化轉型？

孫哲峰：數字化是一個工具，細化到物業行業，就是怎樣讓建築物中的人過得更舒服，讓甲方的人工作流程更順暢。

物業公司是流量的入口，首先要做好數據底座，把數據分好類；其次是建立好規則引擎，驅動設備和人員為甲方提供更好服務；最後，以智能算法提高服務的個性化和精準度。