觀點指數（GDIRI） 近日，萬科旗下的上海徐匯萬科廣場正式開業，這是上海萬科TOD開發與運營實踐的最新迭代，是探索未來多種複合功能彙集的POD綜合體。

區別於公共交通導向型開發的TOD模式，POD全稱為Park Oriented Development，指的是以生態公園為導向的城市開發模式，也稱為公園商業，其核心是以人為本，將生態價值與商業價值融合，最終目標是形成公園城市。

商業客認為，這種公園商業，實際上與當下消費者追求的更多樣化購物體驗、綠色生態空間等趨勢高度契合。

隨着城市化進程的加快，在繁忙的都市生活之外，大眾愈發追求綠色、健康、開放式商業空間，“20分鐘公園效應”刷屏社交平臺，逛公園成為當下年輕人的熱門活動，這些使得POD模式下的公園商業成為不少商業項目打造的新方向。

據商業客瞭解，當前萬科、龍湖、華潤等頭部商業地產企業均在相繼進行POD項目的開發，但目前國內以POD為主打的標杆項目較少，整個市場還處於對POD的全面探索階段。

雖然這類商業在國內尚未成熟，但實際上在國外已有不少案例。資料顯示，日本難波公園、美國高線公園、曼谷Mega Bangna、墨西哥Parque Toreo等項目，都是公園商業的代表。

商業客認為，相較於其他傳統盒子式項目，公園商業在休閒遊憩與購物娛樂功能相結合方面更為突出，能同時滿足消費者“逛公園”和“逛商場”兩種需求，但這也對項目的生態空間佔比提出更高的要求。

相關數據顯示，在生態空間與總規劃空間佔比上，一般傳統商業項目的生態空間佔比約為10%，而公園商業的佔比能達到40%左右。

以新近開業的上海徐匯萬科廣場為例，該項目總建築面積約10萬㎡，此外還配備有7萬㎡的生態綠軸，以滿足消費者對於自然、戶外空間的休閒需求。

上述提及的戶外綠化空間，包括綠動聚落（多功能運動場，包含網球場、籃球場和小型足球場）、嗨寵樂園（愛寵一族的樂園）、眾心地毯（約3000㎡的草坪）、萌芽樂園（親子互動區配有滑梯、攀爬迷宮等兒童娛樂無動力設施）等。此外，還有一條與ASICS聯手打造的2.5公里綠茵跑道貫穿整塊綠地。

生態空間之外，在業態品牌組合方面，公園商業也對運營方提出了更大考驗。在更加多元的商業場景下，項目運營方在招商運營上，除考慮商鋪面積、業態規劃、運營管理等問題外，更需要將品牌與項目的在地文化、公園等特質結合起來。

以日本大阪難波公園為例，該項目原址是一座棒球館，改造後可視為一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，形成高出城市的自然綠洲公園。花園總面積約1.15萬㎡，包括峽谷、流水、綠植、屋頂公園等，種植了約300種植物。

業態設置上，項目功能明確，一層承擔引導車流進入停車場的功能；二層則以品牌店、咖啡廳為主，發揮人流彙集作用；剩餘的三層及以上樓層，則以滿足購物需求為主，三四層為服飾，四五層為兒童用品、家居、圖書音像，六層以上是影院、電玩，每層均設置餐館與公眾休息區。

綜上，商業客認為，POD模式下的公園商業，不失為一種消費多元化趨勢下的商業打造新方向。

與此同時，難點也同樣存在。

即使是國外成功的公園商業項目，運營成本難題也同樣存在。以紐約高線公園為例，據測算數據顯示，從2007到2027年間，高線公園為紐約市帶來14億美元稅收，並將間接帶動周邊地區數十億美金的新項目開發。但就項目本身而言，其是紐約市政府擁有的非盈利項目，每年的運營成本近乎100%都是通過籌款、捐助、企業合作及經營類收入獲得。

其中，超過70%的資金來自於慈善募捐，約20%來自經營收費如場地租賃、會員費用、產品銷售、植物領養等，其餘來自投資等。

大面積的生態空間，無論前期建設還是日常運營均需要耗費較多的人力、維護成本，這也意味着，相較於傳統商業體，公園商業項目想要實現盈利並非易事。