深圳頂流紅盤再加推867套 鴻荣源珈譽府能否續寫好成績

觀點網 近日，深圳寶安區新橋街道的鴻荣源珈譽府二區新批預售，預售總面積7.76萬㎡，預售總套數為922套，包含住宅和商業，位于2棟一單元、二單元、三單元。

其中，住宅單位預售7.51萬㎡，共867套，面積介于65-95㎡，2-3房，備案均價約5.3萬元/㎡，比今年3月份推出的首批單位均價降約1600元/㎡，單價區間4.8-5.9萬元/㎡，總價328-560萬元/套。

商業預售2472.69㎡，共55套，面積23-76㎡，備案均價統一約3.5萬元/㎡，總價79-266萬元/套。

鴻荣源珈譽府是一個涵蓋高端住宅、商業辦公、星級酒店、教育和購物中心等業态的超級綜合項目，總占地約31萬㎡，總建面約248萬㎡。

今年上半年，在“地鐵口+名校深外+大型商業綜合體”三件套的加持下，鴻荣源珈譽府的銷售表現在深圳市場相當優越。

根據成交數據，2024年1月-5月，該樓盤已成交面積54450㎡，成交583套，衛冕深圳住宅銷冠。近30天，鴻荣源珈譽府也是以143套的成交量，位居寶安區新房住宅網簽首位，全市排行第四。

該項目一區于去年6月、8月推出2219套住宅，目前已售1807套；項目二區今年3月推出1067套，已售643套，最快在2025年12月底交付。物業費5.9元/月/㎡，在深圳同物業類型中屬于較高水平。

鴻荣源珈譽府作為剛需樓盤，學位是不少家庭選擇的第一要素。教育資源方面，項目周邊04-09以及12-01兩宗地塊拟規劃建設深圳外國語學校（集團）安寶學校南校區，有小學和初中部，小學36個班，1620個學位，初中33班，1650個學位。

交通方面，該樓盤距離最近的11号線地鐵站塘尾直線距離僅3046米，步行6分鐘，對于在南山、福田工作的購房者來說，通勤時間有保障。該闆塊還有廣深沿江高速、寶安大道、深圳外環高速等，自駕出行較方便。

商業配套方面，珈譽府自帶約50萬㎡“灣區壹方”商業配套，預計投資250億元，鴻荣源自持運營，寶安首家山姆會員店也在附近，目前正在建設當中。

然而，作為剛需性樓盤，體量大是不可避免的，大社區可能會導致居住體驗感較差。

該項目容積率最高達6.51，屬于高樓層項目，此次加推的2棟一、二單元有47層高，3梯7戶，三單元有48層高，3梯6戶。随着後期商業配套的成熟，人流量的增加，該區域不可避免會出現一定的交通擁堵。

從環境而言，沙井區域内存在大量城中村、廠房甚至爛尾樓，雖然目前深圳政府也是在加速該片區的舊改工作，但這也就意味着泥頭車、大貨車數量多，塵土飛揚，存在噪音影響，整體環境比較一般。

另一方面，鴻荣源珈譽府除了樓盤自身條件限制，也受限于市場供需關繫。

對比周邊新房，鴻荣源珈譽府二區的新盤參考均價為5.11萬元/㎡，價格相較于周邊新盤，處于中上遊。

據貝殼APP顯示，距離該樓盤564米的華強灣荟均價7萬元/㎡，不過該樓盤目前已售罄。相距1.4公里的萬豐海岸城瀚府二期均價5.5萬元/㎡，會展灣雍境花園均價4.79萬元/㎡，拾悅城楠園4.71萬元/㎡，雲海臻府均價4.61萬元/㎡。

同類型當中，距離鴻荣源珈譽府二區0.79公里的中糧悅章鳳凰里二期項目，均價在5.03萬元/㎡，建面84-128㎡，3-4房，同樣也是預計在2025年交付。該項目的體量相對而言略小，總戶數也少了近1000多戶，但實用率較低僅78%，該項目還配置保障房，不少購房者會比較介意。

值得注意的是，鴻荣源珈譽府内含共有産權房，今年4月有消息稱，該項目房屋性質由“共有轉安居”。共有産權房不可在市場上流通，而保障性安居房十年後可放到市場上交易，因此，部分一期的商品房業主正處于維權當中。

針對此情況，銷售中介向觀點媒體提供了一份深圳寶安區住房和建設局于今年5月29日發布的，關于珈譽時尚花園保障性住房類型信訪事項的處理意見書。該意見書明确指出，安寶住建局並未對珈譽時尚花園内的保障性住房類型作出任何調整。

此外，該項目後期二手出售時，由于位置並不處于繁華階段，同戶型多，競品也多，周邊新房價格和二手房價格相差不大，出售或存有難度。

貝殼APP數據顯示，鴻荣源珈譽府二區的周邊新盤參考均價為4.97萬元/㎡，而周邊二手房的均價在4.996萬元/㎡，二手房的均價還略高于新樓盤。

距離本項目629米的華強城市花園一期，二手房5月挂牌均價為5.30萬元/㎡，成交均價4.64萬元/㎡。與鴻荣源珈譽府相比較，戶型面積相似，但該樓盤容積率為4.6，居住環境相對舒服，去化率約83%。

在地理位置相近、同類型産品共享相似的周邊配套設施的競争環境下，要想脫穎而出，唯有依靠自身産品實力過硬。