在全球最大的單體購物中心 王府井金源新燕莎MALL的續約暗戰

觀點網 位于北京海澱區的世紀金源購物中心，有多個稱呼。除了導航定位北京世紀金源購物中心之外，搜索居然之家（金源店）、蔔蜂蓮花（世紀金源購物中心西區店）、金源新燕莎Mall、貴友大廈金源店、燕莎友誼商城金源店等均可達。

這座建築面積68萬平方米、占地18.2公頃的項目堪稱“巨無霸”，2004年開業並一躍成為全球最大的單體購物中心。

雖然從外部來看是一個整體，但其内里囊括了家居賣場、百貨、購物中心、超市等不同商業形态。東西跨度600米，南北向長度也達120米，如果不是帶着目的前來，很容易就逛迷了路。

“Mall in Mall”一度成為北京世紀金源購物中心的專屬用語。但近期的一則消息，隐隐透露變化的可能。

“Mall in Mall”

6月11日，王府井發布公告稱，全資子公司北京新燕莎控股（集團）有限責任公司與北京世紀金源購物中心管理有限公司就北京金源新燕莎Mall經營場地續租事項簽署了《租賃合同》之補充協議。

雙方約定北京金源新燕莎Mall經營場地租賃期限将由原2024年9月30日延續至2025年3月31日。

一般而言，經營場地的租賃期限由承租人和出租人協商确定，既可以是短至幾個月的短期租賃，也可以是不超過二十年的長期租賃。不同的商業項目、出租方要求以及承租方的經營計劃都會影響最終确定的租賃期限。

對于一些需要長期穩定經營的商家，可能會傾向于簽訂較長期限的租賃合同，而一些臨時性或測試市場的商家，則可能更偏好短期租賃。

但回到金源新燕莎Mall，在這份補充協議簽署前，原《租賃合同》的期限長達20年，顯然對于“測試市場”的需求十分薄弱，甚至項目本身已經在該區域形成了市場積累和消費認可。

相關數據顯示，2023年9月30日，金源新燕莎Mall年度銷售額全面突破22億元，提前完成集團下達的2023年度銷售任務目標。

1-9月，金源新燕莎Mall加速調整，鞏固全品類經營優勢，出租率和開業率均創歷史新高。

至2023年末，金源新燕莎Mall實現租金收取率100%、出租率100%、開業率98.9%的業績。這也是新燕莎Mall自2004年開業以來首次實現滿租。

趨于成熟的經營狀态，使其成為王府井旗下重要門店之一，如何能輕言放棄？基于此，6個月的“續期”更引得外界浮想。

事實上，金源新燕莎Mall自開業到取得如今的成績，稱不上一帆風順。2003年9月29日，北京新燕莎控股（集團）有限責任公司簽署《租賃合同》，承租北京市海澱區遠大路1号總計18.2萬平米的物業用于經營購物中心。

從簽約籌備到2004年10月開業，金源新燕莎Mall僅用時一年，租賃面積18.2萬平方米，租賃期限20年。其中包含燕莎友誼商城金源店租賃面積4.2萬平方米，以及貴友大廈金源店租賃面積1.3萬平方米。整體由新燕莎控股的全資子公司北京新燕莎商業有限公司運營管理。

而根據公開信息，燕莎友誼商城金源店位于金源新燕莎Mall東側地下一層至地上三層（共四層），開業時定位高端百貨店，強調“高端、專業、繫列”，這也是“燕莎”當年留給顧客的招牌印象。

貴友大廈金源店位于金源新燕莎MALL西側一、二層（共兩層），開業時定位時尚主題百貨店，強調“小而精”，鎖定社區家庭。

開業前兩年，金源新燕莎Mall市場反饋並不如意。在将原有的交叉布局調整為按商品大類集中分布，以及對商戶統一培訓後，方才正式進入發展軌道。

在完成一繫列調整後，金源新燕莎Mall于2007年實現銷售額13.6億元，較2005年提升223%，商鋪出租率達95%，首次實現盈利。

2008年北京奧運會期間，金源新燕莎Mall商戶銷售同比提高20%，該項目也借勢發展運動戶外細分市場。目前，位于金源新燕莎MALL三層的“運動戶外街區”，從經營規模、品牌數量、銷售業績、知名度等方面均位居國内購物中心之首。

憑借“品牌多、量級高、功能全、新品旗艦”等獨有優勢，運動戶外主題街區成為金源新燕莎MALL最具特色的經營亮點之一。去年2月，在第十七屆亞洲運動用品與時尚展上，金源新燕莎Mall被授予“中國運動戶外第一街”稱号，這是該展會首次向中國企業頒發該項荣譽。

在項目經營層面，續租6個月並非明智之舉。有相關人士指出，或許是承租方需要對市場狀況、經營效益進一步評估。半年的租期是給自己留出的緩沖期，對是否繼續長期租賃或者尋找更合适的經營地點再做出審慎決定。

半年緩沖期

關于北京世紀金源購物中心的銷售數據，並無過多明确的官方披露。不過，作為曾經的“北京最大樓盤”北京世紀城的商業配套，世紀金源購物中心並不缺消費者。

有第三方機構信息顯示，2018年，該項目年銷售額突破63億元，客流量達到北京地區最高，突破1900萬，日均區域客流量達3萬人次。

2019年，北京世紀金源購物中心實現銷售額76億元，僅次于北京SKP。2021年，北京世紀金源購物中心實現銷售額68億元。在該機構披露的華北區購物中心銷售額排行榜中排名第三，位居北京SKP和北京國貿商城之後，全年客流3049萬人次。

巨無霸的項目體量，再加上強勢的銷售數據，北京世紀金源購物中心在海澱區，乃至整個北京市也長期處于頭部位置。

再加上海澱本就貧瘠的商業氛圍，世紀金源購物中心可以說是“獨霸”一方。去年5月末，海澱西北旺萬象匯開業，但距離世紀金源仍有約13公里的距離，難以瓜分世紀城周邊的購買力。

甚至在此之前，片區内也僅有華聯萬柳店、新中關購物中心等，大而全的商業項目僅有世紀金源一家。無論是規模體量、可達性，世紀金源都是周邊世紀城、萬柳書院等小區居民的首選，其地位難以撼動。

北京世紀金源購物中心與金源新燕莎Mall可以說是共同成長，具有消費力的客群和熟悉的經營場地可能再難找到更合适的。那麼，之所以選擇短租期又會是什麼原因？

在最新的公告中，王府井提及，續租期間租金、物業費等相關費用與原合同保持一致。

或許，财務考慮是原因之一。“短期内的财務狀況可能影響承租方的決策。出于短期内資金安排或預算限制，承租方可能需要時間調整财務狀況以應對長期租賃的投入。”上述人士提到。

此外，短期續約也是一種談判策略，承租方可能在尋求租金優惠等更有利的租賃條件，通過短期續約維持現狀，同時與出租方進一步談判長期合同。

“短租期也具備一定的靈活性，可能綜合考慮到周邊環境變化等，承租方需要保持一定的彈性，來适應市場需求或是公司的戰略調整。”

在早期，商業項目多是以彌補片區配套不足，提升住宅整體價值的作用出現。而金源新燕莎Mall則是填補了王府井集團購物中心業态領域的空白或薄弱環節。當歷史使命完成以後，需要考量的可能也更多一些。

不過，在去年觀點新媒體對世紀金源商管集團總裁李赟采訪時，對方也曾表示，對于規模較大的自持購物中心，比如北京世紀金源購物中心等項目，亦着手進行大型改造。

若是如此，金源新燕莎Mall半年的續約也能解釋得通。