GDIRI觀察 | 上海昌平雲岸：靜安稀缺地段里的新盤打法

觀點指數(GDIRI) 近日，上海房地産交易中心公示2024年第七批次房源，共計8個樓盤，備案均價111881元/平方米。

據悉，該批房源共涉及8個項目，總建築面積約20.5萬平方米，共計1503套，備案均價為111881元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、闵行、松江、青浦6個區域。此次推出的房源體量不大，但高價項目占比較高。10萬元/平方米以上的項目4個，面積占比約60%，包括雲岸華庭、龍耀領邸（一期）等。

值得注意的是，昌平雲岸（雲岸華庭）是老靜安區不可多得的新房項目。據數據統計，在過去10年中上海老靜安只供應了1372套新房，占比不到1%。今年以來，靜安區新房的供應明顯縮量，截至目前僅有2盤（南山里和灣上名苑）入市。

第三批上海靜安城市更新投資發展有限公司的南山里過會，戶型在94-165平方米之間，上市面積35408平方米，均價12.5萬/平方米，套數307套。第四批上海晟諾置業有限公司的灣上名苑過會，戶型在149-211平方米，上市面積39533平方米，均價13.3萬/平方米，套數216套。

此次第七批的昌平雲岸位于靜安區江甯路闆塊，緊鄰蘇州河畔，是CAZ中央活力區的核心地段。項目占地1.7萬平方米，住宅面積7.1萬平方米。

從區位價值來看，昌平雲岸應該會吸引不少買家關注。從同區位的鴻印里可以看到，2023年1月，靜安鴻印里入市過會價14.2萬/平方米，開盤推出333套房源，認購人數破千，入圍分高達81.4分，開盤即售罄。

昌平雲岸項目由上海新靜安（集團）有限公司旗下的上海中遠泰興置業有限公司操盤開發。

上海新靜安（集團）有限公司，主要由三家靜安區國企集團于2015年5月合並而成，屬于上海區屬國企性質企業。業務涵蓋政府實事項目建設、房地産開發、城市更新、資産經營和物業管理等多個領域。

新靜安集團開發了上海壹街區、靜安鳳凰苑、靜鼎安邦、靜安雅築、宏安家園、靜安興海城、賢居天下苑等住宅産品，以及靜安區内各類綜合、商辦、基礎建設類項目五十余個。

今年3月，新靜安集團以協議方式拿下江甯社區C050201單元038-4地塊。該地塊為風貌舊改地塊，土地面積2.07萬平方米，容積率2.67，建築面積5.53萬平方米，出讓價格506610萬元。

可以看到，新靜安集團具備開發經驗，同時在土地獲取上擁有優勢，不少地塊是通過協議轉讓的舊改地塊，部分位于核心地段的土地價值空間較大。

價格方面，昌平雲岸本次過會的均價為14.5萬/平方米，與周邊項目相比存在一定的倒挂。如秦府名邸挂牌均價為15.5萬/平方米，遠中風華園挂牌均價為16.9萬/平方米、靜安豪景苑挂牌價中位數在15.4萬/平方米左右、九龍倉靜安壹号價格在19.4萬/平方米左右等。

項目整體規劃為4棟8層至17層的小高層及1棟32層的高層住宅，容積率4.52，總戶數僅為481套。戶型在87-326平方米，從1房到6房不等，戶型多達10余種。大戶型占比比較少，戶型主要集中在105-200平方米。從容積率和戶型來看，産品在覆蓋所有不同戶型需求的客群。

5月27日，上海發布了房地産新政。其中提到：一縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限；二擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。三調整相關政策口徑。取消離異購房合並計算住房套數規定；四是支持企業購房用于職工租住。此外，還優化了房地産信貸政策。

總的來說，此次調整降低居民購房門檻，一定程度上促進了房地産交易。

據觀點指數統計，5月上海市場化商品住宅成交面積構成中顯示，90-144平方米成交套數為2754套，成交面積為29.15萬平方米，在全部面積構成中占比58.11%，環比4月上升8個百分點。144平方米以上的占比環比下降4個百分點。

可以看到，3-4月份的上海豪宅熱已經得到充分釋放，並且結合“527”上海新政的發布，預計未來成交面積結構仍以90-144平方米為主。