股東會見聞錄 | 華潤置地：商業只做前三

觀點網 在3月26日召開的2023年媒體電話會議上，針對2024年的投資策略，華潤置地首席戰略官謝骥曾指出，将堅持開發銷售型業務和經營性不動産業務並重，保持二者間合理的投資比例。

2個多月後，在6月7日舉行的股東周年大會上，公司高層向股東們分享了對房地産行業的看法以及公司商業的開發節奏。

進入5月份以來，樓市政策逐漸松綁，5月17日出台的首付比例、公積金利率、房貸利率下限三降政策被稱為史詩級新政，後續各地也陸續跟進出台相應政策，中國房地産在政策端迎來了重大利好。

但銷售端似乎仍未見有起色。衆多包括頭部在内的房企，前五月銷售額均錄得同比下降，且降幅不小。

比如2023年的“銷冠”保利發展，今年前五月實現簽約金額1313.22億元，同比減少33.23%；中海累計實現合約銷售額1017.01億元，同比下降30.8%；華潤置地尚未披露5月銷售數據，但從前四月累計銷售額錄得同比下降35.7%的表現來看，該公司前五月的數據同樣不會有太大逆轉。

據參會股東向觀點新媒體轉述，華潤置地高層指出，在政策利好的情況下，公司項目來訪量确實有所改善，改善幅度大概在30%左右，然而在轉化上雖有一定提升但幅度不大。

該名高層認為，從當前的情況來看，市場仍持一個觀望的情緒，需要等待政策的逐步落地與效果的進一步發酵。同時，這一次的利好政策也會帶來一些分化，一線城市的情況可能會更好。

2023年，華潤置地全年實現綜合營業額2511.4億元，同比增長21.3%。其中，開發物業營收為2120.8億元，同比增長20.4%；經營性不動産業務營收為222.3億元，同比增長30.6%。營業額得以回復正增長，或許與公司的投資節奏有關。

華潤置地去年開發銷售業務的收入中來自一二三線城市的比例分别為27%、60%、13%。公司始終堅持戰略聚焦、區域深耕。

同時，該公司同期共獲取了68個項目，新增土儲面積1325萬平方米，其中權益面積863萬平米。從權益地價投資布局看，公司在一線城市的投資占比同比提升5個百分點至46%；在一二線城市投資合計占比達92.8%。

在此次的股東會上，有高層向股東介紹了公司的“價值觀”，稱華潤置地是長期主義者。在房地産高度穩定的時期，公司並沒有盲目跟風大肆擴展三四線城市版圖。

另一方面，華潤置地背後是國資，對公司負債率亦有一定的要求，因此會更慎重地考慮應該将有限的資源投往哪里。2023年末，華潤置地總有息負債率及淨有息負債率分别降至38.4%和32.6%，均處于行業低位，三道紅線保持綠檔。

上述參會股東還向觀點新媒體表示，在宏觀經濟增速放緩，還有收入預期下降的影響下，導致居民整體消費意願出現不足的問題，同時，消費習慣也發生了較大的改變，更加傾向于追求性價比，但是在體驗性消費與服務類消費方面具有較強的增長動力。

據介紹，從華潤置地的供應來看，今年1-4月公司整體同比有所增長。同時，華潤置地今年新開了5個商業項目，包括兩個萬象城和三個萬象匯，開業表現均為良好，其中三個項目開業率達100%，另外兩個開業率為92%。

在商業開業節奏方面，華潤置地也清晰地提出，今年計劃新開業16個商場，2025年計劃新開業7個商場，2026年則有12個商場新開業。

在做商業方面，華潤置地表示只做前三。其底氣一部分來源于公司商場的高品質，無論是萬象城，還是萬象匯，亦或是萬象天地，都是所在城市硬件最好、設計品位最高、商業能力最強的商業體之一。

另外，華潤置地強調在商業上堅持不做復制化，因為每一個城市、每一處文化、每一類消費群體都不一樣，“沒有哪個資源復制化的商業可以做長遠。”

據參會股東表示，大資管業務是華潤置地未來重點戰略方向，公募REITs作為資管的一部分，是華潤置地提高自身資産價值的一個重要平台。

REITs作為實現投融建管退全生命周期的重要一環，華潤置地同樣在積極布局。自去年政策出台支持消費基礎設施公募REITs的發行後，華潤置地便确定了推動資管業務轉型，打造行業領先商業REITs平台的重要戰略。

今年3月，作為首批三只消費基礎設施REITs之一的華夏華潤商業REIT在深交所挂牌正式上市，募集資金近70億元。通過此次發行，華潤置地實現了投融建管退閉環體繫，完成搭建商業REITs平台，為逐步向大資管業務轉型奠定了基礎。