再現1元轉讓 華潤置地退出保利北京合作項目背後

觀點網 三年前，華潤聯手保利、金地搶地的情景還歷歷在目。

而今，繼金地退出之後，華潤置地再度計劃從上述合作項目當中抽身離開。

根據北京産權交易所最新消息，華潤置地拟挂牌轉讓北京保營善築置業有限公司33%股權，轉讓底價0.0001萬元。

而此次被挂牌轉讓的保營善築，為北京保利·錦上項目的操盤方。

合作三年，華潤置地為何選擇在這個階段退出？以1元的代價進行轉讓？

一元轉讓

華潤置地計劃退出與保利、金地合作的項目。

最新消息顯示，6月3日，北京潤置商業運營管理有限公司挂牌轉讓北京保營善築置業有限公司33%股權，轉讓底價0.0001萬元。

資料顯示，保營善築成立于2021年，注冊資本1000萬人民币，法定代表人為張興輝，經營範圍包含房地産開發。

穿透股權發現，該公司由保利（北京）房地産開發有限公司、北京潤置商業分别持股67%、33%，而後者成立于2016年，由華潤置地持股100%。

實際上，保營善築為北京朝陽保利·錦上一期的開發建設單位。

企查查信息透露，起初，保營善築由金地、保利、華潤分别持有34%、33%及33%的股權，去年7月14日，金地集團正式退出，由保利接盤相關股權，由此，保營善築的股東結構變更為保利持股67%，華潤持股33%。

金地退出近一年之後，華潤置地為何亦選擇從中抽身離開？

有業内人士看來，通過股權的轉讓，能夠實現債務的轉移，對華潤置地而言，此舉能夠起到降杠杆的作用。

回籠資金、降低負債水平或許是華潤此次挂牌轉讓保營善築33%股權的考量之一，不過，此次交易，最引人注目的無疑是轉讓標價為1元。

“1元轉讓股權相當于名義金額轉讓”，上述業内人士提到。

根據《企業國有資産交易監督管理辦法》（國資委财政部令32号）規定，産權轉讓及增資擴股原則上都應該在産權交易所公開征集受讓方/投資方。

也就是說，國有企業在進行項目股權轉讓時，需要走交易所的程序，而透過交易所進行正常的轉讓流程，往往會涉及相關的稅費成本。

“1元轉讓股權，一般用在資不抵債企業的股權轉讓交易，不過，此類交易方式也時常出現在國有企業當中。”

上述業内人士解釋稱，零元轉讓往往會被定性為贈與行為，在稅收層面會面臨操作困難，因此國有企業在進行相關股權轉讓過程中，往往也會象征性的進行1元的報價。

換言之，對華潤置地而言，此次采用1元方式進行轉讓，能夠極大程度的降低相關成本。

此外，從坊間透露消息來看，雖目前上述挂牌轉讓暫未确定交易方，保營善築的“接盤手”大概率為保利。

資金考量

許是為了降低杠杆，許是為了減少稅費，華潤置地選擇以“1元交易”的方式，挂牌保營善築33%股權。

不過，從保利·錦上一期的推盤節奏及銷售情況來看，華潤置地此舉，也可能是項目完結的正常清退流程。

據了解，早在2021年5月10日，華潤、保利、金地聯合體在一衆房企當中突出重圍，拿下朝陽區王四營鄉土地一級開發項目一期1304-L01地塊。

上述地塊的建設用地面積為3.24萬平方米，建築面積約為8.10萬平方米，其中包含8500平方米的養老設施和3000平方米的社區衛生中心，還需配建1.39萬平方米的公共租賃住房。

據當時的市場報道，上述地塊獲得了金地+保利+華潤、旭輝+首開+建工、中海+中交、中鐵、萬科等13家房企及聯合體報名，地塊開拍以前，報價已達上限價格，最終，金地+保利+華潤聯合體以上限價31.5億元，配建1.39萬平方米的公共租賃住房面積，溢價率約5%競得。

拿地半年之後，項目便迅速開盤入市，從北京住建委官網查閱發現，保利·錦上一期的備案名稱為“悅錦雅苑”，該項目在2021年9月13日及2021年11月19日分别獲取兩張預售許可證。

其中，2021年9月13日獲取的京房售證字(2021)121号預售證，共計涉及470套房源，可售面積為5.70萬平方米。

而2021年11月19日獲取的京房售證字(2021)165号預售證，主要以地下倉儲及地下車庫的出售為主。

不過，當時市場對保利·錦上一期的普遍呼聲並不算太高，畢竟多家企業競争之下，地塊觸頂成交，如若除去配建面積，可售住宅樓面價約5.67萬元/平方米，而地塊的銷售指導價定在7.1萬元/平方米，地價占比達79.85%。

“地價占比接近80%，開發商基本無錢可賺，稍微控制不好有可能虧錢”，當時，有市場人士如是評論稱。

但令市場意想不到的是，項目剛剛推出便迅速成為了當年的熱銷紅盤，一舉奪下朝陽銷售金額、銷售套數的雙冠王。

從北京住建委官網的消息來看，截至目前，項目住宅部分已完成簽約452套，簽約面積5.48萬平方米，成交均價為7.1萬元/平方米。

按此計算，該項目去化率達到96.19%，回籠資金38.01億元。

也就是說，當前，保利·錦上一期項目基本去化完成，處于尾盤清盤狀态，華潤置地在該項目當中已經實現了資金回籠。

而此時選擇通過1元代價退出，一方面是企業正常的合作退出；另一方面則是為了實現保利股權的集中，便于項目後續的交付及管理。

華潤重心

一期項目成為北京“黑馬”之後，保利·錦上二期項目乘勝追擊，不過，觀點新媒體查閱發現，華潤並未在二期項目持有相關股權。

據了解，保利·錦上二期地塊于2022年2月17日拿下，彼時共有中海、城建、金地+保利、華潤、建發五家房企及聯合體參與競拍。

原本的“鐵三角”華潤、保利和金地此次並未選擇再度聯手，華潤顯然更希望獨享朝陽王四營闆塊的紅利。

不過，華潤的籌謀最終還是落空了，地塊由金地、保利聯合體競得，拿地總價為42.4億元，樓面價為4.6萬元/平方面，銷售指導價定為7.1萬元/平方米。

同樣的，2022年7月，在拿地不過半年時間，金地從保利·錦上二期退出，項目改由保利獨自持有。

2022年6月15日，保利·錦上二期項目獲得預售許可證，準許銷售面積9.39萬平方米，此次共獲批15棟樓、954套房源。

而從項目的銷售情況來看，截至目前，項目共計簽約656套，簽約面積5.84萬平方米，去化率62.19%，銷售均價6.98萬元/平方米。

為什麼華潤並未選擇與保利、金地合作開發二期項目？

有市場人士認為，近幾年，華潤置地大力重倉北京市場，無論是此前放棄二期項目的合作，還是此時退出與一期項目，對華潤置地而言，不僅能夠降低負債水平，企業也能将更多的資源投入到自有品牌的項目當中。

的确，從華潤置地購房小程序“小潤選房”發現，目前，華潤置地于北京的在售項目共有22個，包括石景山區的長安潤璟、大興區的華潤橡樹灣、海澱區的幸福里潤園、海澱幸福里等等。

今年3月24日，位于京西的京熙潤府迎來首次開盤。項目共計售出房源267套，銷售總額約10.05億元；随後5月12日，位于亦莊的北京潤府正式開盤，共計推出380余套房源，當天成交171套，收金14.6億元。

無論是京熙潤府還是北京潤府，可以發現，即便引入了合作方，但華潤置地在項目當中占據較大的主導地位。

如此一來，持有大部分股權的華潤置地不僅能夠實現項目操盤，擁有更大的話語權，而且企業還能實現項目品牌名稱的統一，擴大企業在京的影響力。

降低杠杆、回籠資金、減少稅費、重心轉移……這些或許都是華潤置地“1元轉讓”的考量。