郭傑群：海外REIT的一大啟示是稅收政策 | 觀點年度論壇

2024觀點年度論壇·現場快訊：4月2日下午，2024觀點年度論壇在廣州珠江城大廈召開。

在“海外REIT發展經驗的啟示”主題演講環節，麻省理工學院Global SCALE Network中國中心主任郭傑群表示，從海外經驗看，REIT的另一大啟示就是友善的稅收政策。

“在最近幾年，我們看到不管是美國還是歐洲，大量的企業申請要轉換為REIT。原因很簡單，標普500的平均稅率高達27%，可是你要做一個REIT，要拿到REIT的機制實際稅率只有3.5，企業交的稅少了。大量的企業都希望自己有合理的避稅的途徑，降低它的實際稅率，這就是原因，你交的稅少了，所以我願意申請到REIT。”郭傑群說道。

但是與此同時，不是所有的不動産企業都願意申請REIT，因為一旦成為REIT要強制分紅，但是一般的企業沒有分紅的必要。

“我們做一個簡單的數學計算，你就知道REIT的奇妙之處。一個普通的企業，你的稅前收入是100塊，你拿到手之後首先要交稅，邊際稅率35%，你要減去35塊錢交給國家，剩下的65塊錢還要分紅，分紅是90%你要減去90%，剩下的是留存收益6塊5；對于個人來說他拿到是58.5元，但是他要交25%的邊際稅率，所以到他的口袋是43.87元，這是一個普通企業的留存。

再看REIT企業，首先也是稅前收入是100元，但是由于國家的立法，要他強制分紅，因此他首先減去90塊錢，剩下的錢交給國家納稅。雖然最後的留存收益也是6.5元，但是作為投資人拿到的錢是90元減25%，剩下的是67.5元。問題就來了，個人投資人的收入增長了50%，20多塊錢來自哪里？來自于政府的讓利。

一個普通企業的稅前收入是100元，拿到手之後首先要交稅，邊際稅率35%，要拿出35交稅。如果是REIT，稅前收入是100元，由于要強制分紅，因此首先減去90塊錢，剩下的錢納稅。雖然最後的留存收益是6.5元，但是作為投資人拿到的錢是90元減25%，剩下的是67.5元。問題就來了，個人投資人的收入增長了50%，來自于政府的讓利。”

郭傑群還以凱德為例，凱德産生于亞洲金融危機，當時新加坡把兩個開發商合並成為了凱德，1999年新加坡政府通過了REIT的立法，凱德欣喜若狂，馬上發行了第一個REIT，但是失敗了，沒有人購買。為什麼沒有人購買呢？原因是很簡單，因為雖然通過了立法，但是新加坡對REIT沒有稅收上的便利，投資人不會購買。

在知道這個信息之後，新加坡迅速推出了REIT的優惠政策，凱德抓住這個機會，将SingMall這個項目重新打包，底層的資産還是差不多的，這就是新加坡第一單REIT，認購倍數達到了5倍，這就是稅收帶來的好處。

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