谷底一年 | 冠寓的關鍵詞

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 在2022年的業績說明會上，龍湖集團表示冠寓業務已經連續2年盈利，2023年也會有一個比較良性的盈利增長。以2023年的表現來看，上半年租金收入保持穩定，為12.3億元。

冠寓發展過程中，“一個龍湖”協同效應發揮了很大作用。同時，2023年開業的多個項目附近均配套了天街項目，租住産品搭配天街在提升冠寓租戶居住體驗的同時，也給天街項目帶來了消費人群。

值得一提的是，從2018年開始，冠寓淨新增開業房間數整體呈現下滑走勢，目前每年新增房間量在1萬間左右，基本不超過2萬間。

從新增開業房間數的走勢可以判斷，冠寓已經調整規模擴張模式。

2020年底開始，冠寓成熟期項目（開業超六個月）出租率始終保持在90%以上，截至2023年6月底，成熟期項目出租率達95.9%，整體出租率93.7%。

此外，對比其他頭部租賃企業的納保情況，冠寓在保租房産品方面的工作開展稍顯謹慎，在已開業房源中約占比17%。

盈利解析

萬科和龍湖是最早一批布局長租公寓市場的房地産企業，對應的長租品牌泊寓和冠寓分别成立于2015年和2016年。無論是規模還是營收，冠寓都不是集中式長租公寓品牌的首位，但卻率先打破了行業盈利的魔咒。

2021年業績發布會上，龍湖正式對外宣布當年是冠寓整個航道的盈利元年，成為首個正式對外宣布實現盈利的集中式長租公寓。2021年冠寓租金收入22.3億元，同比增長23%，這是成立後首次年租金收入突破20億元，同時實現首年盈利1.4億元。

雖然2021年收入距離25億元目標有一定差距，但還是成為了盈利元年。

2022年業績說明會上，龍湖公開表示，2022年冠寓繼續實現盈利，但未披露具體的盈利數值，2023年預計将有良性的盈利增長。

數據來源：龍湖财報，觀點指數整理

從龍湖過往财報中披露的數據可以發現，冠寓用5年時間實現了租金收入從2017年的不足1億元增長至2022年的24億元。

2023年上半年，龍湖集團運營業務不含稅的租金收入為63.3億元，其中住房租賃業務收入占比19.4%，冠寓租金收入則同比增長4%至12.3億元。而2022年龍湖集團運營業務不含稅租金收入118.8億元，其中租賃住房貢獻收入占比20.2%，運營毛利率75.6%，較上年增長0.9%。

可以看到，運營業務中的租賃住房業務也即冠寓，已成為龍湖集團經營性收入和利潤增長的重要支撐，連續多年帶來長期可持續的現金流。

數據來源：冠寓披露，觀點指數整理

客戶群體來看，25歲到30歲群體成為冠寓旗下住房租賃項目的租戶中堅力量，數量約19.7萬人，占比33.62%。23歲到25歲和30歲到45歲同樣是冠寓重要的租戶來源，比重分别為22.01%和30.89%。

背靠天街

據龍湖集團披露，在“一個龍湖”生态體繫下，構建了開發、運營、服務三大業務闆塊，“1+2+2”五大航道，具體包括地産開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造。

觀點指數認為，“一個龍湖”協同效應在冠寓的成長過程中發揮了很大作用，背靠天街更為冠寓創造了便利條件。

冠寓首店于2017年3月落地成都，實現金楠天街店和時代天街店雙店同開，主要是通過龍湖天街項目配套的商住物業打造成長租公寓産品。

以成熟的商業品牌天街為輔，正式對外推出冠寓長租公寓産品。同時，居住群體也為天街帶來了意向消費客群。

目前來看，冠寓+天街並不是少見的搭配。

2023年内新開業的龍湖冠寓武漢白沙天街店（龍湖白沙天街上蓋）、龍湖冠寓重慶高新天街店（下樓即高新天街）以及龍湖冠寓南京江北天街店（南京江北天街）等門店，均在天街項目内。

業務協同方面，2023年8月，在龍湖集團創業30周年産品升維分享會上，“歡肆”品牌亮相，該品牌采用的主要是品質公寓+活力街區混合空間的運營模式。項目通常由2-3萬平方米的公寓，以及1-3萬平方米的街區式商業混合而成。

據了解，位于合肥高新區的龍湖歡肆項目已啟動招商，包括有3層開放式街區、2.2萬平方米的長租公寓、公園綠地、黨群中心和菜市場。

除此之外，2020年業績會上，龍湖曾表示，長租公寓業務一開始就進行了從底層的用戶端到運維端到管理端的數字化加持。同時，資金成本比較低，也是比較大的優勢。

總體而言，得益于龍湖集團在融資、數字化、業務融合、供應鍊等多方面的支持，以及自持商業項目、辦公等不同業态産品與冠寓相互扶持、相互滲透，一步步走到今天。

擴張轉變

據觀點指數不完全統計，規模擴張上，2023年全年冠寓在一二線等重點城市新增入市住房租賃門店19家。按平均每個項目500間房計算，2023年開業房源體量在9500間左右。

來源：觀點指數不完全統計

從入市時間來看，2023年冠寓偏好在年中和10月推出新項目。

年中開業的項目在營銷推廣上通過結合開業優惠和畢業季優惠，可以在畢業租房熱潮中脫穎而出，畢竟全新未居住的産品更具吸引力。同時，10月推出的項目為“金九銀十”期間新租以及換租的客戶群體提供選擇。

據觀點指數統計，全年19家新開門店的數據在租賃企業中屬于高位水平，但還是不及冠寓以往的擴張速度。

從龍湖集團過往财報中披露的數據可以知道，2018年是冠寓規模急速擴張的一年，新增開業房間數3.8萬間，也是成立以來新增開業體量最大的一年。

數據來源：萬科和龍湖财報，觀點指數整理

從2018年開始，冠寓淨新增開業房間數整體呈現下滑走勢，目前每年新增房間量在1萬間左右，基本不超過2萬間。

新增開業房間數的走勢，一定程度上也能看出冠寓擴張策略的轉變。

一般來說，相較重資産，以輕中資産的方式獲取房源，開業籌備周期會更短。因此，前期以輕中資産模式為主的冠寓，能快速實現規模增長。随着後期逐步加大重資産布局，開業速度也随之下降。

早在2018年業績發布會上，龍湖就表示目前冠寓20%為重資産，回報率60%-70%。另外80%為中資産，租回來運營，單店毛利率在35%左右。

前期冠寓實現規模的快速增長主要依托中資産模式，也就是包租方式。據觀點指數了解，目前中資産模式在房企繫租賃企業中已經不那麼受歡迎，不過從新開項目來看，冠寓仍在拿中資産項目。

如2023年3月開業的龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，是北京市首例非居住建築改建成保租房的項目，該項目原規劃用途為辦公，變身後可提供約728間保租房。項目産權屬于北京京投資産經營有限公司，由北京慶冠寓商業運營管理有限公司承租其中部分區域，經裝修改造後經營租賃住房業态，租賃範圍為1層及4-21層，租賃面積約2.89萬平方米。

在重資産擴張上，房企繫租賃企業有先天的優勢，可以通過自持用地建設租賃住房，冠寓也不另外。

除此之外，推動企業嘗試重資産擴張方式的原因之一，是租賃用地以及集體土地入市建設租賃住房。

據觀點指數了解，從2017年國土部和住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》至今，試點城市已經從原先的13個增長至18個。

其中，2017年獲批的第一批試點城市包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽和成都。2019年擴容的5個試點城市包括福州、南昌、青島、海口、貴陽。

基于此，萬科在北京拿下多塊集體用地。如2020年入市的泊寓院兒成壽寺社區、泊寓院兒高立莊社區等租賃社區産品，均是集體土地建設租賃住房産品。

相比而言，冠寓在純租賃用地上的布局並不算早。年内開業的福州秀山地鐵站店是龍湖于2020年12月中標的集體租賃住房用地項目，項目總建築面積3.06萬平方米，共計兩棟樓。

該項目是2020年中央經濟工作會議提及探索利用集體建設用地建設租賃住房後，福建首例成交的集體租賃住房用地，也是首次招投標出讓集體租賃住房用地，同時也是龍湖首個純租賃住房重資産項目。

據福州市政府官網披露，2019年以來，福州通過作價入股、公開出讓等方式建設集體土地租賃住房項目3個1746套，分别是戰峰村戰峰榕寓、秀山村龍湖冠寓、聯建村百亨商寓。同時為3個項目發放了中央補助5888萬元、為3個項目發放了保障性租賃住房項目認定書以及為3個項目提供了25000萬元的貸款。

據觀點指數觀察，龍湖冠寓並沒有對外披露嚴格的輕、中、重資産各部分規模目標。2023年新增開業項目中，這三種資産擴張模式均有涉及。

按新開項目城市能級來看，冠寓主要聚焦于高能級一二線城市，聚焦在有年輕人能夠支撐租房業務的城市。

“佛繫”納保

自保租房誕生後，讨論熱度居高不下。同時，在各項支持政策下，住房租賃企業積極參與到保租房的市場中。

如魔方生活服務提出“應納盡納”原則，提升保租房數量。華潤有巢更不用說，作為首個成功發行保租房REITs産品的市場化企業，也在積極建設、運營保租房。截至2023年三季度，有巢公寓管理房源5.6萬間，其中已有1.1萬間房源納入保租房，在管理房源中占比19.64%。

規模占據優勢的泊寓在納保工作的推進上也非常快速。2022年底，泊寓已納保房源數5.89萬間，到2023年三季度末，納保房源數增長至9.05萬間，彼時納保體量在已開業房源中占比50.28%，管理房源中占比38.52%。

相較而言，冠寓對于保租房産品的态度略顯“佛繫”。截至2022年底，冠寓已開業保租房超2萬間，在已開業房源中占比17%左右。

納保工作推進上雖不及泊寓，不過從2023年新增開業項目來看，冠寓管理的保租房體量繼續增長。年内開業的北京郭公莊地鐵站店、龍湖冠寓青島奧帆中心店、龍湖冠寓福州秀山地鐵站店以及龍湖冠寓甯波北侖青創大廈店等項目，均是保租房産品。

同時，據市場消息披露，冠寓另有4萬多間房源在納保申請途中。

事實上，納保對于企業的吸引力除了政府資金補助、政策鼓勵、租戶群體長期穩定等之外，還可以發行保租房公募REITs。

保租房是唯一納入公募REITs試點範圍的住房租賃産品，納保也就成為租賃企業可以成功發行公募REITs的先行條件。

目前已有不少企業對外表示發行公募REITs的意願。如萬科在2022年業績會、2023年中期業績會等場所，先後表示其正積極推進保租房REITs工作的開展。

相較而言，龍湖在保租房REITs方面發聲較少，同時相關工作的推進情況也較少披露。

不過體現在行動上，福州秀山地鐵站店是龍湖通過招拍挂流程獲取的，在産權方面會更加清晰，參照華潤有巢上海泗泾社區項目，該項目或有機會通過REITs方式退出。

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