谷底一年 | 美的置業等待驚蟄

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 對美的置業來說，謹慎仍然是2023年最大的經營要義，為的是保證安全。但是下行的樓市以及土地儲備的質地，令該公司也付出了一些代價。

來自國家統計局的數據顯示，前11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，其中住宅銷售面積下降7.3%；商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

按照觀點指數的研究成果，前11月份，前100房企累計實現權益銷售金額36856億元，同比下降17.9%。另據其他統計，同期全國六成房企銷售出現下降情況。

美的置業也不例外，今年1-11月取得合同銷售金額約616.8億元，同比下降15.78%，且跌幅有所擴大。

盡管過去半年全國各地樓市放松政策在持續加碼，但後續政策催化效果還有待觀察。

回顧美的置業過去幾年的拿地情況，該公司2022-2023兩年只有少量土儲補充，目前銷售的資源幾乎都來自較早年所拿的土地。個中産生的影響，已體現在美的置業毛利表現上。

不過，美的置業算是國内債務情況最好的民營房企之一，並被認定為“示範房企”，目前也基本默認進入了“白名單”。

融資渠道仍通暢，或可期待美的置業有更積極的表現。

債務無虞

美的置業是過去兩年受到融資政策支持最多的民營房企之一。

今年以來，美的置業已分别在4月、8月、9月和11月分别發行了5次債券，成功融得46.2億元。

近期，美的置業亦分别參加了建設銀行與交通銀行、光大銀行等的座談會，同時迎接了中國銀行黨委、管理層及相關機構主要負責人的走訪，據悉雙方圍繞深化銀企合作、金融助力房地産市場發展進行了交流。

這些都是美的置業在政策層面獲得認可，並有望獲得資源傾斜的信号。

此前11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，會議提出，各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸。

同時，繼續用好“第二支箭”支持民營房地産企業發債融資，支持房地産企業通過資本市場合理股權融資。

另外，市場傳言監管機構正在起草一份“房企白名單”，根據資産規模、且仍處于正常經營的房企拟定，共有50家國有和民營房企被列入，供金融機構參考，在列的企業将獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面支持。

目前，並沒有明确消息否認“白名單”的存在。作為少數沒有爆雷的中大型民營房企，外界已默認美的置業位列名單之中。況且美的置業背靠美的集團，天然就多了一層信用背書。

美的置業本身的償債壓力也不大。據了解，該公司有一筆61.9億元小公募債在路上，占美的置業境内主體美的置業集團有限公司2023年中期公司信用類債券余額126.94億元的49%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

根據文件，美的置業發行該小公募債的目的是為借新還舊，目標是2023年前發行的9只境内公司債券。

但未等小公募債發行，美的置業在年内已将部分債務贖回。包括“20美置03”于7月14日全額兌付本息，並于7月26日提前摘牌；“20美置05”于8月21日全額兌付本息，並于8月31日提前摘牌，涉及本金金額共21億元。

61.9億元小公募債，是美的置業為未來早作打算。畢竟按照目前節點觀察，其2024年債務償還壓力不大。

根據《美的置業集團有限公司公司債券半年度報告（2023年）》，到2025年美的置業約有43.11億元債券本金和利息到期，到2026年需要償還的債券本息則合計超過40.63億元。小公募債通過能幫助解決大部分壓力。

而且美的置業的融資渠道相信是較為通暢的，小公募債通過可能性比較大。

截至2023年6月末，美的置業淨負債率下降至39.8%；剔除受限制現金的現金短債比穩定在1.49，扣預資産負債率穩步下降至67.9%，三道紅線保持健康。

更重要的是，美的置業未保有美元債。2023年中期期末，美的置業有息負債438億元，同比下降10%，短債占比28%，為約122.64億元。

與之對應，美的置業同期末持有現金238億元，得益于與多家銀行保持合作關繫，銀行授信額度1517億元，尚未動用的銀行授信額度1118億元。同時，加權平均融資成本保持在4.68%，是民營房企的較低水平。

騰籠換鳥

“房企違約潮造成的影響很明顯，行業信用嚴重受損。供給側對于财務相對穩定的企業來說是機會。市場層面真實需求絕對存在，有需求但不願意出手，不僅僅是價格和購買力的問題，更多是心理和預期的問題，從中央到地方政策對未來市場肯定會有作用，但會有一個過程。”

公司主席、執行董事兼總裁郝恒樂的這句話，給美的置業今年發展打下基調，盡管沒有出現違約情況，但該公司經營策略受到大環境的影響較深。

表現為雖然在融資上受到支持，但也是最謹慎的一間開發商。

具體而言，過去美的置業曾有一段時間較為倚重合作開發模式，但目前這種模式已經改變。

過去，房地産市場處于上行階段，合作開發是幫助房企分擔風險、撬動規模的武器。合作開發是美的置業2019年成功沖線千億，後兩年保持千億銷售規模的重要助力。

數據顯示，2018年上市至2021年4年内，美的置業通過合營、聯營企業參與項目數量，以及就合聯營公司作出擔保金額，持續攀升。到2021年末，該公司通過合營、聯營企業參與項目113個，占總項目數量約32%，提供擔保124.34億元。

但在新形勢下，合作項目已不能提供更多收益，合作方一旦爆雷便再也無法給項目輸送資金，涉及的擔保更成為埋下的一顆顆暗雷。

因此自2021年起，美的置業開展了持續至今的資産優化程序，包括在2022年上半年就完成了17個項目的股權交易，交易方涉及花樣年、金科、正荣等出險房企。

具體而言，“騰籠換鳥”本身減少了美的置業與信用風險較大合作方合作項目的數量，進一步減輕了公司庫存的風險。

同時，也有利于公司毛利率的恢復。一方面，美的置業通過收購合作項目權益，增加高線城市土儲權益比。另一方面，又通過放棄一部分項目股權，退出了一些低線城市。

資料顯示，于2023年6月30日，美的置業就合營企業及聯營公司貸款作出的擔保為人民币88.93億元，該數據在2022年12月31日為101.05億元，2021年末是124.34億元。

今年的一個例子是，美的置業向平安不動産購回了無錫項目38%股份，成為100%控股的項目。據統計，單上半年該公司就清退了320萬平方米被判斷為沒有毛利的項目。

在中期業績會上，管理層亦提到，2021年至今，美的置業退出了23個項目，同時收購了17個項目。截至2023年6月末，美的置業土儲面積權益比提升至72%，較2022年初上升3%。其中，二線及以上城市的土儲占比達到67%。

與此同時，美的置業全公司都在強調項目質量。多元化闆塊方面，美置服務持續開展低質量高風險項目的清退工作，其中2023年上半年主動清退了3個項目，累計清退21個低質項目，清退面積合計323萬平方米。

謹慎的代價

在疫情幾年特别是自2022年以來保持謹慎，也讓美的置業相應地錯失了一些拿地時機。2023年之後地價逐漸復蘇，對美的置業來說，最佳拿地窗口已逐漸關閉。

美的置業過去幾年一直在消耗市場火熱時期拿下的土儲，較少新增。甚至一部分融資渠道通暢度不如美的的企業，拿地都更為積極。

截至6月末，該公司擁有3426萬平方米土儲，較2020年末巅峰時期縮水了47%。同時，剔除已售未結轉後總土儲建面已降低至2862萬平方米。

2023年，美的置業雖然重啟拿地但力度依然較弱，上半年僅在佛山、長沙、邯鄲三個傳統深耕城市有斬獲，新增土地儲備約47萬平方米。

值得注意的是，美的置業新增的三個項目：佛山美的睿創中心項目、長沙美的雲璟和邯鄲東部美的城 | 天璟，均實現了強控股。前兩個項目權益保持100%，邯鄲東部美的城 | 天璟持股90%，剩余10%權益的主要持有者是邯鄲經濟技術開發區國有獨資公司河北邯鄲世紀建設投資集團有限公司。

另于10月10日，美的置業、中塑之都聯合體拿下佛山市順德區樂從鎮樂西路以南、禅西大道以東地塊，用途也為産業用地，不涉及住宅。

期内，美的置業實際上還在退出部分弱三線和四線城市，進一步提升土地質量。資料顯示，上半年銷售中，美的置業在長三角和大灣區兩個最重點闆塊分别貢獻了50%和17%的銷售份額，份額較過往繼續提升。

奉行少拿地、多調結構，最明顯的代價是毛利率下跌。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

在中期業績會上，管理層就曾提出：“這兩年公司毛利和利潤水平也在接受行業的挑戰，從整個市場的毛利率看，我們幾乎在這個水平線徘徊”。同時，“集中資源深耕戰略城市，銷售過程中會有序控制資産的出清，不排除毛利率會受到一定的影響”。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

另一方面，利潤的下降也是因為物業開發及銷售成本和存貨計提減值不斷增加，一定程度反映美的置業近兩年幾乎沒有拿地造成的影響，以及行業普遍面臨的建安、銷售成本上漲。

财務報表上，這兩項體現為“物業開發及銷售成本——包括建設成本、土地成本、資本化利息開支”和“在建物業及已竣工待售物業撇減”。

數據顯示，這兩項數據呈持續上升态勢。2023年上半年，美的置業就計提減值達17.4億元，幾乎達到去年全年18.55億元水平。對此，管理層在中期業績會曾提及，今年公司“會把以前想用時間換空間的物業變成現金流找機會”。

如上所述，為提升盈利水平，美的置業持續兩年加大低量級項目的退出，随着低量級城市交付開發完畢，基本上退出一些城市。期間，利潤表現波動是必然出現的狀況。

不過，就短期安全性考慮，美的置業的做法是有必要的。目前行業整體銷售情況並不明朗，保住現金流和銷售均價是更保守可行的做法。

截至今年1-11月，美的置業實現合同銷售金額約616.8億元，同比跌幅擴大至15.78%。同時，雖然行業下行削弱了美的置業的銷售增速，但銷售均價呈上升趨勢，上半年同比增長3%至12653元/平方米。

同樣在中期業績會上，美的置業管理層也透露公司将不尋求大規模降價促銷。

“很多企業出現了各種不同程度的債務違約，接下來新增違約的企業相對會少一些。這些企業據我們了解，包括平時也有行業交流，他們現在選擇的策略也是保資産、守價格。……行業現在對價格還是以守價穩價為主……整個市場的力量不是降價的趨勢主導，是穩價、守價的趨勢主導。”該公司管理層如是說。

當然，現實情況是降價促銷也應付不了預期降低的問題，因此美的置業是否會在2024年恢復拿地力度，仍需觀察。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。

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