物流篇：資本出海

觀點指數 過去的一年里，生物醫藥與大健康産業成為産業發展的熱門方向，同時科技、智能、新能源、數字化等依舊是不變的主題。雖然經濟復常下，行業依舊承壓，但政策支持以及公募REITs、産業結構走向深化的基礎上，産業未來的發展仍然光明。産業之外，物流倉儲業與其他産業的融合亦更為積極，繼續打造生态價值鍊。

與行業共成長，觀點指數發布《2023産業暨物流園區運營發展報告》，對過去一年産業與物流領域的發展進行總結。

同時，對過去一年表現卓越的産業、物流運營企業以及優質園區項目，觀點指數進行評估和肯定，發布“卓越指數 • 2023産業物流卓越表現”研究成果，持續為行業提供榜樣的力量。

以下為《2023産業暨物流園區運營發展報告》物流篇和相關研究成果：

自2月起企業逐漸擺脫疫情陰霾，快速進入復工復産的狀态後，拉動供需兩端實質性回暖，從而促進了物流倉儲的發展。雖然10月的四項指數均較上個月有所回落，但整體依舊運行在擴張區間内。而10月社會消費品零售總額回升較快，疊加目前消費觀念的改變使得線上消費需求增加，企業會選擇不斷提高配送運輸效率，物流體繫的完善程度正是解決問題的關鍵所在，因此該體繫的構建完善也有利于零售的發展。

融資方面，上半年融資事件主要以發行債券為主，下半年則從債權融資轉向權益融資，以IPO上市為主，于此可以有效降低杠杆水平，避免債券到期給企業流動性帶來壓力。此外，可以看到企業大多選擇赴港上市，其中的主要原因是國内的物流快遞企業層出不窮，市場整體競争激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較A股低，能推進國際化布局，有着更多國際投資者的港股市場自然成了“香饽饽”。

投資方面，近期金額較大的一筆投資來自東久新宜設立的基礎設施開發平台，此外還有與貝恩資本設立的新經濟基礎設施平台，兩者的首批拟投資項目均位于長三角地區。而ESR方面則繼續深化京津冀布局。期内河北廊坊百醫物流園已竣工，就項目區位來說，因其與各大交通幹線接軌，因此這個項目也能很好地提升地區物流的效率。年内，京東産發通過收購一處物流資産包完善其東南亞布局，而此舉也将不斷發展其全球供應鍊，進而利好上市後的市場估值。

REITs表現方面，年内三支倉儲REITs業績表現穩中向好，租金及管理費用收入逐漸上升。站在長期投資的角度，REITs的持續分紅能力也是評判其價值的關鍵。如若産品能夠持續分紅並達到投資人預期，也将會驅使二級市場價格向資産的真實價值回歸。而京東倉儲REIT年内也已完成1次分紅，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT則已累計分别完成了3次和5次分紅。

指數擴張趨勢不變，物流與零售相輔相成

宏觀數據方面，縱觀1-10月物流、倉儲、電商及快遞等發展情況，可以發現年内1月三項指數築底，自2月起開始逐漸回升，雖部分月份有所回落但趨于穩定，且數值持續維持擴張趨勢。

數據來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理

如年内2月的多項指數上升幅度大，物流業景氣指數較1月回升5.4個百分點；倉儲指數回升13.1個百分點；2月快遞發展指數雖較上月有所下降，但同比上升11.1%；電商物流指數則緩慢回升，且連續5個月保持在110以上。

據國家統計局數據顯示，2023年1-2月社會消費品零售總額為77067億元，同比增長3.5%。1-2月份全國網上零售額為20544億元，同比增長6.2%，這也表明消費需求端在穩定增長，並不斷向物流倉儲業傳導。

觀點指數認為，自2月起企業逐漸擺脫疫情陰霾，快速進入復工復産的狀态，拉動供需兩端實質性回暖，從而促進了物流倉儲的發展。

同時也可以注意到，10月四項指數均較上個月有所回落，主要是受前期基數較高影響，但依舊運行在擴張區間内。而1-10月全國實物商品網上零售額同比增長8.4%，占社會消費品零售總額的比重是26.7%，占比相較9月份提升0.3個百分點，比上年同期提高0.5個百分點。

其中雙十一不斷拉長銷售戰線，從10月中旬到11月11日，期内的快遞物流單量暴漲。

據申通網點負責人表示，今年的網點快遞單量平均比去年增加20%，第一輪高峰在10月31日到來，大約為3萬6000票，相比平時的日均3萬票增加了20%。此外據國家統計局披露，2023年11月1日至11日，全國郵政快遞企業共攬收快遞包裹52.64億件，同比增長23.22%，日均業務量是平日業務量的1.4倍。

觀點指數認為，此次雙11的快遞業務增長反映了消費者觀念的改變，也即從原來的線下購物逐漸轉變為線上購物，同時消費觀念的轉變也反哺了快遞物流業務的發展。

因為需求的不斷提高會促使企業選擇提高配送的運輸效率從而可以在相同的時間内運輸更多的貨物，物流體繫的完善程度正是解決上述問題的關鍵所在。因此社零總額的多少也與物流體繫、物流樞紐等基礎設施的完善程度有關，促進物流體繫的構建也有利于零售的發展。

如菜鳥幾年前只能實現“1日達”，到現在已經可以實現“半日達”、“小時達”等，速度的提升也使得消費者更為依賴這種購物方式。

其中，1-11月共錄得10起國家與地方層面相關政策的頒布。可以發現，從下半年開始政策從構建物流流通體繫、建設綜合物流樞紐着手促進。

微觀主體方面，年内普洛斯、京東産發、菜鳥地網等多個樣本企業均重視現代物流體繫的建設。

如11月14日，普洛斯與國壽投資簽約了戰略合作協議，且國壽投資方面表示将通過多種形式積極參與、大力支持普洛斯集團專注的供應鍊、大數據、新能源領域新型基礎設施投資及産業生态建設。

11月30日，京東物流與神威藥業正式簽署了戰略合作協議，未來雙方将在物流、健康、企業采購等領域展開合作。根據協議，京東物流和神威藥業将從物流科技數智化轉型和物流供應鍊體繫建設兩方面展開合作。

債權轉向股權融資，港股IPO成“香饽饽”

期内，觀點指數錄得主要融資事件共計28起，披露總金額為551.9億元；其中債券發行8起，披露金額為65.49億元；基金設立7起，披露金額為277.21億元；IPO事件9起。

可以發現上半年融資事件主要以發行債券為主，下半年則從債權融資轉向權益融資，以IPO上市為主，這樣可以有效地降低杠杆水平，避免債券到期對企業流動性帶來的壓力。

同時還有部份企業選擇設立不動産私募基金及公募REITs進行權益融資，這也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。

期内REITs方面最值得關注的是2月8日上市的嘉實京東倉儲基礎設施REIT，其上市第一天漲幅超10%，此類将資産置于公開市場進行融資，不僅有利于提高估值，也将刺激存量的物流倉儲資産積極主動上市。

此外還可以注意到，企業大多選擇在港交所遞表，其中包括樂艙物流、泛遠國際、菜鳥、極兔速遞及已在A股上市的順豐。觀點指數認為，其中的主要原因是國内的物流快遞企業層出不窮，市場整體競争激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較A股低，能推進國際化布局、有着更多國際投資者的港股市場，自然成為了“香饽饽”。

如若順豐此次能夠成功申請發售H股，則将成為中國首家“A+H”股的快遞物流公司，更有利于其國際化布局，同時也更加有利于順豐利用國際資金實現快速擴張。

此外還需注意到，此前順豐的《第六屆監事會第四次會議決議公告》中提及本次發行的H股股數不超過發行後公司總股本的10%（超額配售權行使前），並授予整體協調人不超過前述發行的H股股數15%的超額配售權。

觀點指數了解到，這個比例實際上相對其他的“A+H”股來說並不多（其他大多為10%至15%，甚至有部分企業發行的占發行後公司總股本數的15%以上），股份數的多少也在一定程度上展現了順豐並不只是想通過“A+H”股的形式獲取境外資金，背後還隐藏着拓展國際倉儲物流布局的戰略，且帶有占據境外倉儲物流市場份額的考量。

而從前文所總結的宏觀數據上也可看出，物流市場持續向好發展。

因此在此種良性競争的激勵下，物流企業不僅需要守住自己的“一畝三分地”，還需要不斷拓寬融資渠道，加速搶占全球市場份額才能創造出“第二增長曲線”。

國内穩紮根，海外廣布局

投資方面可以發現，年内樣本企業國内主要布局在長三角、京津冀等地區，但是部分樣本企業也在不斷拓展其海外的布局。

如近期金額最大的一筆投資來自東久新宜與一家全球領先的境外投資機構設立的智能制造基礎設施開發平台，總投資規模超7億美元，且首批拟投資項目位于上海産業核心區及長三角地區，主要服務于高端智能制造産業。

此外值得關注的還有10月24日其與貝恩資本設立的新經濟基礎設施平台。

該平台致力于中國核心經濟圈城市智能制造園區資産開發及運營，總資本規模約2.5億美元，雙方将以股權投資的方式出資。此次合資平台的首批拟投資資産依然位于長三角區域。

這並非東久新宜年内僅有的兩筆大資金投入。此前的3月29日，其宣布與多家國内機構投資者成立投資金額約60億元的基金，同樣主要投資于長三角等重點樞紐城市的新經濟園區資産，服務和支持當地冷鍊、物流等新經濟企業的蓬勃發展。

4月13日也同樣與境外投資機構設立總投資規模約140億元的合資平台，聚焦于長三角、大灣區和京津冀首都經濟圈等。

從年内多筆位于長三角等區域新經濟的偏好投資可知，與産業相比，東久新宜更傾向于用“新經濟基礎設施”對物流倉儲、冷鍊等業态進行“以點帶面”的描述；而對于長三角這個地理區位而言，投資標的的選擇則更多考慮該區域較大的政策加持及高質量發展的協同效應。

此外，還需要注意到，期内ESR的河北廊坊百醫物流園已竣工，該項目主要是為生物醫藥制造業提供一體化倉儲管理繫統和一站式的冷庫和幹庫解決方案。

從項目的區位來說，位于河北廊坊廣陽經開區，且與京滬高速公路、京滬鐵路、京津塘高速公路和104國道等國家主要交通幹線緊密相連，因其四通八達的交通網絡使其能很好地承擔城市智能配送中心及貨物轉運中心的角色。

ESR集團聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初也表示，随着ESR廊坊百醫物流園的投入使用，不僅能夠提升地區物流效率，還将有力推動地區經濟的發展，該項目是ESR在華北地區高標倉的重要布局，也将進一步加強ESR在京津冀地區的影響力。

京東産發在2020年公布全球化布局後，據觀點指數統計，其近三年已先後收購了位于越南、印尼、英國、荷蘭等國家的多處物流倉儲項目，其中英國的收購項目數量最多。

可以發現，此次收購的項目是京東産發首次在新加坡布局。而據此前京東方面表示，其将始終堅定以供應鍊為基礎的核心戰略，将供應鍊基礎設施作為國際化的支點。為了進一步聚焦京東在全球供應鍊基礎設施和數字能力的建設，還将集中資源投入到包括東南亞在内的跨境供應鍊基礎設施中。

因此，觀點指數認為，本次新加坡的布局不僅僅是京東産發拓展東南亞乃至全球市場的一步，同樣也有不斷完善供應鍊，利好成功上市後的市場估值的間接作用。

業績表現穩健，持續分紅的能力同樣重要

年内，三支倉儲REITs業績表現穩中向好，租金及管理費用收入逐漸上升。

數據來源：物流倉儲REITs季報，觀點指數整理

（注：柱狀圖表示的是出租率情況，折線圖表示的是租金及管理費用的收入情況）

值得關注的是，京東倉儲REIT其底層資産的三個項目合計可租賃面積為34.13萬平方米，而截至2023年9月30日，實際已租賃面積為34.13萬平方米，出租率為100%，且這已是連續三個季度達到滿租狀态。

據觀點指數了解，京東倉儲REIT出租率之高與其戰略選擇有關。

11月17日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT于滬市倉儲物流REITs 2023年集體業績說明會表示，目前京東物流的底層資産租戶租約長度為5-6年，換租成本較高、難度較大，且租戶之間黏性較強。京東物流來自第三方其他客戶收入占比超50％，且較分散，京東物流更傾向于保持整體運營平穩，不會大量引進外部租戶降低内部黏性。

觀點指數認為，與京東倉儲REIT的租戶結構相比，其他大量引入多種租戶的物流園區會面臨着租戶需要靈活租期也即是短租期的可能，因為企業在快速擴張時需要在物流地産上及時響應。

此外還可能會面臨着不同租戶的運營特征不同，其對于物流地産的選擇也同樣千差萬别，企業為了滿足租戶的多種需求也必須進行适應性升級改造，不僅成本高而且難度大，如若選擇内部租戶，其園區建設的可復制程度高，相應地，建造或升級改造成本也低。

而對于中金普洛斯REIT，可以發現其資産區域較為分散，而另兩支REIT的資産區域則較為集中，所對應的出租率較高。

雖然出租率方面並未達到滿租，但是在租金及管理費用收入的表現上卻是穩步增長的，擴募對此貢獻也同樣功不可沒。

6月16日，中金普洛斯REIT完成首次擴募，底層資産擴大至京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈的10個倉儲物流園，且募資總額為18.53億元，達到拟募集金額上限目標。普洛斯方面還表示接下來将繼續保持常态化擴募計劃，履行必要的擴募流程，獲得各機構持有人支持。

此外，站在長期投資的角度，REITs的持續分紅能力也是評估其價值的關鍵。如若産品能夠持續分紅並達到投資人預期，也将會驅使二級市場價格向資産的真實價值回歸。

11月24日，嘉實京東倉儲REIT拟分紅，方案0.659元/10份公募REITs份額，這也是其上市以來的首次分紅。而據觀點指數統計，自上市以來，紅土鹽田港REIT進行了3次分紅。而據中金普洛斯REIT披露，目前已合計完成了5次分紅，累計金額達到5.8億元。

可以注意到中金普洛斯REIT分紅次數是最多的，這也表明了這支REIT的底層資産運營和盈利能力較為穩健。

年内，ESR、東百集團等均把發行REITs産品擺在比較重要的位置。因為公募REITs的發行不僅可以助力倉儲物流開發企業盤活存量資産，還可通過滾動投資讓企業可以根據市場需求和業務發展情況，逐步提升底層資産的運營效率，從而形成更為高效的物流網絡。

如9月4日，東百集團發布公告表示在審慎研判發行公募REITs相關事宜。12月1日，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金項目狀态更新為“已申報”。 據相關報道稱，易商集團拟将江蘇富萊德倉儲一期、江蘇富萊德倉儲二期、江蘇富萊德倉儲三期等三個項目分拆、打包為REITs在上交所上市。

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