一線生機 | 保利的馬拉松

編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復蘇。正在經歷深度調整的房地産行業，看到了觸底回升的希望。

“道阻且長，行則将至”，中國房地産企業仍然在艱難環境中輾轉騰挪，期望市場能夠重回上行通道，並在這一輪周期中存活下來。

這個秋天，房企們是否等來了“一線生機”？觀點新媒體将選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現各有特點的標杆企業，通過調研、觀察他們的應對與調整，試圖洞悉市場變局。

觀點網 今年，各地馬拉松賽事陸續重啟，屬于房地産的也馬拉松迎來新的行情。

8月30日，廣州、深圳兩地率先取消首套房“認房不認貸”政策；9月20日，廣州再出大招放松限購：越秀、海珠等六區可購2套房，非本市戶籍2年社保可購房。

至此，廣州成為年内第一個放寬購房條件的一線城市，是否會帶動其他一線城市呢？

而廣州作為保利發展的大本營，已開發、在建及規劃項目逾百個，其中超20個項目将直接受到政策推動。

正如馬拉松冠軍朱馬·因坎加說到，“只有具備充分的準備意願，才能使得勝利的意願變得有意義”。

在廣州剛需、剛改項目競争中，保利發展前期項目設計等方面已經很卷，新一波行情沖擊下在銷售方面又會怎樣的表現？

洞察

自8月30日開始，廣州在不到一月時間里發布三項重磅政策，首付比例和房貸利率均已下調，持續刺激需求端。

打響一線“認房不認貸”第一槍後，觀點新媒體采訪了第一太平戴維斯華南區住宅銷售部董事劉曉南。

在劉曉南看來，眼下信心修復功能還有待觀望，但是看盤的人可能會逐步增多；這一段時間，特别是臨近國慶黃金周，可能會有一個小熱潮。

因而，他認為目前的樓市情況是“基礎空虛，後勁乏力，佯漲快售，能出盡出，機會或許在明年”；再談及對接下來政策的預期，他表示，可能從政策層面應該會變得越來越寬松；不是出新政策，把原來的政策取消掉就很好。

9月8日起，廣州房貸新政開始執行。首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR-10BP；二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR+30BP。

9月20日，廣州市人民政府辦公廳發布《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》，優化住房限購和增值稅免稅年限和加大保障性住房建設和供給。

通知提到，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，廣州本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉對此表示，這增加了在核心主城區6個區的購房群體的基數，有助于釋放越秀、海珠、天河、白雲、南沙等這幾個區的市場需求，尤其是改善需求。

“對于一手房而言，這輪政策的實施将導致需求資源的重新配置，非限購區将吸引部分外溢的剛性需求和改善需求，而核心區資源稀缺性和圈層将更加穩固。”劉曉南說到。

與此同時，将越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

在劉曉南看來，增值稅5改2，提升了房子的流動性，縮短了房産的交易周期。

張宏偉也認為，該政策配合“認房不認貸”、首付比例降低等措施，成為一線城市、強二線城市激活改善需求的“政策利器”，預計後續更多的一二線城市會普遍落地這個政策組合拳。

政策組合拳落地之後，廣州房價是否能止跌回漲呢？劉曉南和張宏偉均表示，今年之内房價應該不會有明顯的提升。

“這波行情有可能導致廣州出現成交量的‘金九銀十’，但對于價格來講還很難漲，尤其是對于非限購區域的區域，這些區域仍然有去庫存壓力，房價不可能漲。”

張宏偉續指，對核心限購區域的樓市應該會逐步回溫好轉，預計年底可以企穩，甚至到明年3-4月繼續有一波小陽春；而外圍非限購區域，後續應有政策出台刺激消化庫存。

廣州中原發展研究部數據顯示，截至8月末，廣州全市庫存量1210.3萬平方米，去化周期16.6個月。

總而言之，今年樓市更多是以去庫存為主，頻頻拿地的央國企需要抓住此次窗口期加快出貨，進而降低在廣州這個一線城市的競争壓力。

争奪

限購放松政策出台後，增城、從化、番禺、黃埔、花都5個城區及白雲部分區域都不再執行限購政策。因而，不少樓盤連夜調價、大力打折，希冀吸引更多的購房者。

恰逢周末，不少樓盤售樓中心迎來旺盛的人氣，現場似乎也有成交。

觀點新媒體走訪保利發展在中心區的第五座天字繫標杆作品——保利翔龍天匯。

即使在8月廣州樓市低迷之時，根據廣州中原研究發展部數據顯示，保利翔龍天匯實現網簽52套，網簽面積0.58萬平方米，排在黃埔區網簽數第二。

資料顯示，2020年9月，保利和翔龍聯合體以34.26億元斬獲黃陂長安村舊改融資範圍内的兩宗地塊，分别折合樓面價17184元/平方米和16249元/平方米。翔龍集團此前就已負責長安村前期一級整理，組成聯合體後繼續負責舊改，而保利負責開發方面。

保利翔龍天匯位于城市發展新重心黃埔科學城和天河智慧城交界處，可享受兩個闆塊的利好；距離地鐵6号線黃陂站不到500米，是實打實的地鐵盤。項目占地面積約13萬平方米，規劃16棟住宅（8棟32-33層、8棟47層）+12棟低密改善型住宅，容積率4.0。

“保利雲和+”小程序顯示，該項目開盤時間為2021年10月27日，規劃戶數為3143戶，車位比為1:1.2，物業費為3.2元/平方米。

尚未開盤時，保利翔龍天匯吹風價達到5-5.5萬元/平方米，與此同時還爆出限價4.95萬元/平方米，一時之間熱度頗高。首推建面約93-125平三至四房，總價450-550萬元，成交金額15億元。

再至今年2月，項目參考均價為4.5萬元/平方米，較開盤時4.2萬元/平方米有所提高，即使是在環境不大樂觀之下，價格仍是堅挺。

貝殼最新數據顯示，保利翔龍天匯參考均價為4.6-4.85萬元/平方米，而保利小程序披露的參考均價為4.3-5.3萬元/平方米，更為“實惠”。

中介表示，翔龍天匯是黃陂里剛需頗喜歡看的樓盤，近一年保利翔龍天匯成交均價區間在4.39-4.59萬元/平方米，成交近700套。

有消息指，中秋國慶期間項目現場将推出限量特惠房源，目前主打約99-142平方米南向山景三四房産品。

海報顯示，9月20日-24日期間，99平方米戶型特惠總價是430+萬元和460+萬元，122平方米戶型特惠是590+萬元，132和140平方米戶型亦有相應特惠價；首付最長15個月分期。

樓盤中介确認有該優惠，周五時部分樓層的特惠房源已經賣出，要抓緊時間選定心意房源；還提到如果此前沒有到訪，會幫忙拿底價和返傭至少2萬元。

保利翔龍天匯更為顯著的優勢是與天河的距離，而且項目價格也非常“卷”，參考均價基本持平周邊項目，甚至還是精裝戶型。

除了價格“卷”保利在增城的水木芳華項目設計上也在“卷”。

2021年12月廣州第三次集中供地，廣州市保昊房地産開發有限公司（保利）以底價20.54億元拿下朱村大道西1035号地塊，成交樓面價為9060元/平方米。地塊為9月廣州第二次集中供地中流拍地塊，再次出讓時起始價卻提高了7600萬元。

項目位于廣汕公路以北，2022年6月開盤折後價為1.6-1.7萬元/平方米，總價120-180萬元。首推416套，去化350套，開盤去化率高達84%；推售3天内更是直接賣掉了2棟樓，随後加推3棟。

設計方面，保利水木芳華戶型有了叠代，包括核心筒的優化，動線更合理，公攤更少；建築面積更小，69平方米變為約67平方米，約101平方米變為約99平方米，再加上套内空間利用率高，使得項目頗受購房客青睐。

另外，保利水木芳華99平方米戶型較周邊開發商項目設計多了一個房間，對于想舉家搬至廣州的剛需客而言是不小的吸引力。

今年6月30日前的銷售節點，保利水木芳華進一步降價攬客，其中67平方米戶型由此前的總價120萬元降至108萬元。

廣州中原研究發展部數據顯示，保利水木芳華8月實現網簽64套，居廣州一手住宅網簽宗數榜首，網簽面積0.53萬平方米。

“保利雲和+”小程序最新顯示，保利水木芳華參考價格為1.78萬元/平方米，參考總價已增至120-190萬元/套。

項目距離天河乘坐快線4站便可到達，借着此次限購放開，有深圳購房團也已經坐大巴前往增城“團購”，應該會有一波不小的行情。

相較于其他出險房企需要抓住行情以“活下來”，保利發展則是減輕庫存壓力，進而實現在一線城市各種産品線鋪開，穩住銷售榜首位置。

博弈

2023年1-8月，保利發展實現簽約面積1722.19萬平方米，同比增加1.69%；實現簽約金額2991.31億元，同比增加6.19%。

中期财報則顯示，保利發展上半年重點布局的38個核心城市銷售金額占比達87%，同比提升8個百分點；銷售金額超百億城市達到6個，累計銷售金額1123億元，同比增長21%；其中在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。

長三角和粵港澳大灣區兩大城市群達成了超半數貢獻，前者銷售金額777億元，後者銷售金額570億元，占整體銷售額比例56.88%。

廣州作為保利發展大本營，上半年房地産開發項目達到42個，基本覆蓋各區及剛需、改善、高端住宅等全周期産品線。

數據來源：企業公告、網絡數據

此前廣州宣布首套首付2成的30個樓盤里，保利項目就占了12個，天河、荔灣、黃埔、番禺、南沙、增城均有項目跟進調整。

不難看出，保利具有非常高的市場敏感度，而且有強烈的搶客欲望。

這能讓保利在廣州市場維持較長時間的熱度與優勢，而且在不明朗時持續加推，可看出對自身項目的認可。

保利水木芳華、保利領秀海、和悅濱江等項目都是主打“實惠”，保利四季和頌、保利天瑞等改善型項目則提高使用率，不一樣的“卷”能滿足不同客戶的需求，疊加央企背景更獲購房者信任。

回看保利發展過往在廣州獲地途徑，除了招拍挂，城市更新也是“王牌”。

比如僅用3年多時間就面目一新的琶洲村，不僅完善了琶洲區域生活和辦公功能，而且實現琶洲CBD區域更新改造規劃，並創造出“琶洲模式”這一新詞。

從2009年底價拿地到2012年3月首推産品，江景豪宅保利天悅均價最初均價2萬元/平方米，2016年漲至5萬元/平方米，再到2020年近10萬元/平方米；但二手價格有所下落，貝殼最新顯示正在出售120套，均價為5.17萬元/平方米，近30天帶看300多次。

正是有了“琶洲模式”的成功經驗，保利後續還跟進了天河冼村、天河小新塘、黃埔魚珠等30多個舊改項目。

舊改項目擁有高利潤和低土地成本特點，但需要付出較長的改造時間，有更多不确定性。保利天悅的成功難以復制，因而保利在廣州更多是打造可剛需可改善項目。

今年以來，廣州土拍市場非常活躍，主要由保利、越秀、中海、華潤等頭部企業斬獲主城區地塊。

數據來源：企業公告

其中，保利拿下的荔灣區浣花路南側地塊，拟打造4棟32層住宅，底層商業主要設置在項目北側的1A#和1B#，而東側拟配建9班的幼兒園。

業内人士預測，該項目可能主打建面約75-120平方米三至四房，定位明顯偏剛需、剛改，全盤總貨量約600套。

戶型圖雖暫未披露，但業内人士認為會延續保利高使用率的産品策略，而且有計劃搶時間盡早面市。

從銷售榜的角度進行管窺，保利雖然保持着銷售規模和穩定的資金流，但由于去化走弱疊加高強度投拓，存量去化壓力也不言而喻。

觀點指數研究院發布的《2023年1-9月房地産企業新增土地儲備報告》顯示，保利發展、萬科、華潤置地分别新增全口徑土地儲備602.4萬、458萬以及292.4萬平方米，處于領先位置。

單月來看，8月新增全口徑土地儲備最高的企業為保利發展，其次為萬科和綠城，分别新增134.6、89.5和60.2萬平方米。

其中，荔灣區花地街南側地塊即廣州羊城食品廠地塊，就是由武漢城建搖号獲得後選擇與保利合作開發。

整個8月，保利發展在全國範圍内新增的13個項目中，5個來自合作，包括廣州羊城食品廠地塊、安徽建工搖中的合肥雨山路東側地塊、廈門國貿搖中的福州坂中路北側地塊等。

随着心儀的土地投資標的減少及拿地主體之間持續競争，熱門地塊的争奪也趨于激烈，而觸頂搖号拿到“心水”地塊則需要一些運氣。