有心者勝 | 觀點與燕現軍面對面：華潤置地代建，為更美好的城市

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 第31屆世界大學生夏季運動會（成都世界大學生夏季運動會，下稱成都大運會）于7月28日盛大開幕，來自113個國家和地區的6500名運動員報名參賽。

華潤置地是成都大運會主場館東安湖體育公園的配建代運營和賽事保障服務商，過去曾在深圳大運會、西安全運會都扮演過相似的角色。但當大運會再次抵達中國大陸，全世界的目光聚集到蓉城，華潤置地團隊仍感受到了壓力。

這是一場速度和時間的較量，主場館東安湖體育公園歷時23個月建設完成；這是一次安全與精彩的保障，華潤置地從全國抽調組成了約1500人的保賽團隊。

大運會開幕前夕，我們在東安湖體育公園見到了華潤置地副總裁燕現軍，近一個月他都奔波于大運保賽工作。

他說公司内部對于賽事保障的要求是“國際標準、絕對安全、萬無一失、完美保障”，細到場地保潔、空調運行都要保障。為了使主火炬塔點燃後不熄滅，團隊動用了消防車模拟極端暴雨天氣，“經過反復測試，保證萬無一失”。

在那個下午，燕現軍将思緒回溯至十二年前他在深圳灣體育中心(春繭)參加第26屆世界大運會開幕式，當看到國旗升起、聽到國家領導人宣布開幕、火炬塔點燃時的激動心情，至今仍記憶猶新。春繭是華潤置地體育場館代建代運營的起點，他向我們展示了華潤置地将萬象城這樣的大型綜合體高品質建設運營的理念跨界到體育場館高效率高品質代建代運營的創新實踐。

華潤置地由此形成的以大型文體場館為核心的片區統籌開發模式，在西安、成都、杭州、廣州等多個城市落地。

華潤置地接下來還有忙碌的工作計劃，包括成都大運會過後轉戰錢塘江畔的杭州亞運會技術官員村保障工作，趕赴廣州建設南沙全民文化體育綜合體。

還會有更多的下一站，每一站都責任重大、不容有失，燕現軍形容這是“更快、更高、更強”的“挑戰極限”，一次超越之後是另一個更高的目標，必須一刻不停、一步不錯才能實現。

一座“城”到一座館

在華潤置地的發展史上，“華潤基因”是塑造其風格最重要的因素。某種程度上，如果認識以前的華潤置地，也許便會理解現在的華潤置地。

燕現軍提及了“華潤基因”的影響，他直言，華潤集團内部強調業務協同，並且會按中長周期從宏觀經濟發展需要、市場潛力挖掘等角度審視一個行業，既服務國家戰略方向，又兼具市場效率。

華潤集團于上世紀90年代開始探索商業地産，包括1993年建成的上海華潤時代廣場，1996年建成的北京華潤大廈都是典型案例。

發展的標志性事件是2004年深圳羅湖萬象城的開業，這是華潤集團當年最大的一筆單項目投資，打造了全新的購物環境、商業業态以及城市休閑方式，由此形成“住宅+商業”良性互動模式，通過快周轉的住宅業務對商業進行反哺，高品質商業的精細運營又為住宅實現溢價提升區域價值。

深圳萬象城同樣為華潤置地培養出了一批專業人才，這些人才此後将商業運營經驗傳播到了其他地方，燕現軍便曾擔任該工程總包的項目經理。

更多發展機會随着萬象城的成功也逐漸浮現：2008年12月，深圳市政府與華潤集團簽訂合作協議，委托華潤置地代建深圳灣體育中心。

燕現軍表示，華潤置地開發的商業綜合體成為了城市標杆，較強的大型復雜高品質綜合體開發建設運營能力是獲得大場館代建的重要原因。2010年11月，廣州亞運會“以城市為背景，以珠江為舞台”的海心沙開幕式精彩絕倫展現。受海心沙開幕式啟發，2010年12月，深圳市将本來作為比賽備用場館的春繭确定為開幕式會場。通常情況下，一個體育場館建設周期約四年，而深圳灣體育中心從開工至竣工移交開始籌備測試賽，只有22個月。

這在當時，引入華潤置地進行設計采購建設全過程代建，就像華潤置地開發建設萬象城一樣深入精細化管理，這得益于深圳市政府的開放，實踐證明，這種政企合作建設模式不僅為政府節省财力和人力投入，還保證了項目後期的持續經營。

在燕現軍看來，華潤置地實際上是将城市綜合體開發能力、理念輸出到體育場館，在項目建設初期就将賽後運營前置考慮，結合運營需求配置項目的運動設施及配套商業。

“購物中心為什麼比百貨大樓更具優勢？就是因為業态非常豐富，能給消費者廣泛的選擇。體育場館也是一樣，要圍繞競技體育、文化演出、大衆健身打造組合業态。”

燕現軍總結稱，場館交給市場化企業運營更講效率、效益，企業通過商業運作提高場館使用效率，解決了場館依靠政府補貼及場館使用效率不高的痛點。

他将體育場館的運營秘訣概括為“增收節支”，一手抓場館利用率，一手抓成本控制。

數據顯示，深圳灣體育中心自2011年正式投入賽後市場化運營，主要收入來源是場租、商鋪出租及大衆健身，2014-2015年，該項目持續位列國内同類型場館收入第一。

一座館到一座新城

需要指出的是，深圳灣體育中心並不止是一座體育場館群，自2012年啟動深圳灣綜合體二期建設，至今“春繭”周邊匯聚了中國華潤大廈“春筍”、深圳灣萬象城、華潤金融大廈、安達仕酒店、高端住宅“悅府”、高端公寓“瑞府”等多種業态，春繭與周邊建築形成了很強的協同效應，萬象城的餐廳，木棉花、安達仕的客房常常爆滿，都需要提前預訂。

深圳灣也成為了深圳的城市符号，這種片區統籌規劃、開發、建設及運營的經驗被提煉為華潤置地獨特的“南山模式”。

華潤置地從2008年深圳灣起步，在代建領域深耕經營十五年。

時代也總會予耕耘者以收獲，随着消費經濟到來，體育産業相繼獲得中央及地方政府支持。2014年10月，國務院發文明确提出，體育産業是擴内需、促消費拉動經濟增長的重要力量，相關政策亦鼓勵公共體育場館引入公開招標運營模式，推行市場化機制。

2017年3月，西安市與華潤集團全面戰略合作，委托華潤置地代建西安奧體中心、西安國際會議中心、西安國際會展中心的“西安三中心工程”，建安投資約200億元，是當時西安市建國以來最大的城市發展項目。其中西安奧體中心作為第14屆全國運動會主場館，除了體育場館業态，項目還引進華潤總部基地及旗下商業、酒店、住宅項目。

2019年3月，成都市與華潤集團簽署東安湖體育場投資建設合作協議，雙方以第31屆大運會場館建設為契機，在東安湖體育公園建設及運營管理、城市片區綜合運營等方面開展合作。

“南山模式”由此推向西安、成都等地，燕現軍認為，這些城市将如此龐大的城市發展工程，從規劃、設計、采購、工程到運營等環節都交由一家企業負責，代表了對深圳灣體育中心建設運營經驗的認可，更是對華潤置地能力的信任。

但他強調，華潤置地主打“組合拳”發展，不依靠單一代建團隊拓展業務，而是和地産開發、輕資産運營資源及能力打通，業務組合協同形成合力：“我們現在發展的實際是以大型體育場館為核心的城市新區建設與運營，是華潤置地片區統籌的一種模式。”

言下所指即華潤置地所構建的“3+1”業務模式，具體通過開發銷售型業務、經營性不動産業務、輕資産管理業務三大主營業務與生态圈要素型代建代運營業務有機聯動，與城市發展建設需求結合起來。

以西安奧體中心所在的國際港務區為例，據燕現軍介紹，過去這里處于西安東郊地帶，華潤置地在代建西安奧體中心的同時，還為政府負責代建保障房、市政道路、學校、醫院、河道、公園、工業園區等，並依托華潤置地地産開發資源導入辦公、商業、酒店、住宅等業态，“憑借華潤置地各業務的助力，在四年内就快速打造了一座高質量的西安東部新城。”

在核心的體育場館代建上，華潤置地同樣展現出了效率：在疫情周期下，歷時33個月成功交付西安奧體中心、西安國際會議中心、西安國際會展中心(一期)，刷新同等體量場館建設速度；用時23個月，竣工落成成都東安湖體育公園4萬座體育場，這又是創造紀錄的一項工程。

華潤置地的挑戰永遠在下一站，比如今年7月初确定配建的廣州南沙全民文化體育綜合體，由紮哈·哈迪德建築事務所與廣東省建築設計研究院聯合設計。

燕現軍表示，華潤置地希望像深圳、西安、成都一樣，在廣州南沙發揮體育場館建設優勢的同時，把片區其他配套價值也打造出來。場館配建的工期只有不足兩年，這又将是一件非常難的事情。

“公司内部開會，我說南沙項目是‘挑戰極限’，工程一刻都不能停、一步都不能錯。”

代建城市未來

華潤置地發展是堅持長期主義、厚積薄發，代建業務也不例外。數據顯示，“十三五”期間，華潤置地累計獲取189個代建項目，管理規模約1406億元；2021年底，在管項目數量198個，建築面積約4000萬平方米，至2022年這兩項指標分别增至261個、5244萬平方米。

按代建類型分，政府類代建占比最高，這主要基于華潤置地高品質住宅+商業綜合體的綜合開發建設運營維護能力，積累了大場館、學校、醫院、保障房、市政道路、河道、公園、辦公、酒店等全産品線“快好省規”的代建能力，使得多地政府主動尋求合作，通過華潤置地這樣的專業公司代建，為城市提供更好的公共服務建築設施。據介紹，僅在深圳華潤置地就承接了超過200個政府代建項目。

代建的核心産品是文體大型場館，華潤置地已有代（配）建代運營項目包括深圳灣體育中心、西安奧體中心、成都東安湖體育公園、西安國際足球中心等，目前還正在負責無錫、廣州的大型場館建設。此外，還有國家科技傳播中心、西安長安雲及長安樂、成都科學館、深圳灣文化廣場等文化藝術科技場館的代建。

燕現軍認為，這些業态大部分與華潤置地擅長的城市綜合體之間有共通之處，更為重要的是，房企代建的全價值鍊精細化專業化管理程度更高。“用投資和運營的理念幫政府高品質代建，這是華潤置地代建最大的特點。”

在采訪中燕現軍多次提及這種差異，他強調，華潤置地有全價值鍊的能力，以及善于從運營視角看待代建問題。盡管長期與工程打交道，燕現軍卻将大部分精力用于思考規劃設計與運營運維環節的管理，“華潤置地有一套成熟的工程高品質建設體繫，反而規劃設計和運用每個項目都要有針對性的思考”。這是實踐中得到的結論，體育、醫院、會展、學校等每條産品線都有獨特的工藝，而工藝的打造更多時候是由運營使用反推到設計、工程，如此才能把握住代建的重點。

我們聊起了華潤置地在政府代建業務層面如何發揮優勢的話題，燕現軍表示，華潤置地為政府提供設計、招采、成本、工程、交付等全過程管理服務，打造了“快好省規”的全專業全流程代建能力。

其中較為獨特的是“省”和“規”，“省”即發揮華潤置地體繫化優勢和開發運營經驗，可以知道如何在保證品質的前提下減少不必要的浪費。通過規模化集中采購壓降招采成本，對工程管理同樣具備較強控制能力，這兩項特質也促使房企近年來大力發展代建業務。

“規”則指合規性，華潤置地合規性建設也得到了政府的認可，“設計、招采、成本、結算、審計等環節全流程合規，經得起檢驗。”

據燕現軍透露，華潤置地已經在策劃注冊代建品牌，探索通過子品牌做相關業務的輕資産輸出。

無論是文體場館、市政、保障房、學校、醫院還是商辦、住宅，華潤置地發展不同賽道的代建代運營業務，目的都是使企業成為美好城市的投資開發運營商。

以下為觀點新媒體專訪華潤置地副總裁燕現軍的部分實錄：

觀點新媒體：自2021年以來，中國房地産開始發生翻天覆地的變化，代建成為火熱賽道，您如何看待代建行業未來的發展？代建行業及華潤置地的代建業務面臨哪些機遇和挑戰？

燕現軍：2021年底，中央經濟工作會議指出，房地産要探索新的發展模式，高杠杆、高負債、高周轉模式難以持續。代建，具有輕資産、低負債、抗周期等特點，是新發展模式的重要方向，未來代建領域有很大的發展機遇。

代建行業的出現，是社會的進步，一方面是頭部房地産公司管理能力和資源整合能力的提升，一些小型、單項目房地産公司認識到自身能力的不足，認識到品牌頭部公司的價值。另一方面是政府的開放，堅持“人民城市為人民”，政府在民生公服領域補短闆加大投資，推行代建制，政府代建的賽道打開了。

行業會出現綜合的代建(EPC)公司，也會有細分領域如醫院類、保障房、住宅、商辦的代建公司。

目前，代建行業處在高速發展階段，尚未形成統一的行業標準、明确的市場規則。全國三十多省市在政府投資項目領域進行了不同程度的探索，但由于代建制處于實施初期，其實施模式還不成熟，制度設計不夠完善，在實施過程中遇到了很多問題和困難，如代建制的組織形式、職能定位、法律地位和合同關繫，都沒有明确的界定，代建制未在全國範圍内形成統一的標準。

從競争者分布格局來看，國内目前已有近30家大型代建公司，行業規模在快速擴張，新進入者較多，新增房地産代建項目競争日趨激烈。一些省市政府成立了代建局，集中管理政府代建項目。

觀點新媒體：您如何看待目前的競争環境？華潤置地代建賽道的獨特競争力在哪些方面？

燕現軍：因房地産行業利潤下降，很多地産企業轉型代建賽道，同時政府平台企業也在拓寬業務，不僅限政府委托項目，也承接市場項目。無論是市場代建還是政府代建，競争都将會更加激烈。

華潤置地政府代建能力的基礎是華潤置地的商業綜合體開發建設運營能力，一是投資視角的規劃設計管理能力，華潤置地珍惜城市資源，從使用功能價值最大化、珍惜每一平方米的思維導向，開展設計管理；二是高品質建設能力，華潤置地開發持有經營性物業形成了高品質的理念，注重産品力及歷久彌新的工程高品質；

三是全産品線代建能力，華潤置地代建布局場館、市政、保障房、學校、醫院、商辦、住宅、園區等八個賽道，具有雄厚的綜合資源及能力優勢，為發展政府和市場代建代運營提供了強大的生産體繫經驗和堅實的資源後盾；

四是華潤置地“3+1”一體化業務協同，即強調開發銷售型業務、經營性不動産+資管業務、輕資産管理業務與生态圈要素型業務(包括代建、代運營、長租等)協同發展。

觀點新媒體：華潤置地代建業務以政府類代建為主，在此層面如何發揮自身優勢？

燕現軍：華潤置地從2008年代建深圳灣體育中心開始，打造了片區統籌規劃開發建設運營的南山模式，並将這一成功經驗推向西安、成都等地，推動華潤置地代建業務向全國發展。

15年來，圍繞“國家倡導、政府所需、華潤所能”，依托華潤置地生産運營精細化管理經驗優勢，為政府提供設計、招采、成本、工程、交付等全過程管理服務，打造了“快好省規”的全專業全流程代建能力。

“快”和“好”都很好理解，“省”即在概算下省錢是如何做到的？這時候華潤置地體繫化優勢和開發運營經驗就發揮作用了，我們知道如何在保證品質的前提下減少不必要的浪費。

比如政府建一個醫院的停車場，設計院和醫院方領導不會考慮一個停車位的面積，但華潤置地就會考慮到，通過合理規劃單個車位的面積、流線、層高等方面，合理節約成本。

另外我們要“合規”，華潤置地合規性建設也得到了政府的認可。設計、招采、成本、結算、審計等環節全流程合規，經得起檢驗。

觀點新媒體：未來是否會加大商業類代建？以及是否會設立獨立的代建品牌？

燕現軍：商業代建方面，華潤置地将發揮綜合體開發優勢，主要發展辦公、購物中心代建。在國家“全面促進消費，加快消費提質升級”的戰略背景下，購物中心代建仍存在一定的市場空間。

但是華潤置地購物中心代建要與華潤萬象生活的輕資産運營挂鈎，立足“3+1”一體化發展的業務模式，不單獨承接購物中心純代建。

另外，華潤置地已經在策劃注冊代建品牌。

觀點新媒體：成都大運會場館由華潤置地配建代運營，之前還參與了深圳大運會、西安全運會體育場館建設，華潤置地大型場館代建代運營未來會往什麼方向發展？

燕現軍：華潤置地構建了“開發銷售型業務、經營性不動産業務、輕資産管理業務”三大主營業務與生态圈要素型業務有機聯動、一體化發展的“3+1”業務模式。

其中，代建代運營業務屬于生态圈要素型業務，華潤置地在文體大場館領域深耕代建代運營15年，通過深圳灣體育中心、西安奧體中心、成都東安湖體育公園、西安國際足球中心等場館的代建代運營，積累了大場館“規劃設計-工程建設-賽會保障-賽後運營”的一體化能力，我們希望打造成體育場館建設運營的國家隊，提高場館運營效率，助力競技體育、群衆體育發展，為體育強國、全民健身作出華潤貢獻。

目前，華潤置地已經形成了代建代運營、配建代運營體育場館兩種成熟的模式，正在進行無錫奧體中心代建，並在廣州建設南沙全民文化體育綜合體。

除體育場館外，華潤置地還進入了文化藝術科技場館代建，為國家科協代建了國家科技傳播中心，在西安代建了長安樂（一帶一路文化藝術中心）、長安雲(科技館和規劃館)，在成都代建了成都科幻館，是2023年第81屆世界科幻大會主會場，在深圳代建了深圳灣文化廣場(創意設計館和科技生活館)。

華潤置地着力打造大場館代建代運營一體化能力，通過代運營，優化代建設計和工程管理，通過代建帶來代運營機會。

觀點新媒體：在“保交樓”背景下，代建成為國家層面盤活不良資産的一種重要方式。華潤置地在代建項目選擇階段，重點關注什麼指標？

燕現軍：有不少住宅項目找華潤置地代建，但置地對住宅代建代銷的風險管理較為嚴格。

觀點新媒體：從長期來看，您覺得企業獲得穩健增長及盈利能力的關鍵是什麼？

燕現軍：一是對外能為客戶創造價值，能解決客戶的痛點問題，有好的産品和服務；二是對内企業要有管理效率，業務能有利潤和現金流；三是在行業内要有核心競争力，發展可持續。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。

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