歸國十年,随着個人的成長和業務的成熟,劉根智早已不是那個“不懂遊泳的少年”。
編者按:置身百年未有的時代浪潮之下,企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來,中國經濟迅速企穩和復蘇,投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用,但深刻的改變已經滲透各行各業。
面對變化的世界,我們應以更高視野追求更高質量的發展;那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業,他們的體繫、模式與策略,成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新,博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢,不斷革新模式與架構。故此,觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”,通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等,傳遞信心與希望,講述企業和企業家的故事。
作為其中的“新經濟篇”,将以創新、多元與專業的視野,觀察相關標杆企業在土地、不動産、産業、資本循環組合構建的新經濟産業領域所取得發展,以及可借鑒的經驗。
觀點網 美林基業集團總部前台一片忙碌景象,有工人正擺弄一組金屬牌匾,桌上放着安裝牌匾的工具。細問之下,原來金屬牌匾是美林基業旗下農業子公司的牌匾,正準備安裝到集團的形象牆上。
農業是美林基業轉型的重點方向,也是轉型成果集中體現之所在。
過去幾年,這家原以房地産開發為主業的綜合性企業,将主力業務從六個闆塊整合聚焦到“地産、農業、現代服務業”三個領域。未來,農業有望成為該公司最大的業務闆塊。
據了解,目前美林基業已在廣東的示範種植基地種下5萬畝油茶果樹,並帶動當地村落合作,長遠種植面積要提升至20萬畝。負責二産加工鍊條的美林油茶高新科技産業園也即将落成,全面投産之後,年産量預計達到10萬噸。
農業闆塊之外,地産和包含物業、酒店和商業的現代服務業業務闆塊也趨向穩定。極具确定性的業務前景,能給予掌舵人淡定和自信。
“昨天打了一下午的球。”劉根智推門進來,笑着跟我們打招呼。
采訪從寒暄開始,劉根智過去幾年一直堅持做健身和打羽毛球,如今開始接觸網球,工作之余享受着規律的運動生活。
在這個房地産行業人人自危的時代,他給人一種難得的輕松感。
只是輕松並不意味着毫無壓力,劉根智表示,目前集團運營仍存在壓力,一方面新方向農業業務需要不斷投入時間和精力,另一方面原有地産項目也正在有條不紊的推動,“不刻意,但也不拒絕有合适的合作伙伴”。
歸國十年,随着個人的成長和業務的成熟,劉根智早已不是那個“不懂遊泳的少年”。他堅信,伴随個人努力,正确的道路終将引領美林基業走得更穩更遠。
地産已非主流
劉根智2012年從美國南加州大學畢業後回國,進入父親劉遠炳創立的企業,2015年開始擔任集團執行總裁。
當時中國房地産行業仍處于黃金時代,貨币化棚改剛剛落地,自此之後的數年内,全國商品房銷售規模逐年遞增,TOP100房企你追我趕,紛紛抛出千億目標。
繁荣景象從2019年開始消退,過去幾年大多數開發商采用的高周轉模式所積累的問題逐漸暴露,並最終在2021年中旬集中爆發。
但也是在2016年年末,在房地産市場尚未展露頹勢時,美林基業便決心引入合作方,為美林湖項目的發展注入更多确定性,找到了合作方珠江實業集團,雙方共同打造美林湖項目。
廣州郊區大盤美林湖是美林基業集團旗下重點項目,擁有1000萬平方米的巨大開發體量。當時令市場不解的是,為何獨自開發項目十年後,美林基業選擇在市場上升期出讓權益。
盡管當時的解釋是出于集團未來發展方向考慮,但不少聲音歸根于太過謹慎,美林基業也被長期視為錯失全國化布局時機的區域房企。
但也正是這份謹慎,幫助美林基業可以平穩面對市場下行時期,在一定程度上避開行業風險的存在。
美林湖項目現由美林基業和珠江實業雙方共同組建的項目公司操盤,依靠國企背景,珠實集團此前在美林湖探索“地産+金融”商業模式卓有成效。
美林基業的另一個地産項目是位于麗江的美林水城,該項目占地1800畝,是一個集文、旅、産、商為一體的文旅小鎮,項目于2018年啟動首期建設,由美林基業全資控制。
據透露,截至目前美林湖項目剩余待開發土儲500多萬平方米,預計至少仍可開發10年,麗江美林水城項目也已進入開發中期。
至于未來規劃,劉根智指出,在美林湖和麗江美林水城項目開發完畢之後,公司在純房地産開發項目上會更加謹慎。
“我們過去10多年一直在嘗試把房地産闆塊做精,重點項目之外的項目可以轉讓的就轉讓,能合作的就合作,到今天也還沒有計劃去拓展重資産的項目。”他表示,在外界看來,美林基業還是一個房地産公司,不過未來3到5年内,美林農業應該會變為集團的主要業務。
後續開發已無後顧之憂,商業方面,美林M·LIVE天地占據了劉根智工作的較多時間,這座2019年開業的商場,是中國唯一同時擁有山姆會員店和宜家家居兩大主力店的購物中心,經過營運團隊四年的努力,已是廣州地區人流最暢旺的購物中心之一。
“美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大。”數據顯示,2020年在新冠疫情影響下,美林M·LIVE天地項目一期年客流量未低于1200萬人次。
2021年7月,随着二期正式開業,将主力店山姆會員商店引入商圈,美林M·LIVE天地人氣更上一層樓。“如果沒有宜家、山姆,我們商場的輻射範圍不會那麼大,現在我們的顧客最遠的來自東莞。”劉根智表示:“這個山姆店可能是山姆全球增長最快的門店,今年以來營業額連續突破,客單價也有了巨大的漲幅。”
到目前為止,美林M·LIVE天地已經擁有兩家國際品牌大型主力店,以及十余家中型主力店,包括NIKE、GAP、金逸IMAX影院等。除此之外,汽車品牌門店的數量也越來越多。
“現在已引入了12個汽車品牌。”劉根智介紹:“它們每個月都是該品牌廣州銷售前三名的門店,特斯拉在我們那兒一個月可以賣近200台。”
宜家家居和山姆會員店的引流作用已是逐漸弱化,“今天來看,60%的客戶並不是沖着山姆店和宜家來的,而是因為主力店和項目内的其他業态共同構成的生活體驗場景。”美林M·LIVE天地運營漸趨成熟,對客群已産生足夠黏性,其品牌也開始逐漸成形。
美林M·LIVE天地現年客流量保持在2500萬人次以上,而“現在暑假周末一天能達到18萬人次,今年目標是突破全年度3000萬人次”。
美林轉型中途
但無論如何,美林基業未來的主要發展方向一定是農業,即油茶業務。
轉型工作如火如荼,劉根智透露,眼下集團地産、農業、現代服務業三大業務貢獻收入占比是各三分之一。不過着眼未來,随着位于河源的美林油茶高新科技産業園年底投入使用,明年就能有産品入市,“農業闆塊的占比會越來越高。”
據悉,這項業務目前由劉根智父親劉遠炳全面負責,油茶業務可以說是他的“二次創業”。
茶油是油茶籽油,又名山茶油、山茶籽油,是從山茶科山茶屬植物的油茶成熟種子中提煉的天然食用植物油。
除此之外,茶果榨油之後的茶枯可用作農用殺菌劑和有機肥料,進一步提取的茶皂素,是制造乳化劑、洗潔劑、農藥助劑、飼料添加劑、蟹蝦養殖保護劑、紡織助劑、油田泡沫劑、采礦浮選劑、加氣混凝土穩泡劑與混凝土外加劑的必要材料,茶樹種子、果皮亦是提制栲膠的原料,有非常大的經濟價值。
資料顯示,油茶果樹主要分布于中國長江流域以南,在越南、緬甸、泰國、馬來西亞以及日本等國也有少量分布,但将油茶作為經濟産品種植的只有中國。
油茶是中國的獨有木本油料,考慮到其極高的經濟價值,以及現時愈發嚴峻的國際地緣政治風險帶來的糧油安全風險,為增強油料安全保障能力,油茶成為目前國内重點推廣的經濟作物。
據了解,目前中國油茶種植面積在約7000萬畝左右,油茶年産量約100萬噸,體量仍然較小,同時存在初級産品多,精深加工産品少、市場面較窄、企業規模偏小、資金短缺、機械化程度低等問題。
2022年中央一号文件就曾提出,要“支持擴大油茶種植面積,改造提升低産林。”今年年初國家三部委下發的《加快油茶産業發展三年行動方案(2023-2025年)》中,目標是實現“3年新增油茶種植1917萬畝、改造低産林1275.9萬畝”。
廣東省内,廣東省委将油茶生産納入“綠美廣東”生态建設重點任務,明确提出重點推動油茶等優勢特色産業發展。2022年内,廣東省首次在省級層面舉辦“2022廣東油茶産業大會”,宣布推進油茶規模化種植,圍繞油茶種植、生産、加工、銷售、科研、文旅等資源,搭建産業發展服務平台,實現油茶産業信息互聯互通、相關産業互融互促,集聚金融、創新要素,構建廣東油茶産業全域合作發展格局。
乘着政策東風,美林基業充分發揮主觀能動性,在培育品種、壓榨技術上的突破,“相信我們能把這個産品和行業做起來。”
據介紹,美林農業先後邀請中南林業科技大學袁德義教授團隊、華南農業大學黃永芳教授團隊合作,選育出具有樹體高大、結果數量多、單果大、果重,出仁率和出油率均高于普通油茶品種,且适合在華南地區生長的美林一、二、三、四号優質品種。
“以前是灌木,是很矮的,枝條也很軟。”劉根智說,美林一、二、三、四号因為是喬木,枝條較硬,因此也更适合機械化采摘。油茶是花果同期植物,美林基業目前自主研發的機器,能實現“摘果的同時不影響花”。
摘下油茶果實後,經過預處理,它們将被輸送進美林油茶高新科技産業園的加工廠房,利用由美林農林行業内率先引入的超臨界二氧化碳萃取技術,榨取成品油同時還能提取茶皂素等衍生産品。
“(食用油産品)前期大部分是To B,做OEM(原始設備制造商,代工廠),貼牌的生意。”劉根智稱,美林農業仍在發展初期,資源有限,團隊也有限,而食用油市場非常龐大,參與者衆多,且油茶還與橄榄油、亞麻籽油存在可替代關繫,競争激烈,“做食用油,你會發現到處都是對手。”
因此,美林農業計劃針對較小衆的母嬰市場,推出自有品牌的油茶産品品牌,主要針對月子中心等專業渠道。
“母嬰這一塊的食用油,國内競争品牌目前較少。”劉根智指,母嬰市場對油品的價格亦不敏感,更多關注功效和品質,也更容易推出高端産品。
不過,細分産品的銷售模式還正在行成繫統的方案,美林油茶業務目前更關注自身在行業供應鍊的地位:“我們會把自己歸為貿易公司,因為一産的量(或)滿足不了我們工廠的規模化生産需求,所以會和央企、國企合作,去做原材料的收儲。”
劉根智表示,此前美林農業已與幾家相關國央企進行接觸,後續一方面會加強與國央企合作,另一方面将擴大種植規模,以聯農帶農的方式,與在地村落合作共同致富,長遠種植面積在20萬畝,種植範圍覆蓋全廣東省内。
另外,因為油茶果樹種植需要5年才會初次挂果,美林農業将着力發掘林下經濟,包括如何将農業與文旅相結合也在考慮範疇。
以下為觀點新媒體對美林基業集團執行總裁劉根智先生的采訪實錄:
觀點新媒體:目前樓市下行,美林基業銷售是否有受到影響?
劉根智:多多少少都會受到影響,美林湖、美林水城兩個項目在賣,目前銷售還不錯,美林湖5月份賣了超過2個億,6月份接近2億。
觀點新媒體:您預判房地産開發行業還能做下去嗎?
劉根智:我認為房地産肯定還是有得做,只不過有些企業會被洗牌。
就美林基業來說,美林湖也好,麗江美林水城也好,我們在所在的區域都是標杆,有能力頂住這幾年的壓力。旁邊一些樓盤有較為極端的優惠政策出來,但我們還是保持均價在一定的位置。我們認為越是這個時候,企業越要知道自己要的是什麼,我們要的是項目長期的價值。
2016年引入珠實集團是我們主動為之,這個項目引進國企,他們在配套資源方面有優勢,比如學校、醫院等。
觀點新媒體:現在住宅闆塊不怎麼管了?
劉根智:我們項目比較少,同時沒有拓展更多項目,所以這幾年的模式還是集團直接管項目。
對于住宅闆塊業務,我現在主要管控關鍵節點和把控發展方向,像美林湖的具體執行是由合資公司操盤。
目前美林還是一個房地産公司,未來3到5年,我認為大家認識的美林應該有非常名單的農業標簽。
我們過去10多年一直在嘗試把房地産闆塊做精,重點項目之外的項目可以轉讓的就轉讓,能合作的就合作,到今天也還沒有計劃去拓展重資産的項目。
觀點新媒體:地産、農業、現代服務三個闆塊目前的業績貢獻或者收入貢獻各占多少?
劉根智:我認為是各占三分之一。今年年底開始,我們河源工廠第一期會開始使用,明年就有自己的産品進入市場,所以農業闆塊的占比會越來越高。
産出的一個是食用油,另外一個是油茶衍生品。銷售方面,前期我們的考慮大部分是To B,特别是油茶的衍生品,是一種應用廣泛的原材料。成品油方面我們做加工,也和一些有現成優質資源的平台共建品牌。
To C端的也會做一些,但是主要針對月子中心,母嬰市場這一闆塊,我們會做自己的品牌。
觀點新媒體:對農業闆塊有什麼展望?做山茶油是否不易受經濟環境的影響?
劉根智:這麼多年,國家出了很多利好的政策,但是目前行業來看距離成熟還有一定的距離,美林農業分析了行業的痛點,經過我們十年的努力,也有了一些突破,相信我們能把這個産品和行業做起來。
銷售方面,在疫情三年之後,食用油市場的需求發生極大的變化,對茶油這種高品質的油品有非常大的積極意義,我們已經有完整的方案,並根據市場的變化在不斷的優化。在供應端我們把自己歸為貿易公司,因為我們一産種植的量都滿足不了自己工廠的需求,所以會努力去找一些央企、國企合作,一起來做茶果的收儲工作。
我們是一二三産聯動的全産業鍊模式,利潤點是分散在整個産業鍊上的,在前期我們要做的是保證工廠能充分的運轉起來,我們的産品的品質是領先的,我們自己的品牌建立有一個較好的基礎,這樣從産業鍊的價值來看才是更加健康的。
二産工廠全面投産之後,一年能産出10萬噸油,等于全中國市場一天的需求。
種植方面,過去10年已經種了5萬畝,但這對我們來說只是一個示範基地。目前計劃是達到10萬畝,這是短期幾年的計劃,更重要的是帶動農民一起種,目標是20萬畝。
我們提供從種子到數字化植護、種植、生産、采摘標準,農戶用他們的地種植,之後我們收。我們這個聯農帶農的模式,對于整個鄉村振興、共同富裕,都有非常積極的意義。
另外,未來農業要結合旅遊,還要做林下經濟,這也是要考慮的。油茶樹種上山之後,還需要大概5年時間才到豐産期,這5年我們要做什麼?要做很多不同産業的研究。
觀點新媒體:為什麼To C端會專注母嬰市場?
劉根智:這個市場比較聚焦,一開始我們不希望鋪得太開。
如果做食用油,你會發現到處都是對手,母嬰這一塊的食用油,國内競争品牌目前有影響力的就只有為數不多的企業。而且母嬰市場對油品的價格不敏感,更多關注功效和品質,我們産品的品質恰好是更加符合這個市場的需求的。
但是食用油這一塊,如果用我們的品牌針對大市場去推廣,你會發現競争者非常多,憑印象就可以列至少20家競争對手出來,都有非常穩定的市場份額,然後還和橄榄油、亞麻籽油直接處于競争狀态,這在企業的初期、品牌建立的初期是比較不利的。
目前市場對于茶油的認知還處于初級階段,我們自身在消費端的資源也比較有限,所以會盡可能加強團隊建設,一開始針對一個小衆市場,這樣會比較好一點。
當然,我們也看到,中國沒有任何市場是小衆的,任何一個小衆市場都是大衆的。
觀點新媒體:商業方面今年情況如何,放開後恢復情況怎麼樣?
劉根智:美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大,目前一年的人流量還是保持在2500萬人次以上,今年目標是突破3000萬人次。
山姆會員店越做越好,他們的客單價有了非常大的漲幅,可能是全球增長最快的門店,今年以來的銷售額是屢創新高。
有山姆和宜家,美林M·LIVE天地這個項目有了更大的确定性,打造了一個比較獨特的購物中心,雖然現在來看租金還有較高的提升空間,但是也因為有他們在這里,項目的開業以及後面的疫情三年,我們的客流量才有保障。
兩個主力店對我們的作用,第一部分是租金,我們的純商業部分差不多有13萬平方米,山姆和宜家都是世界知名的零售企業。第二部分是把商場層級拉高,其他商戶也更加有信心,讓我們在招商的時候效率更高一點。
關于客流,現在已經實現了我們預期之中的轉換。一期的時候,宜家的客流占比較高,今天來看,我們有60%客戶並不是沖着山姆店和宜家來的,而是沖着商場整體的業态構成。這也實現了商場一開始就設定的轉換,現在已經看到這個效果了。
目前最突出是汽車品牌租戶,這個商場目前有11個汽車品牌,第12家剛進來,他們每個月差不多都是該品牌廣州銷售前三名的門店,特斯拉在我們那里一個月可以賣将近200台。
觀點新媒體:去年您說以後商業要适度輕資産輸出,購物中心會不會復制?
劉根智:再開發購物中心,目前沒有這個計劃,但輕資産方面也在拓展。
除了山姆和宜家之外,我們現在在打造一些新的IP。比如西座,我們會做一個戶外夜經濟的新業态,把夜經濟主題加強,今年想引進更多的酒吧和燒烤店。我們會利用我們的公共空間,借助我們強大的流量引入能力,打造一個集合“音樂、市集、營地、餐飲、演藝”于一體的“夜生活第三空間”,圍繞音樂的主題打造都市夜間休閑目的地。這是一個創新的業态,這也是對我們團隊的一次挑戰,但我相信我們可以做到。
東座,就是宜家那邊,有一個很大的露天天面,目前還在研究,保留作為停車場或者做一個公園,這樣的話停車場就會少大概200個車位。我們也十分重視消費者的購物體驗。
還有一個方向是汽車影院的模式,坐在車里面看電影,開收音機就可以聽到電影的聲音,然後旁邊配合一些合适的業态。
目前在探讨這三個方向,這也是對策劃和營運團隊的挑戰,我希望他們能夠在這個平台上得到足夠的鍛煉,展示他們的能力。
觀點新媒體:聯合辦公這條線還做嗎?
劉根智:我們在對市場不斷的調研,比如珠江新城,不是做不做的問題,而是如何去做的問題,現在傳統一點的寫字樓,市場競争非常激烈,很多寫字樓入住率並不樂觀,我們需要去用集團的各種資源,去疊加,去賦能,提供更适合當下市場的産品。
我是想把我們的聯合辦公變成一個孵化器,就是在集團增多一個業态,做投資這個闆塊,通過這個平台接觸更多的投資標的。
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撰文:劉子棟
審校:勞蓉蓉