編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。
作為其中的“新經濟篇”，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑑的經驗。
觀點網 美林基業集團總部前臺一片忙碌景象，有工人正擺弄一組金屬牌匾，桌上放着安裝牌匾的工具。細問之下，原來金屬牌匾是美林基業旗下農業子公司的牌匾，正準備安裝到集團的形象牆上。
農業是美林基業轉型的重點方向，也是轉型成果集中體現之所在。
過去幾年，這家原以房地產開發為主業的綜合性企業，將主力業務從六個板塊整合聚焦到“地產、農業、現代服務業”三個領域。未來，農業有望成為該公司最大的業務板塊。
據瞭解，目前美林基業已在廣東的示範種植基地種下5萬畝油茶果樹，並帶動當地村落合作，長遠種植面積要提升至20萬畝。負責二產加工鏈條的美林油茶高新科技產業園也即將落成，全面投產之後，年產量預計達到10萬噸。
農業板塊之外，地產和包含物業、酒店和商業的現代服務業業務板塊也趨向穩定。極具確定性的業務前景，能給予掌舵人淡定和自信。
“昨天打了一下午的球。”劉根智推門進來，笑着跟我們打招呼。
採訪從寒暄開始，劉根智過去幾年一直堅持做健身和打羽毛球，如今開始接觸網球，工作之餘享受着規律的運動生活。
在這個房地產行業人人自危的時代，他給人一種難得的輕鬆感。
只是輕鬆並不意味着毫無壓力，劉根智表示，目前集團運營仍存在壓力，一方面新方向農業業務需要不斷投入時間和精力，另一方面原有地產項目也正在有條不紊的推動，“不刻意，但也不拒絕有合適的合作伙伴”。
歸國十年，隨着個人的成長和業務的成熟，劉根智早已不是那個“不懂游泳的少年”。他堅信，伴隨個人努力，正確的道路終將引領美林基業走得更穩更遠。
地產已非主流
劉根智2012年從美國南加州大學畢業後回國，進入父親劉遠炳創立的企業，2015年開始擔任集團執行總裁。
當時中國房地產行業仍處於黃金時代，貨幣化棚改剛剛落地，自此之後的數年內，全國商品房銷售規模逐年遞增，TOP100房企你追我趕，紛紛拋出千億目標。
繁榮景象從2019年開始消退，過去幾年大多數開發商採用的高週轉模式所積累的問題逐漸暴露，並最終在2021年中旬集中爆發。
但也是在2016年年末，在房地產市場尚未展露頹勢時，美林基業便決心引入合作方，為美林湖項目的發展注入更多確定性，找到了合作方珠江實業集團，雙方共同打造美林湖項目。
廣州郊區大盤美林湖是美林基業集團旗下重點項目，擁有1000萬平方米的巨大開發體量。當時令市場不解的是，為何獨自開發項目十年後，美林基業選擇在市場上升期出讓權益。
儘管當時的解釋是出於集團未來發展方向考慮，但不少聲音歸根於太過謹慎，美林基業也被長期視為錯失全國化佈局時機的區域房企。
但也正是這份謹慎，幫助美林基業可以平穩面對市場下行時期，在一定程度上避開行業風險的存在。
美林湖項目現由美林基業和珠江實業雙方共同組建的項目公司操盤，依靠國企背景，珠實集團此前在美林湖探索“地產+金融”商業模式卓有成效。
美林基業的另一個地產項目是位於麗江的美林水城，該項目佔地1800畝，是一個集文、旅、產、商為一體的文旅小鎮，項目於2018年啓動首期建設，由美林基業全資控制。
據透露，截至目前美林湖項目剩餘待開發土儲500多萬平方米，預計至少仍可開發10年，麗江美林水城項目也已進入開發中期。
至於未來規劃，劉根智指出，在美林湖和麗江美林水城項目開發完畢之後，公司在純房地產開發項目上會更加謹慎。
“我們過去10多年一直在嘗試把房地產板塊做精，重點項目之外的項目可以轉讓的就轉讓，能合作的就合作，到今天也還沒有計劃去拓展重資產的項目。”他表示，在外界看來，美林基業還是一個房地產公司，不過未來3到5年內，美林農業應該會變為集團的主要業務。
後續開發已無後顧之憂，商業方面，美林M·LIVE天地佔據了劉根智工作的較多時間，這座2019年開業的商場，是中國唯一同時擁有山姆會員店和宜家家居兩大主力店的購物中心，經過營運團隊四年的努力，已是廣州地區人流最暢旺的購物中心之一。
“美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大。”數據顯示，2020年在新冠疫情影響下，美林M·LIVE天地項目一期年客流量未低於1200萬人次。
2021年7月，隨着二期正式開業，將主力店山姆會員商店引入商圈，美林M·LIVE天地人氣更上一層樓。“如果沒有宜家、山姆，我們商場的輻射範圍不會那麼大，現在我們的顧客最遠的來自東莞。”劉根智表示：“這個山姆店可能是山姆全球增長最快的門店，今年以來營業額連續突破，客單價也有了巨大的漲幅。”
到目前為止，美林M·LIVE天地已經擁有兩家國際品牌大型主力店，以及十餘家中型主力店，包括NIKE、GAP、金逸IMAX影院等。除此之外，汽車品牌門店的數量也越來越多。
“現在已引入了12個汽車品牌。”劉根智介紹：“它們每個月都是該品牌廣州銷售前三名的門店，特斯拉在我們那兒一個月可以賣近200臺。”
宜家家居和山姆會員店的引流作用已是逐漸弱化，“今天來看，60%的客戶並不是衝着山姆店和宜家來的，而是因為主力店和項目內的其他業態共同構成的生活體驗場景。”美林M·LIVE天地運營漸趨成熟，對客羣已產生足夠黏性，其品牌也開始逐漸成形。
美林M·LIVE天地現年客流量保持在2500萬人次以上，而“現在暑假週末一天能達到18萬人次，今年目標是突破全年度3000萬人次”。
美林轉型中途
但無論如何，美林基業未來的主要發展方向一定是農業，即油茶業務。
轉型工作如火如荼，劉根智透露，眼下集團地產、農業、現代服務業三大業務貢獻收入佔比是各三分之一。不過着眼未來，隨着位於河源的美林油茶高新科技產業園年底投入使用，明年就能有產品入市，“農業板塊的佔比會越來越高。”
據悉，這項業務目前由劉根智父親劉遠炳全面負責，油茶業務可以說是他的“二次創業”。
茶油是油茶籽油，又名山茶油、山茶籽油，是從山茶科山茶屬植物的油茶成熟種子中提煉的天然食用植物油。
除此之外，茶果榨油之後的茶枯可用作農用殺菌劑和有機肥料，進一步提取的茶皁素，是製造乳化劑、洗潔劑、農藥助劑、飼料添加劑、蟹蝦養殖保護劑、紡織助劑、油田泡沫劑、採礦浮選劑、加氣混凝土穩泡劑與混凝土外加劑的必要材料，茶樹種子、果皮亦是提製栲膠的原料，有非常大的經濟價值。
資料顯示，油茶果樹主要分佈於中國長江流域以南，在越南、緬甸、泰國、馬來西亞以及日本等國也有少量分佈，但將油茶作為經濟產品種植的只有中國。
油茶是中國的獨有木本油料，考慮到其極高的經濟價值，以及現時愈發嚴峻的國際地緣政治風險帶來的糧油安全風險，為增強油料安全保障能力，油茶成為目前國內重點推廣的經濟作物。
據瞭解，目前中國油茶種植面積在約7000萬畝左右，油茶年產量約100萬噸，體量仍然較小，同時存在初級產品多，精深加工產品少、市場面較窄、企業規模偏小、資金短缺、機械化程度低等問題。
2022年中央一號文件就曾提出，要“支持擴大油茶種植面積，改造提升低產林。”今年年初國家三部委下發的《加快油茶產業發展三年行動方案（2023-2025年）》中，目標是實現“3年新增油茶種植1917萬畝、改造低產林1275.9萬畝”。
廣東省內，廣東省委將油茶生產納入“綠美廣東”生態建設重點任務，明確提出重點推動油茶等優勢特色產業發展。2022年內，廣東省首次在省級層面舉辦“2022廣東油茶產業大會”，宣佈推進油茶規模化種植，圍繞油茶種植、生產、加工、銷售、科研、文旅等資源，搭建產業發展服務平臺，實現油茶產業信息互聯互通、相關產業互融互促，集聚金融、創新要素，構建廣東油茶產業全域合作發展格局。
乘着政策東風，美林基業充分發揮主觀能動性，在培育品種、壓榨技術上的突破，“相信我們能把這個產品和行業做起來。”
據介紹，美林農業先後邀請中南林業科技大學袁德義教授團隊、華南農業大學黃永芳教授團隊合作，選育出具有樹體高大、結果數量多、單果大、果重，出仁率和出油率均高於普通油茶品種，且適合在華南地區生長的美林一、二、三、四號優質品種。
“以前是灌木，是很矮的，枝條也很軟。”劉根智說，美林一、二、三、四號因為是喬木，枝條較硬，因此也更適合機械化採摘。油茶是花果同期植物，美林基業目前自主研發的機器，能實現“摘果的同時不影響花”。
摘下油茶果實後，經過預處理，它們將被輸送進美林油茶高新科技產業園的加工廠房，利用由美林農林行業內率先引入的超臨界二氧化碳萃取技術，榨取成品油同時還能提取茶皁素等衍生產品。
“（食用油產品）前期大部分是To B，做OEM（原始設備製造商，代工廠），貼牌的生意。”劉根智稱，美林農業仍在發展初期，資源有限，團隊也有限，而食用油市場非常龐大，參與者眾多，且油茶還與橄欖油、亞麻籽油存在可替代關係，競爭激烈，“做食用油，你會發現到處都是對手。”
因此，美林農業計劃針對較小眾的母嬰市場，推出自有品牌的油茶產品品牌，主要針對月子中心等專業渠道。
“母嬰這一塊的食用油，國內競爭品牌目前較少。”劉根智指，母嬰市場對油品的價格亦不敏感，更多關注功效和品質，也更容易推出高端產品。
不過，細分產品的銷售模式還正在行成系統的方案，美林油茶業務目前更關注自身在行業供應鏈的地位：“我們會把自己歸為貿易公司，因為一產的量（或）滿足不了我們工廠的規模化生產需求，所以會和央企、國企合作，去做原材料的收儲。”
劉根智表示，此前美林農業已與幾家相關國央企進行接觸，後續一方面會加強與國央企合作，另一方面將擴大種植規模，以聯農帶農的方式，與在地村落合作共同致富，長遠種植面積在20萬畝，種植範圍覆蓋全廣東省內。
另外，因為油茶果樹種植需要5年才會初次掛果，美林農業將着力發掘林下經濟，包括如何將農業與文旅相結合也在考慮範疇。
以下為觀點新媒體對美林基業集團執行總裁劉根智先生的採訪實錄：
觀點新媒體：目前樓市下行，美林基業銷售是否有受到影響？
劉根智：多多少少都會受到影響，美林湖、美林水城兩個項目在賣，目前銷售還不錯，美林湖5月份賣了超過2個億，6月份接近2億。
觀點新媒體：您預判房地產開發行業還能做下去嗎？
劉根智：我認為房地產肯定還是有得做，只不過有些企業會被洗牌。
就美林基業來說，美林湖也好，麗江美林水城也好，我們在所在的區域都是標杆，有能力頂住這幾年的壓力。旁邊一些樓盤有較為極端的優惠政策出來，但我們還是保持均價在一定的位置。我們認為越是這個時候，企業越要知道自己要的是什麼，我們要的是項目長期的價值。
2016年引入珠實集團是我們主動為之，這個項目引進國企，他們在配套資源方面有優勢，比如學校、醫院等。
觀點新媒體：現在住宅板塊不怎麼管了？
劉根智：我們項目比較少，同時沒有拓展更多項目，所以這幾年的模式還是集團直接管項目。
對於住宅板塊業務，我現在主要管控關鍵節點和把控發展方向，像美林湖的具體執行是由合資公司操盤。
目前美林還是一個房地產公司，未來3到5年，我認為大家認識的美林應該有非常名單的農業標籤。
我們過去10多年一直在嘗試把房地產板塊做精，重點項目之外的項目可以轉讓的就轉讓，能合作的就合作，到今天也還沒有計劃去拓展重資產的項目。
觀點新媒體：地產、農業、現代服務三個板塊目前的業績貢獻或者收入貢獻各佔多少？
劉根智：我認為是各佔三分之一。今年年底開始，我們河源工廠第一期會開始使用，明年就有自己的產品進入市場，所以農業板塊的佔比會越來越高。
產出的一個是食用油，另外一個是油茶衍生品。銷售方面，前期我們的考慮大部分是To B，特別是油茶的衍生品，是一種應用廣泛的原材料。成品油方面我們做加工，也和一些有現成優質資源的平臺共建品牌。
To C端的也會做一些，但是主要針對月子中心，母嬰市場這一板塊，我們會做自己的品牌。
觀點新媒體：對農業板塊有什麼展望？做山茶油是否不易受經濟環境的影響？
劉根智：這麼多年，國家出了很多利好的政策，但是目前行業來看距離成熟還有一定的距離，美林農業分析了行業的痛點，經過我們十年的努力，也有了一些突破，相信我們能把這個產品和行業做起來。
銷售方面，在疫情三年之後，食用油市場的需求發生極大的變化，對茶油這種高品質的油品有非常大的積極意義，我們已經有完整的方案，並根據市場的變化在不斷的優化。在供應端我們把自己歸為貿易公司，因為我們一產種植的量都滿足不了自己工廠的需求，所以會努力去找一些央企、國企合作，一起來做茶果的收儲工作。
我們是一二三產聯動的全產業鏈模式，利潤點是分散在整個產業鏈上的，在前期我們要做的是保證工廠能充分的運轉起來，我們的產品的品質是領先的，我們自己的品牌建立有一個較好的基礎，這樣從產業鏈的價值來看才是更加健康的。
二產工廠全面投產之後，一年能產出10萬噸油，等於全中國市場一天的需求。
種植方面，過去10年已經種了5萬畝，但這對我們來說只是一個示範基地。目前計劃是達到10萬畝，這是短期幾年的計劃，更重要的是帶動農民一起種，目標是20萬畝。
我們提供從種子到數字化植護、種植、生產、採摘標準，農戶用他們的地種植，之後我們收。我們這個聯農帶農的模式，對於整個鄉村振興、共同富裕，都有非常積極的意義。
另外，未來農業要結合旅遊，還要做林下經濟，這也是要考慮的。油茶樹種上山之後，還需要大概5年時間才到豐產期，這5年我們要做什麼？要做很多不同產業的研究。
觀點新媒體：為什麼To C端會專注母嬰市場？
劉根智：這個市場比較聚焦，一開始我們不希望鋪得太開。
如果做食用油，你會發現到處都是對手，母嬰這一塊的食用油，國內競爭品牌目前有影響力的就只有為數不多的企業。而且母嬰市場對油品的價格不敏感，更多關注功效和品質，我們產品的品質恰好是更加符合這個市場的需求的。
但是食用油這一塊，如果用我們的品牌針對大市場去推廣，你會發現競爭者非常多，憑印象就可以列至少20家競爭對手出來，都有非常穩定的市場份額，然後還和橄欖油、亞麻籽油直接處於競爭狀態，這在企業的初期、品牌建立的初期是比較不利的。
目前市場對於茶油的認知還處於初級階段，我們自身在消費端的資源也比較有限，所以會盡可能加強團隊建設，一開始針對一個小眾市場，這樣會比較好一點。
當然，我們也看到，中國沒有任何市場是小眾的，任何一個小眾市場都是大眾的。
觀點新媒體：商業方面今年情況如何，放開後恢復情況怎麼樣？
劉根智：美林M·LIVE天地在疫情期間受到的影響不算大，目前一年的人流量還是保持在2500萬人次以上，今年目標是突破3000萬人次。
山姆會員店越做越好，他們的客單價有了非常大的漲幅，可能是全球增長最快的門店，今年以來的銷售額是屢創新高。
有山姆和宜家，美林M·LIVE天地這個項目有了更大的確定性，打造了一個比較獨特的購物中心，雖然現在來看租金還有較高的提升空間，但是也因為有他們在這裏，項目的開業以及後面的疫情三年，我們的客流量才有保障。
兩個主力店對我們的作用，第一部分是租金，我們的純商業部分差不多有13萬平方米，山姆和宜家都是世界知名的零售企業。第二部分是把商場層級拉高，其他商戶也更加有信心，讓我們在招商的時候效率更高一點。
關於客流，現在已經實現了我們預期之中的轉換。一期的時候，宜家的客流佔比較高，今天來看，我們有60%客戶並不是衝着山姆店和宜家來的，而是衝着商場整體的業態構成。這也實現了商場一開始就設定的轉換，現在已經看到這個效果了。
目前最突出是汽車品牌租戶，這個商場目前有11個汽車品牌，第12家剛進來，他們每個月差不多都是該品牌廣州銷售前三名的門店，特斯拉在我們那裏一個月可以賣將近200臺。
觀點新媒體：去年您說以後商業要適度輕資產輸出，購物中心會不會複製？
劉根智：再開發購物中心，目前沒有這個計劃，但輕資產方面也在拓展。
除了山姆和宜家之外，我們現在在打造一些新的IP。比如西座，我們會做一個戶外夜經濟的新業態，把夜經濟主題加強，今年想引進更多的酒吧和燒烤店。我們會利用我們的公共空間，藉助我們強大的流量引入能力，打造一個集合“音樂、市集、營地、餐飲、演藝”於一體的“夜生活第三空間”，圍繞音樂的主題打造都市夜間休閒目的地。這是一個創新的業態，這也是對我們團隊的一次挑戰，但我相信我們可以做到。
東座，就是宜家那邊，有一個很大的露天天面，目前還在研究，保留作為停車場或者做一個公園，這樣的話停車場就會少大概200個車位。我們也十分重視消費者的購物體驗。
還有一個方向是汽車影院的模式，坐在車裏面看電影，開收音機就可以聽到電影的聲音，然後旁邊配合一些合適的業態。
目前在探討這三個方向，這也是對策劃和營運團隊的挑戰，我希望他們能夠在這個平臺上得到足夠的鍛鍊，展示他們的能力。
觀點新媒體：聯合辦公這條線還做嗎？
劉根智：我們在對市場不斷的調研，比如珠江新城，不是做不做的問題，而是如何去做的問題，現在傳統一點的寫字樓，市場競爭非常激烈，很多寫字樓入住率並不樂觀，我們需要去用集團的各種資源，去疊加，去賦能，提供更適合當下市場的產品。
我是想把我們的聯合辦公變成一個孵化器，就是在集團增多一個業態，做投資這個板塊，通過這個平臺接觸更多的投資標的。