有心者勝 | 觀點與陳宏飛面對面：光大安石如何在 “大資管”時代行穩致遠

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

觀點網 二戰即将結束之際，英國首相丘吉爾在組建聯合國期間說過一句話：“永遠不要浪費一場好危機。”（Never waste a good crisis）在不少人眼中，機會與危險如影随形，眼下的房地産調整周期亦如是。

再次見到陳宏飛，盡管因工作事務而稍顯忙碌，但他的臉上毫無倦意。懷着對市場的敬畏之心，光大安石多年來一直在為可能發生的行業調整做準備，“（我們）比較早就開始為行業轉型做準備，從2016年就開始主動逐步退出住宅開發領域。”有人将房地産行業的深度調整歸因于外界因素的諸多影響，也有人期待行業可以快速回到過去的發展軌道上，但在陳宏飛眼里，房地産行業的轉型是行業發展到一定階段後的自然過程。他指出，房地産行業向新發展模式平穩過渡可能會是一個中長期的過程，“與其對市場快速反彈抱持幻想，不如腳踏實地适應行業的新常态”。

在行業調整時期仍顯遊刃有余，這離不開光大安石自身專業能力的深厚積累。在十五年的發展歷程中，光大安石早已在不動産資産管理領域建立了全面的業務能力，並從縱橫兩個維度提出了不動産“大資管”的繫統性理念。在當下的市場環境下，光大安石最關注的是如何發揮自身的不動産資産管理能力，“光大安石的核心主業是提供資産管理服務，随着不動産行業的調整以及新建項目難度的提升，我們的價值會進一步彰顯出來。”

随着房地産業迎來深度調整，不動産資産管理行業的前景如何？不動産資産管理從業機構又應如何把握新常态賦予的特殊機遇？陳宏飛給出了屬于光大安石的答案。

“适應新常态”

核心管理層的海外履職經歷讓光大安石更具國際視野，也賦予了這家企業對危機更敏銳的嗅覺。早在2016-2018年房地産行業如日中天時，光大安石就啟動轉型，為可能到來的調整周期做準備。

對于房地産泡沫，親歷過泡沫破裂的海外投資人或許更有發言權。陳宏飛回憶道：“早在10年以前，我們接觸的海外投資人就對國内的住宅地産泡沫化趨勢抱有擔憂，他們擔心中國的住宅缺乏租賃市場、租金回報率過低，但彼時境内的機構都很樂觀，認為随着租賃市場的發展，租金會上漲並帶動租金回報率回歸正常水平，但近年來一些低能級城市住宅市場需求已經支撐不了那麼多供給，企業可以考慮是否重新優化自身的資産配置。”

基于這樣的市場洞察，光大安石自2016年起逐步退出住宅開發領域，彼時被認為杞人憂天的策略，如今已被證實為未雨綢缪。陳宏飛預期，此番房地産行業調整将是一個中長期的過程，“與其對市場快速反彈抱持幻想，不如腳踏實地适應行業的新常态”。

“資産管理的價值會愈發彰顯”

資産管理從不僅僅是一個口号，光大安石始終以專業與經驗去诠釋資産管理的價值，而這種價值越是到行業調整時期反而會愈發彰顯。對于那些在市場下行期遇到風險、陷入困境的項目而言，能否推動項目走出困境、避免遭受更大的損失，取決于能否實時對項目的真實價值進行合理判斷，也取決于是否擁有駕馭復雜項目的資産管理能力。

“出現流動性問題的項目往往涉及比較復雜的資本結構甚至司法糾紛，此時最重要的事情是重建利益相關方的信任關繫，維護項目自身的價值潛力”，陳宏飛指出，“對于一些臨近完工的爛尾項目，如果判斷項目的開發能調整至符合運營的需求、投入運營後有增量價值，那投入一些資金推動項目開業比讓項目就此爛尾更合理，新增投入的資金有可能收回，業主或債權人也有希望彌補一部分損失；還有一些項目是完全不應繼續追加出資的，這，就需要資産管理機構的綜合判斷能力，這也是我們的專長所在。”

無論周遭環境如何變化，光大安石都選擇專注于資産價值本身，致力通過發揮自身的資産管理能力去徹底發掘資産的潛在價值。在不動産行業深度調整的當下，這樣的能力更加可貴。陳宏飛說：“我們更側重于為投資人提供資産管理服務，包括盤活存量資産、對項目進行重新定位”，其目的是“把項目的價值潛力釋放出來”。

他以位于上海的光大安石虹橋中心為例，進一步闡釋了資産管理之于項目盤活的重要意義。“這個項目在我們收購前曾是一個陷入長期爛尾的黃金批發市場，其規劃定位與其所占據的空間區位有着嚴重沖突”。由于對市場需求進行了深入的調查研判，光大安石把握住了項目機會，給予這個項目以新生，“我們對虹橋區域的商業、辦公、居住、差旅需求進行了認真研判，與潛在的使用者和承租人深入溝通，最終将這個項目打造為集社區購物中心、甲級寫字樓及長租公寓業态為一體的城市綜合體，最大化地釋放了這個項目的價值。”

在陳宏飛眼中，在當下的市場環境下，不動産資産管理業務将迎來更多機會，而随着不動産行業的調整以及新建項目難度的提升，資産管理的價值也會愈發彰顯。

“我們有信心把握新時代帶來的新機遇”

房地産行業向新發展模式過渡會經歷一個長期的過程，在此期間行業不免面臨陣痛，但也會孕育許多新的機會。“中長期來看，您對市場的判斷如何？接下來的信心怎麼樣？”我們好奇于光大安石對行業前景以及自身策略的展望。

“這輪市場周期調整也許會比較漫長，但這也正是我們不動産資産管理機構能夠更好發揮自身價值的時代，我們有信心把握新時代帶來的新機遇。”陳宏飛毫不猶豫地回答道。他還表示，接下來光大安石在存量改造方面的業務規模可能會繼續提升：“我們會力争把握好房地産行業調整帶來的機會，為更多的存量改造項目提供服務。”

資料顯示，創立于2007年的光大安石，已憑借多年積累的不動産資産管理能力享譽行業，目前光大安石在管資産類别已涵蓋城市綜合體項目、購物中心、寫字樓及産業園區、倉儲物流、長租公寓、酒店等主要資産類型。截至2022年末，光大安石在管資産規模約455億元人民币，累計資産管理規模突破1320億元人民币。

陳宏飛預測，随着房地産行業進入存量時代，供給自動創造需求的時代已經結束了。對于光大安石而言，最重要的是确認拟打造的産品有真實市場需求支撐。“進入存量時代後，我們一定要學會以需求定供給，只有圍繞着市場需求重新組織和整合不動産資産管理産業鍊，才能把握下一個時代的方向。”

為了适應新的市場環境，光大安石提出構建不動産“大資管”理念，陳宏飛為我們深入淺出地闡述了這一理念的内涵。他提到，光大安石的“大資管”理念涵蓋兩個維度，第一個維度是縱向一體化的“以終為始”。“在項目投資建設之前，我們就要對産品的市場真實需求做好研判分析，只有滿足市場需要、确認能夠管好的項目，才能讨論是否有投資決策的可能，投資決策流程要将對項目整個生命周期的判斷納入考量。”

陳宏飛補充道，這一縱向維度的視角是“大資管”的關鍵理念之一，“它要求資産管理機構對不動産資産管理産業鍊在全生命周期内進行一體化整合”，並“打造'募、投、管、退'閉環，追求長期穩定的現金流回報”。而這原本就是光大安石的企業基因和長期堅守的資産管理理念，陳宏飛強調：“随着新時代的到來，我們會更加強調這一點”。

在這一維度下，光大安石同樣關注當前受政策鼓勵的基礎設施公募REITs。陳宏飛提到：“基礎設施公募REITs試點目前已經向倉儲物流、産業園區、保障性租賃住房及消費基礎設施等業态次第擴容，這有助于進一步帶動存量資産和新增投資的良性循環，對我們的投資判斷也起到了很好的參考作用。”

光大安石的“大資管”理念的第二個維度，是橫向一體化的不動産“全業态覆蓋”。在過去十余年的不動産資産管理實踐中，光大安石發現随着城鎮化建設進入新階段，城市有機體對于其空間組成産生了更加精細化的需求，好的不動産項目需要有能力把握和迎合這種精細化的需求，並有能力做出不同業态之間的切換。為此，光大安石通過将商業、寫字樓、倉儲物流、産業園區、長租公寓的運營能力進行橫向整合，打造出配置空間資源的能力與整合各品類資産運營及供應鍊管理的能力，這種能力又反過來對光大安石的投資決策能力形成支撐，使光大安石在不動産資産投資和資産管理領域建立起更深的護城河。

盡管越來越多的企業開始轉型涉足不動産資産管理業務，但陳宏飛並沒有感到太大壓力，他認為企業普遍意識到存量時代來臨、積極探索戰略轉型對行業而言是一件好事。而對于轉型中的企業而言，建立一套适配不動産資産管理業務體繫的團隊、技術、品牌以及企業文化是至關重要的，這一過程不僅需要投入金錢，也需要耐心的積累和沉澱。

“為了更好的适應新時代，光大安石堅持打造縱橫兩個維度的不動産'大資管'能力，從而為包括政府平台、金融機構及發展商提供更優質的綜合性不動産資産管理解決方案。”陳宏飛如此闡述光大安石構建不動産“大資管”業務體繫的願景。

以下為觀點新媒體對光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執行官陳宏飛先生的專訪實錄：

觀點新媒體：光大安石提出了不動産“大資管”概念，您是否可以介紹一下這個概念？

陳宏飛：随着房地産行業進入存量時代，供給自動創造需求的時代已經結束了，我們做産品、做投資，最重要是的确認拟打造的産品有真實市場需求支撐。在過去的增量時代，無論我們做住宅、購物中心還是寫字樓、倉儲物流，只要做出來産品，就總能找到對應的需求。而在本輪房地産周期調整後，盡管市場需求仍然存在，但需求方會變得更為挑剔，那些沒有迎合市場真實需求、僅以粗放式供給開發出的産品會形成空置，最終成為泡沫化的資産。進入存量時代後，我們要學會以需求定供給，只有圍繞着市場需求重新組織和整合不動産資産管理産業鍊，才能把握好下一個時代的方向。

光大安石的不動産“大資管”理念有兩個維度。第一個維度是縱向一體化的“以終為始”。在項目投資建設之前，我們就要對産品的市場真實需求做好研判分析，只有滿足市場需要、确認能夠管好的項目，才能讨論是否有投資決策的可能，投資決策流程要将對項目整個生命周期的判斷納入考量。在過去15年的發展歷程中，光大安石也曾經歷過供不應求的短缺時代，但進入新時代後，我們意識到只有在投資前深入判斷市場、了解空間使用者對趨勢的判斷和預期，才有可能做出科學的決策。而随着市場的逐步成熟，不動産項目的退出路徑也在日臻豐富。例如，基礎設施公募REITs試點目前已經向倉儲物流、産業園區、保障性租賃住房及消費基礎設施等業态次第擴容，這有助于進一步帶動存量資産和新增投資的良性循環，對我們的投資判斷也起到了很好的參考作用。這一縱向維度的視角是“大資管”的關鍵理念之一，它要求資産管理機構對不動産資産管理産業鍊在全生命周期内進行一體化整合，這也是光大安石的企業基因。我們長期堅守的資産管理理念是打造“募、投、管、退”閉環，追求長期穩定的現金流回報，随時新時代的到來，我們會更加強調這一點。

第二個維度是橫向一體化的“全業态覆蓋”。在過去數年的不動産資産管理實踐中，我們發現随着城鎮化建設進入新階段，城市有機體對于其空間組成産生了更加精細化的需求，好的不動産項目需要有能力把握和迎合這種精細化的需求。以我們在上海淞虹路打造的光大安石虹橋中心項目為例，這個項目在我們收購前曾是一宗陷入爛尾的黃金批發市場，其規劃定位與其所占據的空間區位有着嚴重沖突。在光大安石接手前，我們對虹橋區域的商業、辦公、居住、差旅需求進行了認真研判，與潛在的使用者和承租人深入溝通，最終将這個項目打造為集社區購物中心、甲級寫字樓及長租公寓業态為一體的城市綜合體，最大化地釋放了這個項目的價值。對空間最優利用方式的判斷是我們核心競争力之一，只有對每個項目進行深入研判、發掘其真實市場需求，才能找到各個業态的最佳配比，才能對不同功能的定位做出最恰當的把握，而這種判斷力是建立在我們對不動産資産管理全業态、全品類的管理能力之上的--通過将商業、寫字樓、倉儲物流、産業園區、長租公寓的運營能力進行橫向整合，我們掌握了配置空間資源的能力與集中各品類資産運營及供應鍊管理的能力，這種能力又反過來支撐我們的決策能力，使我們在不動産資産投資和資産管理領域建立起更深的護城河。

為了更好的适應新時代，光大安石将堅持打造縱橫兩個維度的不動産“大資管”能力，從而為包括政府平台、金融機構及發展商提供更優質的綜合性不動産資産管理解決方案。

觀點新媒體：中長期來看，您對市場的判斷如何？接下來的信心怎麼樣？

陳宏飛：這輪市場周期調整也許會比較漫長，但這也正是我們不動産資産管理機構能夠更好發揮自身價值的時代，我們有信心把握新時代帶來的新機遇。

觀點新媒體：光大安石的存量改造類項目占資産管理規模的比例會越來越高嗎？

陳宏飛：我們會力争把握好行業調整帶來的機會，為更多的存量改造項目提供服務。

觀點新媒體：預計會調整多少年？

陳宏飛：房地産行業向新發展模式平穩過渡可能會經歷一個中長期的過程，與其對市場快速反彈抱持幻想，不如腳踏實地适應行業的新常态。

觀點新媒體：疫情對此的影響有多大呢？

陳宏飛：我認為，疫情的沖擊最終會随社會經濟恢復常态化運行逐漸淡去，而房地産行業新發展模式的建立是行業發展到一定階段後的自然過程，這是行業周期的規律。

觀點新媒體：所以你們的心态比較平和？

陳宏飛：我們一直懷着對市場的敬畏之心，比較早就開始為行業轉型做準備，從2016年就開始主動逐步退出住宅開發領域。

觀點新媒體：很多人說轉型做資管很難，沒有很強的專業能力是做不到的，您怎麼看待？

陳宏飛：企業普遍意識到存量時代來臨並積極探索戰略轉型，這對行業而言是一件好事，但這類轉型也有一定的挑戰性。企業需要思考如何去建立一套适配不動産資産管理業務體繫的團隊、技術、品牌以及企業文化，這一過程不僅需要投入金錢，也需要耐心的積累和沉澱。

觀點新媒體：近期消費基礎設施REITs政策鼓勵百貨商場、農貿市場以及服務社區的購物中心參與試點申報，你們在管的大融城項目是不是也有機會？

陳宏飛：我們在管的大融城項目屬于服務民生的購物中心，是政策鼓勵的消費基礎設施項目，從政策角度看參與試點沒有硬性障礙，未來我們也會結合各項目具體情況作綜合考慮。

觀點新媒體：光大安石較早參與了國内公募REITs市場，您對市場未來的判斷是怎樣的？ 

陳宏飛：政策對基礎設施公募REITs市場持鼓勵态度，市場規模前景可期。在當前試點階段，監管機構設置了較為嚴格的項目準入門檻，能夠參與試點的項目都是優中選優的。未來，随着公募REITs領域逐步建立起一套識别優質資産與優質運營管理機構的機制，這個市場的發展速度會更快，從而有助于降低宏觀經濟杠杆率、化解金融風險，並鼓勵更多支持股權融資的中長期資本進入市場。

觀點新媒體：現在深圳寫字樓空置率接近30%，上海市中心以外的大部分地區空置壓力也很大，廣州是空置率相對比較低，您認為空置率高企是什麼原因導致的？

陳宏飛：空置率高企是市場供需失衡的結果，上海、深圳的寫字樓市場供給都比較大，這兩座城市過去在城市建設供給先行上都取得了巨大的成功，但不斷重復成功路徑，增加供給、“築巢引鳳”，在市場下行期也可能孕育供需失衡的風險。

觀點新媒體：很多企業家認為這次危機，自己犯的錯誤只有10%，您怎麼看？

陳宏飛：早在10年以前，我們接觸的海外投資人就對國内的住宅地産泡沫化趨勢抱有擔憂，他們擔心中國的住宅缺乏租賃市場、租金回報率過低，但彼時境内的機構普遍樂觀，認為随着租賃市場的發展，租金會上漲並帶動租金回報率回歸正常水平。從近年來一些低能級城市的市場表現看，其真實的住宅需求可能已經支撐不了那麼多供給，企業也可以考慮是否應據此重新優化自身的資産配置。

觀點新媒體：比較好奇光大安石的物流賽道，這兩年大家都在往新經濟這個方向突破，會不會感到競争的壓力？

陳宏飛：我們管理着包括倉儲物流、制造廠房和産業園區在内的多種工業地産業态，培育了包括資産獲取、規劃設計、建設開發、租賃運營、物業管理在内的綜合能力。對于工業地産項目，我們的理念也是一貫的，即找到這塊土地或空間最佳的用途，處理好空間對生産的服務關繫，最終在恰當的時點将成熟項目售予合适的買方。

觀點新媒體：資産配置方面，下一階段側重點會放在哪個方面？

陳宏飛：我們更側重于為投資人提供資産管理服務，包括盤活存量資産、對項目進行重新定位等，我們最關注的不是去哪里投資，而是如何把項目的價值潛力釋放出來。光大安石的核心主業是提供資産管理服務，随着不動産行業的調整以及新增項目難度的提升，我們的價值會進一步彰顯出來。

觀點新媒體：是指輸出品牌並收取服務費嗎？

陳宏飛：我們的管理方式比較靈活，有的業主将項目委托給我們管理，還有些委任我們提供咨詢方案，也有一些項目是由我們與投資人共同投資，並由我們來執行項目資産管理方案。

觀點新媒體：現在有些企業因為流動性或者是債務方面原因出售項目，光大安石會從哪些角度考慮收購？

陳宏飛：出現流動性問題的項目往往涉及比較復雜的資本結構甚至司法糾紛，此時最重要的事情是重建利益相關方的信任關繫，維護項目自身的價值潛力。對于一些臨近完工的爛尾項目，如果判斷投入運營後有價值，投入一些資金、推動項目開業比讓項目就此爛尾更合理，新增投入的資金有可能收回，業主或債權人也有希望彌補一部分損失；還有一些項目是完全不應繼續追加出資的。這就需要專業機構的判斷能力，這也是我們的專長所在。

觀點新媒體：光大安石現在也做建管業務，而且放在比較重要位置，對嗎？

陳宏飛：這類業務有市場需求，例如面臨保交樓任務的住宅項目，我們可以幫助金融機構做好建設管理；還有一部分是寫字樓、産業園區項目，業主委任我們做輕資産管理。事實上，光大安石很早就建立了自己的開發管理團隊，許多在管項目都是主動開發建設的，其中不乏超高層建築或結構復雜的城市綜合體，我們拓展代建代管業務正是對外輸出這部分能力。

觀點新媒體：這些是你們的團隊在做？

陳宏飛：是的，我們的團隊擅長管理定制化的復雜工程，且能夠對項目建成後的租賃運營安排進行提前判斷。我們現在着力推動對外輸出這部分能力，這也構成我們“大資管”業務體繫的一個組成部分。這個業務領域有機會為社會、為城市創造很大的價值。

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