有心者勝·租賃篇 | 觀點與羅意對話：樂乎賽馬

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“租賃篇”，我們以“房住不炒、租購並舉”的宏觀大方向為依托，通過面對面采訪、深度研究等多元方式，觀察正在加速向新發展模式過渡的行業與企業，探尋住房租賃領域機會之所在。

觀點網 在上海出席2023觀點租賃圓桌之後，再一次見到羅意已在北京。

6月以來的持續高溫，刷新了北京氣象觀測史上的多項紀錄。這樣的熱度，一如當下的住房租賃市場。

今年2月，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，拟出台“金融17條”，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融産品和金融服務體繫。

文件提及，住房租賃行業融資渠道涉及銀行、資本市場等，同時覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。

近幾年，随着我國住房進入存量市場，在政策支持和引導之下，住房租賃業務快速發展，各種身份的新玩家紛紛加入，新入局者數量仍在持續增加。

可以預見的是，租賃行業的未來也将更豐富和多元。

賽馬的邏輯

到今年4月，樂乎集團已成立9周年。

從一家創業公司到獲得三輪融資，羅意談到：“在那個階段，我們的禀賦是對市場的理解和靈活性，所以做了大量純輕資産。”

那一時期，資金資産不是樂乎的優勢。

在這樣的靈活性之下，樂乎快速進入十余個城市，包括廣州、深圳、成都、武漢等，将“量”做到了頭部的位置。

住房租賃賽道的加速發展時期，雖然群雄逐鹿，但市場永遠出現新機會。“商業就是常做常新。”羅意認為，“再往下走，我們發現行業在分化。”

從市場角度，産品線的分化是顯而易見的。

行業普遍認為，過去租賃住房更偏向于被動型需求，偏好實用性，客群也主要集中在一線城市。但現在出現了一些剛需改善型的産品，即以白領公寓為主體，商旅、家庭型、養老型、服務型等多元立體的“一主多元”格局。

另一方面，不同業務模塊對運營的要求和内涵是不一樣的。

“不止是我們跟同行之間的競争，事實上，運營服務和資管服務兩種理念的差距非常大，意味着我們不同業務線之間對運營的要求也不同。”

羅意舉例稱，比如平台事業部是偏銷售的，以去化為核心，實際上是弱運營的。再者，信息化繫統、收益管理……用人、理念、顆粒度、跟甲乙方綁定的深淺都不同。

問及未來不同業務條線在集團中的占比預期，羅意坦言，樂乎有着賽馬的邏輯，在保持質量的前提下，事業部之間肯定會存在競争。但未來哪條業務線、哪個事業部占比更多，仍有懸念。

“到明後年，白領業務線可能不止一個事業部做，還會引入一個事業部，當然最終誰會勝出我不知道。”

“這就是行業的現狀，不意味着混亂，有些事情大家想得更清楚了。太陽底下沒有新鮮事，你能做的事，我也可以做。”羅意略微思索，繼而表示，行業确實變得更加不同。新進來的有些已經武裝到牙齒，老的玩家如果不改變會被幹掉。

“行業不再是簡單的、有數的幾個人，那麼多玩家，大家就是取長補短。”

在多元立體的市場中，找出自己的優勢和劣勢，做好品質，做強競争力，逐步向上，正是樂乎的發展路徑。

羅意提到，樂乎适當适時地調整自身的戰略，“樂乎有資産管理的事業部，摸索着跟大的資管機構對話，去服務他們。當然，這是一個要慢慢來的事情。”

資管更多是帶來新的視野，資管理念是端到端閉環，不再是純運營的邏輯。

“從資産遴選開始，匹配什麼樣的資金，做什麼産品組合，主打什麼市場，要問這些問題。原來在包租時代，我們很少問究竟賣給誰。”

擁抱大時代

不動産大資管時代正加速而至。據了解，樂乎以運營能力為依托，漸進發展“F+FPC+O”的全鍊條服務能力，並在此基礎上形成募投建管退完整的資管能力，提出運營+資管雙輪驅動的發展戰略。

“品牌引領，投資拉動，運營為綱。”羅意給出了總結。

在這個賽道里發展的人，更該考慮未來二三十年究竟該做什麼。“今天的運營不等于昨天的運營，所以我們要對自己變革，要對自己革命。”

此次對話中，羅意還提到，樂乎上海辦公室剛完成裝修，北京辦公室也将做相關調整。而這些形象工程，在過去是不被那麼特别強調的。

這樣的轉變，既是樂乎對自身的變革，也是對“品質”的進一步追求，涉及到更多方面。

以樂乎青年社區為例，随着市場變化做出了相應調整。過去，樂乎全部房源均來自樂乎青年社區，去年該業務線在全部房源中的占比降至約86%，今年進一步下降為82%。

“現在樂乎青年社區沒作為發展重心，速度明顯降下來了。”羅意表示，最重要的是把品牌做起來，讓樂乎在資管機構心目中成為一個好的合作商。

“我們擁抱的是中國大資管時代。”募投建管退，在羅意看來，未來樂乎将要走向募和退，但當前階段則更專注于投建管這三個中間環節。

他表示：“這麼多年積累下來的運營能力，也在回答一些問題：運營商的運營能力是不是無限的？”

羅意進一步解釋稱，從資産的獲取到策略研判，到代建、運營，一個項目做得更深、更全了。相對應的，單個項目的周期也拉長，更需“精雕細琢”，“量”也在減少。

“行業本身沒問題，為什麼樂乎現在要慢下來做質量？是對行業長期看好，要把基本功打紮實……這個行業變的得更加豐富和多元，租賃大時代一定會到來。”

事實上，樂乎的運營思路也發生了很大的變化。除了業務線分化，近年正有意識地進行城市收縮，進一步聚焦至北京、上海、杭州等核心城市。

據悉，樂乎在今年成立了研究團隊，不僅研究城市，更研究具體的區位闆塊。通過開展相關工作，也細化對市場的了解。基于此，樂乎多年積累的行業運營優勢能夠有機會向外遞延，接收行業咨詢業務。

“短期兩三年之内肯定是核心城市的核心資産方向，這是我們的戰略。因為樂乎現在要的不僅是知名度，還要美譽度，想把自己的合作夥伴變得更優質。”

談及企業的未來，羅意更顯堅定：“肯定是做服務商，即資産管理和運營管理的服務商，年復一年、日復一日地做，根據市場的需求做好每一次交付。”

以下為觀點新媒體對樂乎公寓集團創始人&CEO羅意先生的采訪實錄：

觀點新媒體：今年以來租賃市場出租率、收益情況是不是已經有很明顯的恢復？

羅意：租賃市場肯定比疫情管控期間要好，但是沒有想象中那麼好。

以北京為例，成熟期項目往年這個時候（出租率）肯定在97%、98%，現在才95%左右；“五一”之後的市場，比3月中旬到4月底要好一些。

今年分成三個階段，一是春節之後契合了疫情放開恢復正常秩序，復蘇情況還可以，但也比不上往年春節後的旺季。

外界感覺市場起來了，但是最後數據顯示“有人來也有人走”，相當于是一次盤整，因為在去年租客沒動。

3月中旬到4月底是非常溫吞的，4月初時候參加活動，好幾個同行都憂心忡忡。5月份之後好了不少，很明顯庫存問題基本解決了，但是租價肯定沒有恢復。

觀點新媒體：行業現在處在什麼樣的時期？

羅意：我還是堅持觀點，為什麼樂乎現在要慢下來講求質量？因為對行業長期看好，要把基本功做紮實。盡管外部經濟看不太清楚，但是租賃行業本身的邏輯沒有發生大的變化。

我們期盼的租賃狀态正在逐步出現，包括有很多新的重資産玩家進來，事實上，這個行業已變得更加豐富和多元。

相信租賃大時代一定會到來，前年更多是保租房，現在租賃住房再次被大家關注，可見保租房和市場化租賃住房在動态平衡地出現。

保租房我們當然要關注，但是現在更多考慮的是核心地段的資産，這是不動産的鐵律。核心地段資産的稀缺性，能夠長期保值。

我覺得現在是行業導入期，在一個好的狀态下，會更多關注北京、上海、杭州這種城市。

觀點新媒體：之後如果再有其他項目，是不是也會關注這些城市？

羅意：現在說不清楚，但是短期兩三年之内肯定是核心城市的核心資産，這是我們的戰略。

因為樂乎現在追求的不僅是知名度，還有美譽度，我們想把自己的合作夥伴變得更優質。

當然，廣深市場不是不好，是我們自己沒看清楚，沒花那麼多功夫在這些市場，肯定有人會有正确的打開方式。

樂乎現在的戰略是北上杭，成都也看，但不是關注的最核心城市。

觀點新媒體：過去這些年，我們自己的産品、項目是不是也有周期性的調整或者變化？

羅意：樂乎最開始是大型創業公司，獲得了三輪融資，在那個階段，我們的禀賦是對市場的理解和靈活性，所以做了大量純輕資産。

資金資産不是我們的優勢，比起地産繫，包括拿到巨額融資的同行，對市場的理解、靈活性，才是那個階段樂乎的優勢。

所以當時快速進入了11-12個城市，包括廣州、深圳、成都、武漢，把量做到了偏頭部的位置。

再往下發展，我們發現行業在分化，不止是白領公寓，不止是剛需性産品，還出現了一些改善型産品，甚至有旅遊和住宿結合的産品，還出現了資管型産品，包括收並購的資産。

我們适當、适時地調整戰略，成立了資産管理事業部，迄今做成了三筆交易。沒有對外披露，因為要麼在交割過程中，要麼在生産過程中。

此外，我們在嘗試跟大的資管機構對話，服務他們，跟一些LP交互，當然這是需要慢慢來的事情。

所以，我們的确根據市場的變化在做一些調整，比如以前樂乎青年社區占據所有房源100%，現在可能占82%-83%，去年86%-87%，逐漸在調整平衡。

現在樂乎青年社區發展速度放慢了，純托管的業務做得越來越少，主要是品牌引領，投資拉動，運營為綱。這麼多年積累下來的運營能力，也需要回答一些問題，運營商的運營能力是不是無限的？

運營思路發生了很大變化，包括外界感覺樂乎聲音小了一些；以前純做業務，需要吆喝，現在投資拉動的情況下，實際上關注優質合作方就可以。

原來的思路和現在的思路肯定有很大區别，包括城市收縮、業務線分化、事業部形成，包括核心地段拿資産。拿到項目之後，從策略研判到代建、運營，做得更深、更全了。

觀點新媒體：您覺得專注做租賃的企業和房企下面開辟出來的租賃業務有什麼優劣勢？

羅意：這個很難說，有的房企做得非常好，他們的産品力非常好，而且經過一些年的積累運營也不差。對我們來說，有一些優勢，也有劣勢，但是劣勢並非不可彌補。

我們希望這個行業里面有更多優秀的機構，做企業的人往往看到自己身上的不足，很焦慮。

觀點新媒體：樂乎現在有什麼需要彌補的地方嗎？

羅意：我們要彌補的東西太多了，比如産品力，要通過三年、五年、十年下功夫和經驗積累。包括資産管理，我們剛剛涉足這個領域，盡管合夥人很資深，但在過程中要磨合的内容還是很多。

而且我們現在的資管确實就是在管理資産，主要是投建管，但是有很多項目還沒有閉環，沒有論證。

募和退還在外面，要解決的東西就太多了，包括品牌美譽度等。現在覺得只要做資管，形象都要上去，很多東西都得重視。

觀點新媒體：也會更關注質量方面？

羅意：對，因為質量關繫到方方面面，包括形象、傳遞給投資人的安全感、店容店貌、服務品質，包括财務可靠度、承諾的閉環能力等。

樂乎管理層通過一年半達成了這個共識，因為一個組織七八年發展下來是有慣性的。

我們為什麼要那麼辛苦做一個不在能力範圍内的事情？就是要通過項目，通過引入新的人才，通過參觀學習，去掌握新的能力。

觀點新媒體：改變也會面臨一些痛苦。

羅意：一定的。未知的事情是難的，在既有路徑當中是容易的，改變一定痛苦、焦慮。

觀點新媒體：這樣的過程也是企業越做越好的過程？

羅意：也許是。有時候難的事情不一定正确，應該是正确而難的事情。大家覺得難就是正确，可能是一種誤解，有些事情難是挺難的，正不正确也不知道。

肯定有做對也有做錯的，甚至不知道哪些做對了，哪些做錯了。創業公司是沒有傘的孩子，要努力奔跑。

觀點新媒體：現在投資方、股東提出IPO要求了嗎？

羅意：還好，大家經過這麼多年，覺得能活下來都非常好了，還有增長就更好。另一方面，現在資本市場也不好，上去意義不大。

第三，大家慢慢明白了這個行業是個慢行業，就是團隊和股東都要有耐心。股東也比較支持、理解，現在能活下來的都是慢的，快的很多都廢了。

好好做企業，把品質做好，把競争力做強，逐步往上走。

觀點新媒體：樂乎未來大概的樣子是什麼？

羅意：我們的使命和價值觀很清晰，肯定是做服務商，做資産管理和運營管理的服務商。我們商業模式要調整的地方不多，應該會持續這麼做下去，年復一年、日復一日地，根據市場的需求做好每一次交付。

我們這類企業人應該是這個樣子，紮紮實實做企業。困難肯定是有的，迷茫肯定是有的，焦慮肯定是有的，自己和團隊都要克服這些東西。

而且我們的團隊特别穩定。

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