又一年畢業季來臨 住房租賃市場發展邏輯已經改變

（2023年7月2日）進入2023年，租房市場供需兩端的熱度便已重啟。近段時間臨近畢業季，受市場需求影響，住房租賃市場迎來了新一輪旺季，多省市房屋租賃市場呈現量價齊升的現象。

實際上，在利好政策的推動下，我國住房租賃行業在近兩年邁入了快速發展的時期，住房租賃旺盛的市場需求，為頭部運營商、投資機構帶來了新的發展機遇。

但是，行業經歷了一段蒙眼狂奔之後，市場的邏輯早已發生變更。

供需回暖，市場空間進一步擴容

數據顯示，2023年一季度，集中式長租公寓運營前30強累計開業規模109.7萬間，環比增長10.4%，規模增長有所提速。

從一季度的情況來看，租賃市場迎來企業集中開業潮，涉及到新增開業的樣本企業主要有泊寓、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓、中海長租公寓以及樂璟生活社區等。

據觀點指數監測，報告期内企業新增入市項目，較上個報告期出現大幅增長。

至于二季度，據教育部統計，2023屆全國普通高校畢業生規模再創歷史新高，預計達1158萬人，同比增加82萬人。

對此，中國城市經濟學會房地産專業委員會發布報告強調，5月将迎來畢業季租賃市場旺季，再加上一線城市及熱門二線城市租客停留在住房租賃市場時間拉長，今年二季度大城市住房租賃市場需求将保持旺盛。

有觀點認為，得益于政策紅利持續釋放，疊加供需端回暖，租賃市場規模有望進一步擴大。

增量+存量，非改租的破局機會

住房租賃行業增長迅猛，但公寓房源從何而來？

一方面，前些年，開發商搶先涌入增量市場，包括競自持、集體土地以及R4租賃地塊，搶占市場份額。2023年，大量項目建成入市，為市場提供了諸多選擇。

2月，中海地産旗下首個商業銷運聯動落地項目——友里公寓大連明珠公園店正式開業，共計推出了379間白領公寓；而近期，北京最大的集體土地租賃住房項目——首創和園·繁星社區入市，提供6500套租賃房源。

另一方面，2023年以來，多省市減少租賃用地供給，轉而鼓勵地方國央企通過盤活存量房源，擴大租賃住房的有效供給。

此前，龍湖冠寓郭公莊地鐵站店開業，該項目是由一閑置的商業辦公物業改建而成；6月初，由原北京郵電大學世紀學院舊址改造而成樂乎公寓青年社區·城鄉14号樓，同樣首推入市。

伴随着房地産行業由增量市場向存量市場轉變，利用存量資産的非改亦成為了住房租賃行業的的主要途徑之一。

資本加持，REITs邁向常态化發行

供需端回暖、存量市場狂奔，可以預見的是，接下來住房租賃行業将迎來新一輪加速跑。

經歷了2017年野蠻生長以及2020年下行周期後，行業重新煥發生機，與此同時，行業發展也從過往規模之上的掙快錢邏輯，轉變為全周期資管。

尤其是保租房公募REITs的推出，為住房租賃項目提供了有效的退出渠道，使得保租房“融投管退”的商業閉環得以形成。

2022年，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT四只保租房REITs成功上市，募資總額為50.26億元。其中，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT為首單房企北京的保租房公募REIT。

2023年，保租房公募REITs發行再獲支持，包括國家發改委發布《關于規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化發行相關工作的通知》，進一步降低保租房REITs的發行門檻。

伴随着市場機制日漸成熟以及政策紅利、資本加持，保租房公募REITs整逐步邁向常态化發行，那麼，行業回暖下的市場機會在哪里？發展邏輯變更後，企業又該如何把握機會？

8月7-10日，觀點機構将繼續在海南舉辦2023博鰲房地産論壇及繫列活動，博鰲大講堂将如約而至，設有租賃篇，這里有來自租賃行業的專家、投資者，共同分享行業新思路。

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