編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。
率先發布的“ESG篇”，將從可持續發展層面出發，觀察標誌性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。
觀點網 2022年末，王石重返萬科總部。
對深圳大梅沙這片建築王石再熟悉不過，但這一次，他是作為某檔“跨界訪談節目”特約嘉賓，探討“碳中和”商業前景。
節目組走訪了大梅沙萬科中心屋頂，這裏被深藍色的光伏板與綠色植被覆蓋，是華南地區最大的分佈式光伏電站與花園有機結合的屋頂生態。
作為集團總部所在地，大梅沙萬科中心計劃通過四年更新改造，從單純辦公型的綠色建築，升級為以清潔能源、綠色建築、低碳交通、資源循環利用、生物多樣性、碳資產管理、生活方式倡導等七大維度構建的“碳中和社區”。
其中一期項目已於2022年10月亮相，預計一期可實現建築綜合節能率提升至85%，可再生能源利用率達到85%，整體完成後，綠色能源比例將達到100%，並實現運營期間碳中和。
值得一提的是，重建生態屋頂花園的材料80%來自園區內廢棄物再利用。
一位接近萬科的業內人士向觀點新媒體表示，大梅沙社區更新改造所應用的技術均已成熟，大多在萬科此前的項目中得到驗證。
某種程度上，萬科總部就是其可持續發展的“頂層建築”。
綠債融資
在綠色建築領域，萬科從本世紀初就開始佈局，打造了中國第一個同時獲得美國LEED白金級認證和中國綠色建築三星級標識的公共建築萬科中心。據悉，在2015年之前，廣東省內僅18個住宅和項目獲評綠色三星，而萬科項目佔了15個。
到2022年，萬科新建項目連續9年滿足綠色建築評價標準。截至2022年底，萬科滿足綠色建築評價標準的面積累計3.083億平方米，年內新增滿足綠色建築評價標準的面積為1848萬平方米。
期內新增項目中，共有61個項目（居住/公共/物流倉儲）獲得綠色建築評價標準三星級認證。
在走訪大梅沙萬科中心屋頂光伏設施時，王石談及中國未來的雙談路線變革，他說道：“一定是商業性的。”
一家企業的可持續發展，同樣離不開商業屬性與金融工具。綠色建築是萬科ESG環境部分的關鍵環節，並率先打通了融資路徑。
早在2021年，萬科就制定了綠色融資框架，擇機根據該框架發行綠色債券和貸款綠色融資工具，明確將所獲得資金用於綠色建築，可再生能源，污染防治與控制，可持續的水資源及廢水管理。
在2022年，萬科正式發行三期總規模為70億元的綠色中期票據。
第一期發行金額30億元，期限3年，擬全部用於綠色建築相關項目建設，共投向6個項目。
第二期發行金額20億元，品種一期限為3年期，初始發行規模為人民幣10億元；品種二期限為5年期，初始發行規模為人民幣10億元，共投向5個項目。
第三期發行金額20億元，品種一期限為3年期，初始發行規模為不超過人民幣10億元；品種二期限為5年期，初始發行規模為不超過人民幣10億元，共投向8個項目。
2022年，萬科共發行8只非金融企業債務融資工具，金額合計207億元，其中三期綠色中期票據利率分別為3.0%、2.9%及3.2%；而萬科全年新增融資的綜合融資成本3.88%，存量融資的綜合融資成本為4.06%。
綜合萬科的整體融資來看，三期綠色中期票據發行成本處於較低區間，但在“非金融企業債務融資工具”行列並無絕對優勢。
同為三年期的“22萬科MTN001”、“22萬科MTN002”的利率便低於第一期、第三期綠色中票，其餘三隻非綠色中票利率為3%，也低於第三期綠色中票。
此外，萬科在三期綠色中票的募集說明書均承諾，募集資金全部用於綠色項目，即便存續期內用途發生變更，也只會用於綠色項目或償還綠色貸款。
也就是說，萬科所發行的70億元綠色中票全部對應項目建設，無法與“借新還舊”的存續票據進行利率對比，這也符合如今綠色融資監管的逐步規範。
資金投向
房企過去發行綠債曾被質疑“漂綠”，募資資金的投向具有一定可操作性。
根據氣候債券倡議組織（CBI）數據顯示，2020年全球綠色債券投向綠色建築的佔比約為30%，在亞太區佔比高達49%，而這一數字在我國不到10%。
2019年，中國發行了3862億元綠色債券，投向建築節能與綠色建築領域的佔比僅約為6%，低於國際上投向同類建築的佔比水平。
此前，國內不同品類綠色債券存在監管差異：綠色金融債券和和綠色債務融資工具，對於募集資金投向綠色項目比例均為100%，綠色公司債券為不低於70%，綠色企業債券不低於50%。綠色美元債則不在此範疇，符合相關規定下可全部用於償還公司未來到期債務。
到了去年7月29日，經央行和證監會同意，綠色債券標準委員會正式向市場發佈《中國綠色債券原則》，進一步明確了募集資金應100%用於綠色項目，整體提升了綠色債券純度。
以萬科2022年度第三期綠色中期票據為例，票據發行金額20億元，與8個資產項目擬使用募集資金總和相當。
其中，煙臺城市之光西項目預計總投資金額83520萬元，已投資金額68780萬元，擬使用募集資金7000萬元，而該項目2022年剩餘投資計劃3500萬元，後續三年分別投入剩餘的1500萬元、1500萬元及500萬元。
萬科集團董事總裁祝九勝曾表示，好學生喜歡難題目，萬科立足當好學生。事實上，在發行綠債這道難題上，萬科就經歷過“補交答卷”。
去年6月13日，中國銀行間市場交易商協會發布文件，建議萬科企業股份有限公司對2022年度第一期綠色中期票據註冊文件進行修改完善，建議萬科補充披露項目自有資本金及資本金到位情況、項目已有融資情況等，並給出參考表格。
這份建議不僅為萬科此後兩期綠色中票提供指引，對其他有意綠色融資的房企而言，也透露了監管重點。
未雨綢繆
除了資金用途外，萬科在綠色中票發行文件中披露的另一個重點，是綠色建築的環境效益。
萬科2022年三期綠色中票測算可得募投項目住宅部分的年度能耗節約量分別為1938.48萬kWh、3583.21kWh、3457.36萬kWh，合計8979萬kWh。
以第三期為例，根據各募投項目對應使用的募集資金佔各預計項目總投資金額的比例，經摺算，預計每年可節約標煤1054.10噸、減排二氧化碳2473.89噸、煙塵0.15噸、SO20.55噸及NOx0.61噸。
根據中國銀行保險監督管理委員會《綠色融資統計制度》（2020版）綠色信貸項目節能減排量測算指引中標準煤轉化為二氧化碳的折算係數，募投項目建成後，每年可減排二氧化碳24684.78噸
目前，這些量化指標用於衡量債券所投向綠色建築節能效益，但從長遠來看，或許會關係到地產行業未來的利益變革。
中國政府暫未對房地產行業徵收碳稅，但部分城市，如北京、上海已經開始試行房地產項目運營碳排放納入配額管理。
中國投資協會諮詢委綠創辦副主任郭海飛接受觀點新媒體採訪時斷言，未來碳配額管理肯定會覆蓋到整個房地產行業：“只有這樣，房地產建築業才會更加重視降碳減污，從而推動上游的建材、家居、鋼鐵、能源等其他行業降碳減污。從全球來看，建築也是和工業、交通並列的碳排放和能源消耗三大領域，房地產業納入碳配額管理大勢所趨。”
萬科在2022年的TFCD（Task Force on Climate-related Financial Disclosure,氣候相關財務信息披露工作組）報告中，就開展了7個高風險項的韌性分析。
其中，關於上述碳定價風險，該報告亦指出，未來碳市場覆蓋範圍或會擴展至其他重點能耗行業，包括與房地產上游供應鏈息息相關的建材行業，相關成本或會轉嫁在建築材料及能源成本，增加房地產行業的建築及營運成本。
相比起融資端的眼前利好，未來風險同樣是萬科發展綠色建築、降低全業務鏈條碳排放的重要原因。
對此，萬科開展工業廢棄物的綜合利用研究，研發低碳瓷磚膠、石膏基自流平、輕質抹灰石膏等，新型材料的碳排放較傳統產品的可降低23.6%-75.3%。
其中，以工業廢棄物脫硫石膏為主要膠凝材料，製備過程產生的碳排放量低於水泥基材料，碳排放可從350千克二氧化碳/立方米降低到90千克二氧化碳/立方米。
同時，萬科持續研發並推動超低能耗建築設計。以住在北京一套120平方米房屋的家庭為例，通過保溫隔熱門窗和牆體、熱回收技術的使用等措施，全年每平方米摺合能耗減少13度，比普通住宅降低11%，全年節約電量1560度。目前這套方案已應用於萬科北京、石家莊等多地的項目中。
裝配迷牆
除了綠色新型建材外，綠色的建造方式，同樣是構成綠色建築的必要部分。
其中，裝配式建築由於節省了大量現場作業流程，減少二氧化碳排放和環境污染，往往是評價綠色建築的加分項，也是目前實現綠色建築的有效方式。
早在2003年，萬科就開始發展裝配式建築，成立了萬科工廠化中心，致力於預製裝配式體系的研究。從2007年開始，逐步在全國推廣裝配式建築，確立萬科裝配式體系。
2021年，萬科新開主流項目的工業化應用比例就已超過80%。截至目前，在全國65個主要城市的裝配式建築面積累計突破2億平方米，位居行業第一。
作為對比，2022年招商蛇口裝配式建築面積為2002.5萬平方米，佔新開工及在建項目面積佔比59.9%，較2021年提升8個百分點。
結合政策面來看，萬科在裝配式建築發展上佔據了一定先發優勢。
2022年2月，住建部印發《十四五建築業發展規劃》，提出到2025年，裝配式建築佔新建建築的比例達30%以上。2022年7月，住建部、發改委發佈《關於印發城鄉建設領域碳達峯實施方案的通知》，再次提到，到2030年裝配式建築佔新建建築比例達到40%。
“雙碳”背景下，裝配式及綠色建築也成為了頭部房企的拿地抓手。
如2017年8月28日，萬科擊敗招商29.19億奪上海寶山“裝配式建築”地塊，該地塊出讓合同中單獨列出“100%實施裝配式建築”，建築單體預製率不應低於40%或單體裝配率不低於60%，當時一度引發熱議。
2021年安徽合肥第二次集中供地，更是引入了“競裝配率”規則，涉及15宗宅地。
除了土地政策傾斜，裝配式建築對開發商而言還意味着更多效益。
在裝配式建築模式下，一部分原先在現場施工的部分轉移到了預製構件加工廠。相較於傳統現澆施工，裝配式混凝土建築現場施工可縮短工期約25%-45%。
因此，裝配式建築技術有助於項目儘早達到預售條件，盤活監管賬戶資金。
以西南地區首個全裝配式裝修樣板間為例，這個套內面積約140平方米的樣本間屬於萬科成都五龍山項目，若採用傳統工藝，裝修工期至少需要三到四個月，而在採用裝配式技術之後，僅用了20天便完成了任務，節省工期70%以上。
萬科成都的另一個項目金域緹香，按照工業化體系實施後，工期節約240天、建築垃圾及粉塵排放減少60%以上。
無論從土地供應、資金週轉還是環境保護來看，裝配式建築似乎都是房地產發展的必由之路。
但在2019年，萬科集團總規劃師付志強在一次公開活動上，對萬科乃至全行業裝配式建築進行了反思。
其中，他以萬科第四代裝配式項目的夾心保溫舉例：“所謂夾心保溫就是，外面一層混凝土，裏面也是混凝土，就是中間加了一層軟的保溫層。而如果一棟房子，讓它所有的外牆保溫層統統都是聯通的，沒有冷橋幾乎不可能。”
“但據說做了夾心保溫，國家又可以給一個什麼獎勵，所以為了獎勵，我們就去做那個夾心保溫。在夾心保溫上花了很多的功夫。現場我去看了，其實還是不能達到100%的，嚴格的說這是有瑕疵的。”
“我們出發點很好，也希望這事情做好，走到了今天應該冷靜的好好想一想，怎麼才能真正做好？”付志強擔憂道。
如今，隨着綠色建築評價體系不斷完善，並與綠色債券掛鉤，市場上有聲音認為，個別綠色建築為了評級有技術堆疊現象，過度“綠色”反而造成不經濟、不低碳。
郭海飛則向觀點新媒體表示：“不管是綠色建築，還是超低能耗、低碳建築，都不能是簡單的綠色技術堆砌。如果由於規劃設計不合理，沒有充分做到餘熱餘廢、空調廢水等資源和材料循環利用，最後只能通過增加技術和其他綠色低碳產品來實現，成本也會攀升。”
企業的ESG建設，不僅需要一個綠意盎然的屋頂，還需要務實的承重牆，以及公開透明的窗口。
有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。